Kapitaalverbetering
Wat is een kapitaalverbetering?
Een kapitaalverbetering is de toevoeging van een permanente structurele verandering of het herstel van een bepaald aspect van een onroerend goed dat ofwel de totale waarde van het onroerend goed verhoogt, de levensduur verlengt of het aanpast aan nieuw gebruik. Individuen, bedrijven en steden kunnen kapitaalverbeteringen aanbrengen in het onroerend goed dat ze bezitten. Kapitaalverbeteringen krijgen vaak een gunstige fiscale behandeling en kunnen in bepaalde rechtsgebieden worden vrijgesteld van omzetbelasting.
In een bedrijf of bedrijfsfinanciering is dit proces vergelijkbaar met investeringen in kapitaaluitgaven (CAPEX).
Belangrijkste leerpunten
- Een kapitaalverbetering is een duurzame upgrade, aanpassing of verbetering van een onroerend goed waardoor de waarde toeneemt, vaak met een structurele verandering of restauratie.
- De IRS kent een speciale fiscale behandeling toe aan gekwalificeerde kapitaalverbeteringen en onderscheidt deze van gewone reparaties.
- Naast het verbeteren van een huis, kunnen kapitaalverbeteringen de kostenbasis van een onroerend goed verhogen, wat op zijn beurt de belastingdruk bij verkoop verlaagt.
Hoe een kapitaalverbetering werkt
Kapitaalverbeteringen verhogen doorgaans de marktwaarde van een onroerend goed, maar kunnen ook de bruikbaarheid van het actief buiten de huidige staat vergroten. Volgens de Internal Revenue Service ( IRS ) moet het, om in aanmerking te komen als kapitaalverbetering, na voltooiing meer dan een jaar standhouden en duurzaam of permanent van aard zijn. Hoewel de omvang van een kapitaalverbetering kan variëren, voeren zowel individuele huiseigenaren als grootschalige vastgoedeigenaren kapitaalverbeteringen door.
IRS-publicatie 523 schetst de officiële definitie van een kapitaalverbetering. Voorbeelden van verbeteringen aan het woonkapitaal zijn het toevoegen of renoveren van een slaapkamer, badkamer of een terras. Andere door IRS goedgekeurde projecten zijn onder meer het toevoegen van nieuwe inbouwapparatuur, kamerbreed tapijt of vloerbedekking, of verbeteringen aan de buitenkant van een huis, zoals het vervangen van het dak, gevelbeplating of stormramen. Het installeren van een vast zwembad of oprit kan ook gekwalificeerde kapitaalverbeteringen zijn.
De IRS maakt echter onderscheid tussen een kapitaalverbetering en een reparatie of vervanging als gevolg van normale slijtage. Als uw koelkast bijvoorbeeld na meerdere jaren dienst kapot gaat, of als u een lekkende leiding heeft, zijn die reparaties geen kapitaalverbeteringen. Als een persoon echter zonnepanelen en een gereedschapsschuur voor zijn eigendom, die beide permanent op het onroerend goed zijn aangebracht, zouden ze als kapitaalverbeteringen aan het huis worden beschouwd. Een voorbeeld van een bedrijfsgebaseerde kapitaalverbetering is het installeren van een nieuw HVAC-systeem of het aanbrengen van toegankelijke voorzieningen voor Americans with Disability Act ( ADA ) in een bestaand gebouw.
Evenzo zou de aanleg van een nieuw openbaar park in een binnenstad ook als een kapitaalverbetering voor een stad worden beschouwd. In deze scenario’s zouden de nieuwe toevoegingen de respectieve eigendommen waardevoller maken, zouden ze als permanente toevoegingen worden beschouwd en zou de verwijdering ervan materiële schade aan het onroerend goed veroorzaken.
Speciale overwegingen
Kostenbasis
De kostenbasis is de oorspronkelijke kostprijs van een actief. De IRS stelt specifieke normen voor een verbetering om te kwalificeren als een verhoging van de kostenbasis. Een eerste zorg is dat het aanwezig moet zijn op het moment dat een onroerend goed wordt verkocht. Een kapitaalverbetering moet ook deel gaan uitmaken van het onroerend goed – of zo permanent op het onroerend goed worden aangebracht – dat de verwijdering ervan aanzienlijke schade of waardevermindering van het onroerend goed zelf zou veroorzaken.
