Definitie van combinatielening
Wat is een combinatielening?
Een combinatielening bestaat uit twee afzonderlijke hypotheekleningen van dezelfde kredietverstrekker aan dezelfde kredietnemer. Eén type combinatielening biedt financiering voor de bouw van een nieuwe woning, gevolgd door een conventionele hypotheek nadat de bouw is voltooid. Een ander type combinatielening biedt twee gelijktijdige leningen voor de aankoop van een bestaande woning. Het wordt vaak gebruikt wanneer de koper geen aanbetaling van 20% kan bedenken, maar wil voorkomen dat hij moet betalen voor een particuliere hypotheekverzekering (PMI).
Hoe een combinatielening werkt
In het geval van een nieuwe woning bestaat een combinatielening meestal uit een hypotheek met variabele rente om de bouw te financieren, gevolgd door een tweede lening, meestal een hypotheek met een looptijd van 30 jaar, zodra de woning klaar is. Meestal wordt de tweede lening gebruikt om de eerste af te betalen, waardoor de lener slechts één lening overhoudt.
Voor iemand die een bestaande woning koopt, kan een combinatielening de vorm aannemen van een hypotheek of 80-10-10 hypotheek. Een 80-10-10 hypotheek bestaat uit twee leningen met één aanbetaling. De primaire lening dekt 80% van de aankoopprijs van het huis, de tweede lening nog eens 10% en de koper doet een aanbetaling van 10% in contanten.
Omdat de primaire lening een loan-to-value-ratio van 80% heeft, kan de koper meestal voorkomen dat hij moet betalen voor een particuliere hypotheekverzekering (PMI), die over het algemeen vereist is wanneer huizenkopers aanbetalingen van minder dan 20% doen. PMI is geen eenmalige uitgave, maar moet jaarlijks worden betaald totdat het eigen vermogen van de huiseigenaar 20% bereikt. Over het algemeen kost het leners jaarlijks een bedrag dat gelijk is aan 0,5% tot 1% van de waarde van hun lening.
De tweede lening is goed voor de rest van die aanbetaling van 20%. Het komt meestal in de vorm van eenhome equity-kredietlijn (HELOC). Een HELOC functioneert net als een creditcard, maar met een lagere rente omdat het eigen vermogen in huis er voor staat. Als zodanig levert het alleen rente op als de lener er gebruik van maakt.
Een combinatielening kan huizenkopers helpen de extra kosten van een particuliere hypotheekverzekering te vermijden.
Voors en tegens van een combinatielening
Het gebruik van een combinatielening om een bestaand huis te kopen, komt het meest voor op actieve huizenmarkten. Naarmate de prijzen stijgen en huizen minder betaalbaar worden, kunnen kopers met piggyback-hypotheken meer geld lenen dan hun aanbetaling anders zou toelaten. Dat kan een voordeel zijn, zolang kopers niet meer schulden aangaan dan ze aankunnen als er iets misgaat.
Combinatieleningen kunnen ook een optie zijn voor mensen die een nieuwe woning proberen te kopen, maar hun huidige nog niet hebben verkocht. In dat scenario kan de koper de HELOC gebruiken om een deel van de aanbetaling voor het nieuwe huis te betalen en vervolgens de HELOC afbetalen wanneer het oude huis wordt verkocht.
Kopers die een nieuwe woning bouwen, hebben wellicht eenvoudigere of goedkopere opties dan een combinatielening. De aannemer kan bijvoorbeeld de constructie financieren. Als de woning dan klaar is, kan de koper een reguliere hypotheek afsluiten en de aannemer betalen. Als alternatief zou de huiseigenaar gebruik maken van een stand-alone bouw lening en dan winkelen voor een permanente hypotheek.
Een combinatielening kan echter een voordeel hebben ten opzichte van twee afzonderlijke leningen van verschillende kredietverstrekkers, vanwege de eenmalige sluitingskosten.