Gecombineerde lening-tot-waarde-ratio – CLTV-ratio

Wat de CLTV-verhouding laat zien

De gecombineerde lening tot waarde (CLTV) -ratio is een berekening die wordt gebruikt door hypotheek- en kredietverleners schuld-inkomen-ratio  en de standaard lening-waarde (LTV) -ratio, om het risico van het verstrekken van een lening aan een lener te beoordelen.

Veel economen schrijven versoepelde CLTV-normen toe aan de  afschermingcrisis  die de Verenigde Staten eind jaren 2000 teisterde, naast andere factoren. Vanaf de jaren negentig en vooral tijdens het begin en midden van de jaren 2000 sloten huizenkopers vaak een tweede hypotheek op het moment van aankoop in plaats van aanbetalingen te doen. Kredietverstrekkers die, ondanks het verhoogde risico, de zaken van deze klanten niet willen verliezen aan concurrenten die met dergelijke voorwaarden zijn ingestemd.

Voorafgaand aan de vastgoedzeepbel die zich uitbreidde van eind jaren negentig tot midden jaren 2000, was het de standaardpraktijk dat huizenkopers aanbetalingen deden van in totaal ten minste 20% van de aankoopprijs. De meeste kredietverstrekkers hielden klanten binnen deze parameters door de LTV op 80% te beperken.

Toen de bubbel begon op te warmen, namen veel van deze zelfde bedrijven maatregelen om klanten in staat te stellen om rond te komen met 20% korting. Sommige kredietverstrekkers verhoogden LTV-limieten of schaften deze volledig af door hypotheken aan te bieden met een aanbetaling van 5% of minder, terwijl anderen de LTV-vereisten in stand hielden, maar de CLTV-limieten verhoogden, vaak tot 100%. Door deze manoeuvre konden klanten een tweede hypotheek afsluiten om hun aanbetalingen van 20% te financieren.

De foreclosure-piek die in 2008 begon, onderstreepte waarom CLTV belangrijk is. Het hebben van huid in het spel, zoals een aanvankelijke contante uitgave van $ 100.000 voor een huis van $ 500.000, geeft een huiseigenaar een krachtige stimulans om zijn hypotheekbetalingen voort te zetten. Als de bank failliet gaat, verliest hij niet alleen zijn huis, maar ook de stapel geld die hij heeft betaald om te sluiten.

Door eigen vermogen in het onroerend goed te eisen, worden kredietverstrekkers ook beschermd tegen een daling van de onroerendgoedprijzen. Als een onroerend goed wordt gewaardeerd op $ 500.000 en de totale pandrechten oplopen tot $ 400.000, kan het onroerend goed tot 20% van zijn waarde verliezen zonder dat pandhouders een korte betaling ontvangen op een executieveiling.

Waarom CLTV belangrijk is

Sommige huizenkopers kiezen ervoor om hun aanbetaling te verlagen door meerdere hypotheken op een woning te ontvangen, wat resulteert in een lagere loan-to-value-ratio voor de primaire hypotheek. Mede door de lagere LTV-ratio ontlopen veel huizenkopers met succes een particuliere hypotheekverzekering (PMI). Of het beter is om een ​​tweede hypotheek te krijgen of de kosten van PMI te maken, verschilt per persoon.

Omdat de tweede hypotheekgever dus meer risico neemt, is de rente op een tweede hypotheek doorgaans hoger dan de rente op een eerste hypotheek. Het is raadzaam dat consumenten nadenken over de voor- en nadelen van het accepteren van meerdere leningen op één woning. Door de nodige zorgvuldigheid te betrachten, kan worden gegarandeerd dat wat wordt gekozen, de beste optie is voor de gegeven omstandigheden.

Loan-to-Value versus CLTV

Loan-to-value (LTV) en CLTV zijn twee van de meest voorkomende ratio’s die worden gebruikt tijdens het hypotheekacceptatieproces. De meeste kredietverstrekkers stellen maxima aan beide waarden, waarboven de aspirant kredietnemer niet in aanmerking komt voor een lening. De LTV-ratio houdt alleen rekening met het primaire hypotheeksaldo. Daarom is in het bovenstaande voorbeeld de LTV-ratio 50%, het resultaat van het delen van het primaire hypotheeksaldo van $ 100.000 door de woningwaarde van $ 200.000.

De meeste kredietverstrekkers leggen LTV-maxima op van 80% omdat Fannie Mae en Freddie Mac geen hypotheken kopen met hogere LTV-ratio’s. Leners met een goed kredietprofiel kunnen deze vereiste omzeilen, maar moeten een particuliere hypotheekverzekering  (PMI) betalen zolang hun primaire leningsaldo groter is dan 80% van de waarde van het huis. PMI beschermt de geldschieter tegen verliezen wanneer de waarde van een huis onder het geleende saldo daalt.

Primaire kredietverstrekkers zijn doorgaans genereuzer met CLTV-vereisten. Gezien het bovenstaande voorbeeld, in het geval van een executie, ontvangt de primaire hypotheekhouder zijn geld volledig voordat de tweede hypotheekhouder iets ontvangt. Als de waarde van het onroerend goed daalt tot $ 125.000 voordat de lener in gebreke blijft, ontvangt de primaire pandhouder het volledige verschuldigde bedrag ($ 100.000), terwijl de tweede pandhouder alleen de resterende $ 25.000 ontvangt, ondanks dat hij $ 50.000 verschuldigd is. De primaire pandhouder draagt ​​minder risico bij dalende waarde van onroerend goed en kan het zich daarom veroorloven om te lenen aan een hogere CLTV.

Voorbeeld van de CLTV-ratio

Stel dat een persoon een huis koopt voor $ 200.000. Om het onroerend goed te beveiligen, deed ze een aanbetaling van $ 50.000 en ontving ze twee hypotheken van $ 100.000 (primair) en $ 50.000 (secundair). Haar gecombineerde loan-to-value-ratio (CLTV) is daarom 75%: (($ 100.000 + $ 50.000) / $ 200.000).