Een huis kopen met huurders: een korte handleiding
Of u nu geïnteresseerd bent in het kopen van een huis om te gebruiken als hoofdverblijf of als investeringspand, het is mogelijk dat het pand momenteel wordt bewoond door huurders. Als dat het geval is, zijn er een paar dingen die u moet overwegen voordat u besluit om door te gaan met de aankoop. Lees verder voor een korte inleiding over huurdersrechten, verhuurderverplichtingen en hoe u risico’s kunt beperken bij het kopen van een huis met huurders.
Rechten van huurders
Om te beginnen is het belangrijk om te begrijpen dat de verkoop van een onroerend goed de voorwaarden van huurcontracten niet verandert. Net als erfdienstbaarheden (en andere convenanten ) die ‘met het land meegaan’ – wat betekent dat ze aan het land zijn gebonden en niet aan de eigenaar – blijven pachtovereenkomsten ‘verbonden’ met het huis, zelfs als de eigenaar van eigenaar wisselt. De afhaalmaaltijd: de huurovereenkomst die van kracht is voordat u het onroerend goed koopt, blijft van kracht, zelfs nadat u het hebt gesloten, dus u kunt de huur niet legaal verhogen, de clausules of overeenkomsten wijzigen of een huurder eruit zetten voor het einde van een huurperiode, alleen maar omdat jij bent de nieuwe eigenaar.
Wil je zeker dat de huurders verhuizen, dan heb je een aantal mogelijkheden. Een daarvan is om een bod op het huis in te dienen dat afhankelijk is van het feit dat het huis leeg staat (dat wil zeggen, geen huurders) wanneer u sluit. Dit legt de last op de verkoper om de huurovereenkomst te verbreken of biedt de huurders een prikkel om vervroegd te vertrekken. Als de verkoper dit niet kan (of wil), kun je weglopen en op zoek gaan naar een andere woning. De andere optie is om het onroerend goed te kopen en vervolgens de huurovereenkomst (en) te verbreken, opnieuw te onderhandelen over de voorwaarden of de huurder (s) zelf ‘uit te kopen’. Maar houd er in dit scenario rekening mee dat een huurder niet verplicht is om nieuwe voorwaarden te accepteren als ze een geldige huurovereenkomst hebben – en je zou jezelf kunnen openstellen voor een rechtszaak als je de huurovereenkomst verbreekt of probeert een uitzetting af te dwingen.
Verplichtingen verhuurder
Als nieuwe eigenaar erft u de verplichtingen van de verhuurder. Een groot deel van het verhuurder zijn, is het onderhouden van een veilige en bewoonbare woning voor uw huurders. Over het algemeen moet u (minimaal):
- Houd alle gemeenschappelijke ruimtes, zoals gangen en trappenhuizen, in een veilige en schone staat.
- Zorg ervoor dat structurele elementen veilig en intact zijn (vloeren, muren, trappen, liften, daken).
- Zorg ervoor dat elektrische systemen, sanitair, verwarming / airconditioning (HVAC), ventilatie en sanitaire systemen goed worden onderhouden.
- Zorg ervoor dat huurders op redelijke tijden toegang hebben tot stromend water, warm water en warmte in redelijke hoeveelheden.
- Zorg voor afvalcontainers en zorg voor verwijdering van afval.
- Beheer bekende milieutoxines, waaronder loodverfstof en asbest.
- Bestrijd knaagdieren en andere plagen van ongedierte.1
Uw lokale wetten kunnen aanvullende eisen stellen met betrekking tot bewoonbaarheid – bekijk ze om er zeker van te zijn dat u eraan voldoet. Het is ook van vitaal belang dat u de huurovereenkomst leest om erachter te komen welke andere specifieke verplichtingen u mogelijk heeft, zoals het gras maaien of betalen voor nutsvoorzieningen.
Huurovereenkomst wijzigen of beëindigen
In het algemeen geldt dat als de huurder een maandelijks huurcontract heeft, u (als de nieuwe verhuurder) de huur kunt beëindigen of de huur kunt verhogen voor het begin van een nieuwe maand, op voorwaarde dat u de juiste opzegging doet (meestal 30 dagen, maar dit verschilt per staat en per aantal maanden dat de huurder het pand heeft bewoond). Als er echter een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is (bijvoorbeeld zes maanden of 12 maanden), heeft de huurder (in de meeste gevallen) het wettelijke recht om de woning te bewonen zolang de huurovereenkomst loopt, ongeacht wie de eigenaar is van de woning..
Er zijn een paar gevallen waarin de huurovereenkomst voortijdig kan worden beëindigd. Een daarvan is als er taal in de huurovereenkomst is die specificeert dat de eigenaar (verkoper) het recht heeft om de huurovereenkomst te beëindigen als hij het onroerend goed verkoopt of overdraagt;dan kan de huurovereenkomst van rechtswege worden beëindigd bij aankoop van de woning. De andere uitzondering is als u het onroerend goed koopt als gevolg van een afscherming, in welk geval u de regels van uw staat kunt volgen met betrekking tot kennisgeving van ontruiming. In de staat Washington, bijvoorbeeld, moet u huurders 60 dagen van tevoren de tijd geven om een afgeschermd pand te verlaten voordat u met een uitzettingsactie kunt beginnen. In sommige gevallen zullen huurders ermee instemmen om vervroegd te verhuizen met een bod “contant voor sleutels” van de nieuwe eigenaar, curator of bank.
Ten slotte, als u van plan bent het huis als uw hoofdverblijfplaats te gebruiken (en niet als huurwoning), kunt u mogelijk een uithuiszetting van de eigenaar (OMI) gebruiken om een huurder te laten verhuizen. De regels hiervoor verschillen per staat, maar over het algemeen moet u binnen 90 dagen na de uitzetting naar de woning verhuizen en er gedurende ten minste drie jaar als uw hoofdverblijfplaats wonen.
Het komt neer op
Een belangrijke eerste stap is om de leasedocumenten te bekijken voordat u sluit, zodat u weet waar u aan begint en zodat u zeker weet dat de leaseovereenkomst goed geschreven en gestructureerd is om te voldoen aan de lokale huurwetten. Als er iets niet klopt, eis dan dat de verkoper de taal vastlegt als voorwaarde voor uw sluiting. Het is ook belangrijk om niet alleen de gegevens voor eventuele vooruitbetaalde huur en borgsommen te krijgen, maar ook het geld (dit moet op de afsluitende verklaring naar u worden overgemaakt). U zult waarschijnlijk moeten de borg in een trust rekening te houden (afhankelijk van uw staat) en de afsluitende agent moet pro-rate van de huidige betaling van huur tussen u en de verkoper.
Zorg er ook voor dat de verkoper documentatie verstrekt over de staat van het onroerend goed voordat de huurder er intrekt – als er schade is, zal het moeilijk zijn om te bewijzen dat de huurder verantwoordelijk is zonder een incheckrapport. Maak indien mogelijk een afspraak met de huurders voordat u de woning sluit, zodat u de huidige staat van de woning kunt verifiëren en de huurvoorwaarden kunt bespreken.
Zorg er ten slotte voor dat u voldoende verzekerd bent. Een standaard huiseigenaarsbeleid zal meestal niet werken. Breng uw verzekeraar op de hoogte dat de woning wordt verhuurd, zodat u gedekt bent in geval van verwondingen, nalatigheid en andere verliezen door huurders.