Reparaties of onderhoud kunnen niet in de kostenbasis van een woning worden opgenomen. Reparaties die deel uitmaken van een groter project, zoals het vervangen van alle ramen van een huis, kwalificeren echter als kapitaalverbeteringen. Renovaties die nodig zijn om een woning in goede staat te houden, worden niet meegerekend als ze geen waarde toevoegen aan het goed. Voorbeelden van dergelijke niet-kwalificerende reparaties zijn volgens de IRS het schilderen van muren, het verhelpen van lekken of het vervangen van kapotte hardware.
Meerwaarden
Naast het verbeteren van het huis, verhoogt een kapitaalverbetering – volgens de IRS – de kostenbasis van een structuur. Dat wil zeggen dat de kosten die zijn gemaakt om de verbeteringen aan te brengen, worden toegevoegd aan het bedrag dat de eigenaar heeft betaald om het onroerend goed te kopen of te bouwen. Door de kostenbasis te verhogen, wordt op zijn beurt de omvang van de belastbare meerwaarde bij de verkoop van het onroerend goed verminderd.
Meerwaarden uit onroerend goed gedragen zich anders dan andere soorten meerwaarden. Vanaf 2019 hebben huiseigenaren recht op een vrijstelling van vermogenswinst op elke winst uit de verkoop van een hoofdverblijfplaats tot $ 250.000 indien alleenstaand en $ 500.000 indien gehuwd en gezamenlijk een aanvraag indienen. Deze vrijstelling heeft een belangrijk voorbehoud. De huiseigenaar moet ten minste twee van de laatste vijf jaar vóór de verkoop een residentie in het onroerend goed hebben gehad.
Als de winst aanzienlijk groter is dan de hierboven genoemde bedragen, kan het effect van kapitaalverbeteringen op de kostenbasis aanzienlijk zijn. Veel factoren kunnen ertoe leiden dat een belastingbetaler de $ 250/500 vermogenswinstniveaus overschrijdt. Deze omvatten of de eigenaren het onroerend goed vele decennia geleden hebben verworven en of de waarde van het lokale onroerend goed dramatisch is gestegen sinds de aankoop.
Lokale vrijstellingen
In de huurwetten van de staat New York is een bepaling opgenomen die het Major Capital Improvement-programma (MCI) wordt genoemd. Het dateert uit de jaren 70 en stelt verhuurders in staat om huurgestabiliseerde of gecontroleerde huurprijzen voor gebouwen met maximaal 6% per jaar te verhogen om de kosten van grote kapitaalverbeteringen aan die structuren terug te verdienen. Een upgrade van het HVAC-systeem, nieuwe liften, bijgewerkte gemeenschappelijke ruimtes en andere verbeteringen tellen allemaal mee voor de MCI.
In februari 2019 hebben twee leden van de wetgevende macht van de staat een wetsvoorstel ingediend om het programma te schrappen, waarbij het voor eigenaren van gebouwen te gemakkelijk is om misbruik te maken van het programma. Misbruik komt wanneer deze gewetenloze huisbazen opgeblazen of verzonnen declaraties van onkosten indienen. Afgezien van het potentieel voor fraude, is het MCI-programma inherent oneerlijk, beweren sommige critici. Deze critici beweren dat een kapitaalverbetering een eenmalige kost is voor een verhuurder, maar een huurverhoging is een doorlopende uitgave voor een huurder.
Voorbeelden van kapitaalverbeteringen
Stel dat iemand bijvoorbeeld een huis koopt voor $ 650.000 en $ 50.000 uitgeeft om de keuken te renoveren en een badkamer toe te voegen. In veel gevallen hoeft voor deze klus geen omzetbelasting aan de aannemers te worden betaald, aangezien het een gekwalificeerde kapitaalverbetering is.
De kostenbasis van het huis stijgt ook van $ 650.000 tot $ 700.000. Na 10 jaar bezit en bewoning van het huis, verkoopt de huiseigenaar, die alleenstaand is en als zodanig belasting indient, het onroerend goed voor een prijs van $ 975.000. Als er geen kapitaalverbeteringen waren aangebracht, zou het belastbare bedrag voor de vermogenswinst normaal $ 75.000 bedragen ($ 975.000 verkoopprijs – $ 650.000 aankoopprijs – $ 250.000 uitsluiting van vermogenswinst). Omdat de kapitaalverbetering de kostenbasis met $ 50.000 verhoogde, zou het belastbare bedrag voor de meerwaarde slechts $ 25.000 ($ 975.000 – ($ 650.000 + $ 50.000) – $ 250.000 = $ 25.000) bedragen.