Vergelijkende marktanalyse
Wat is een vergelijkende marktanalyse?
Een vergelijkende marktanalyse (CMA) is een schatting van de waarde van een woning op basis van recent verkochte, vergelijkbare woningen in de directe omgeving. Makelaars en makelaars in onroerend goed maken CMA-rapporten om verkopers te helpen bij het bepalen van realtor.com.
Belangrijkste leerpunten
- Een vergelijkende marktanalyse (CMA) is een schatting van de waarde van een huis die wordt gebruikt om verkopers te helpen bij het bepalen van de aanbiedingsprijzen en om kopers te helpen concurrerende aanbiedingen te doen.
- De analyse houdt rekening met de locatie, leeftijd, grootte, constructie, stijl, staat en andere factoren voor het betreffende onroerend goed en vergelijkbare zaken.
- Als u een koper of verkoper bent die geïnteresseerd is in een CMA voor een specifieke woning, vraag dan een plaatselijke makelaar of makelaar om hulp, of doe uw eigen onderzoek door huizen online te vergelijken.
Inzicht in vergelijkende marktanalyse
Een vergelijkende marktanalyse helpt verkopers bij het kiezen van de beste advertentieprijzen voor hun huis. De “beste” prijs is degene die niet zo laag is dat er geld op tafel ligt, en niet zo hoog dat het huis helemaal niet verkoopt. Voor kopers kan een CMA controleren of een huis een goede deal is en helpen bij het lokaliseren van een concurrerend bod dat serieus wordt genomen – zonder overboord te gaan.
Een CMA vergelijkt een onderwerp met andere woningen die qua locatie, grootte en kenmerken vergelijkbaar zijn. Idealiter gebruikt een CMA recent verkochte woningen uit dezelfde onderverdeling als het betreffende onroerend goed. Het vinden van huizen die in de afgelopen drie tot zes maanden zijn verkocht in de directe omgeving kan natuurlijk moeilijk zijn als je je op een koele vastgoedmarkt of in een landelijke omgeving bevindt. In deze gevallen is een formele beoordeling wellicht een betere optie.
Merk op dat hoewel een vergelijkende marktanalyse als een informele beoordeling is, makelaars en makelaars in onroerend goed geen taxateurslicentie nodig hebben om een CMA uit te voeren terwijl ze kopers en verkopers bedienen. Toch zullen sommige staten makelaars en makelaars verantwoordelijk houden als ze niet op een competente manier een CMA uitvoeren. Als dit gebeurt, kan de onroerendgoedvergunningcommissie van de staat disciplinaire maatregelen nemen tegen de makelaar of makelaar.
Wat staat er in een CMA-rapport?
Wanneer een makelaar of makelaar een vergelijkende marktanalyse uitvoert, maken ze een rapport met de bevindingen. Hoewel er geen gestandaardiseerd CMA-rapport is, bevat het doorgaans:
- Het adres van de onderwerpeigenschap en drie tot vijf vergelijkbare objecten
- Een beschrijving van elke woning, inclusief hoogte, plattegrond en het aantal slaapkamers en badkamers
- De vierkante meters van elk pand
- De verkoopprijs van elke comp
- Dollarcorrecties voor eventuele verschillen
- De aangepaste verkoopprijs per vierkante voet van elke comp
- De reële marktwaarde van het betreffende onroerend goed
Veel makelaars en makelaars gebruiken software om uitgebreide (en professioneel ogende) CMA-rapporten te genereren. Als u van plan bent uw eigen huis te maken, gebruik dan een spreadsheet om uw onderzoek bij te houden of probeer een online tool voor huizenprijzen die wordt aangeboden door een van de websites met onroerend goed. Hieronder: een voorbeeldrapport.
Hoe u een vergelijkende marktanalyse uitvoert
Bij een CMA komt veel meer kijken dan alleen het vergelijken van de prijzen van recent verkochte woningen in de omgeving. Hier is een overzicht van de basisstappen voor het maken van een nauwkeurige CMA:
1. Evalueer de buurt.
Om de juiste advertentieprijs vast te stellen – of ervoor te zorgen dat een huis waarin u geïnteresseerd bent, een goede deal is – moet de CMA rekening houden met de algemene kwaliteit van de buurt. Waar zijn de aantrekkelijkere blokken? Hoe dichtbij zijn gemeenschapsvoorzieningen? Hoe dicht zijn de overlast voor de gemeenschap? Wat zijn de HOA regels? Hoe gaat het met de scholen? Zijn er problemen met het beteugelen van beroep?
2. Verzamel details over de betreffende eigenschap.
Als een makelaar of makelaar de CMA doet, zullen ze de bestaande aanbieding beoordelen (als die er is) en een persoonlijk bezoek brengen om informatie over het onderwerp huis te verzamelen. Ze zullen de grootte van het huis (met name de leefbare ruimte), leeftijd, stijl, constructie, staat, indeling, afwerkingen, landschapsarchitectuur en upgrades en updates noteren.
3. Selecteer composities.
Zoek drie tot vijf vergelijkbare woningen in het gebied die recentelijk zijn verkocht en die zo dicht mogelijk bij de betreffende woning liggen. Idealiter bevinden de composities zich binnen een mijl van het vakgebied en in hetzelfde schooldistrict. Concentreer u op huizen die op het onderwerp thuis lijken in termen van vierkante meters, kavelgrootte, slaapkamers, badkamers en type constructie. Let goed op wanneer het vergelijkbare onroerend goed wordt verkocht: hoe recenter, hoe beter omdat onroerendgoedprijzen snel kunnen fluctueren. Als het huis een unieke locatie heeft, zoals uitzicht op een golfbaan of de waterkant, moeten de composities dezelfde plaatsing hebben.
4. Pas de verschillen aan.
De volgende stap is om te corrigeren voor verschillen tussen de betreffende woning en elke vergelijkbare woning. Een ervaren makelaar of makelaar kan aan elk van de verschillen een dollarwaarde toekennen en de waarde van elke comp dienovereenkomstig aanpassen. Het lijkt misschien contra-intuïtief, maar als de comp een functie heeft die inferieur is aan die van het onderwerp, wordt de waarde van de comp positief aangepast en vice versa. Als een comp een extra slaapkamer heeft (superieure functie), is het bijvoorbeeld redelijk om aan te nemen dat de koper meer heeft betaald om de extra slaapkamer te krijgen. In dit geval trekt u een bedrag van de comp. Af om rekening te houden met de extra slaapkamer, zodat u een appels-met-appels kunt vergelijken. De waarde van de beoogde woning wordt nooit aangepast.
5. Bepaal de verkochte prijs per vierkante meter na aanpassingen.
Na correctie voor verschillen, deelt u de aangepaste prijs van elke comp door de vierkante meters om de verkochte prijs per vierkante voet te bepalen. Tel vervolgens de verkochte prijs per vierkante voet van alle composities bij elkaar op en deel deze door het aantal composities om het gemiddelde te krijgen. Ten slotte: vermenigvuldig dit gemiddelde met het aantal vierkante meter van het onderwerp om de huidige marktwaarde te bepalen.
Het komt neer op
Over het algemeen zijn de beste composities degene die het meest lijken op het onderwerp thuis, de recentelijk verkochte en degene met de minste aanpassingen die nodig zijn. De uiteindelijke prijs moet mogelijk iets worden aangepast, afhankelijk van de markt. Als de markt bijvoorbeeld warm is of als de voorraad laag is, kan de prijs iets hoger zijn. Omgekeerd, als er veel vergelijkbare huizen op de markt zijn, moet de prijs mogelijk worden verlaagd om concurrerend te zijn.