Veroordeling
Wat is veroordeling?
Veroordeling is wanneer een regering beveelt dat een stuk eigendom wordt verlaten en leeg blijft, vanwege een openbaar doel of bezorgdheid. Veroordeling kan tijdelijk of permanent zijn en kan om een aantal redenen worden gedaan. De twee meest voorkomende zijn te wijten aan de onveilige toestand van het onroerend goed of aan het uitvoeren van een overheidsafname van het onroerend goed volgens de juridische doctrine van eminent domein.
Belangrijkste leerpunten
- Veroordeling is de juridische procedure die door de overheid wordt gebruikt om te bevelen dat een woning wordt verlaten.
- Veroordeling kan worden gebruikt om huisvestings- en veiligheidscodes af te dwingen of als onderdeel van een proces om eigendommen van de eigenaren in beslag te nemen.
- Veroordeling wordt vaak gebruikt in het eminente domeinproces om eigendommen te verwerven voor openbaar gebruik, zoals snelwegen, spoorwegen, luchthavens, elektriciteitsleidingen en pijpleidingen.
Veroordeling begrijpen
Wanneer een overheidsinstantie een onroerend goed veroordeelt, vaardigt het een wettelijk bevel uit dat de bewoners moeten verlaten. Dit kan van toepassing zijn op het geheel of een deel van het onroerend goed en kan een volledige veroordeling zijn of alleen bepaalde beperkingen op het gebruik en de bewoning van toepassing zijn.
Het kan een permanente inbeslagname zijn van het onroerend goed waarbij de overheid het eigendom overneemt of het eigendom overdraagt aan een derde partij, gevolgd door sloop en wederopbouw. Als alternatief kan het een tijdelijke toestand zijn die later wordt ingetrokken zodra de omstandigheden die de regering ertoe brachten het eigendom te veroordelen, zijn gecorrigeerd.
Soorten veroordeling
De twee meest voorkomende situaties waarin een overheid een eigendom zou kunnen veroordelen, zijn wanneer de staat van het eigendom het onveilig maakt voor gebruik of bewoning of wanneer de overheid van plan is het eigendom te gebruiken om het te veranderen in een legitiem openbaar gebruik in een proces dat bekend staat als eminent domein..
Vervallen of onveilige gebouwen
Gebouwen die vervallen of onveilig zijn, worden vaak veroordeeld om schade aan de bewoners te voorkomen, maar kunnen na reparaties weer in gebruik worden genomen. Lokale, staats- en federale huisvestingscodes en veiligheidsnormen kunnen van toepassing zijn op een bepaald gebouw en als de staat van het gebouw deze schendt, kan het onroerend goed worden veroordeeld.
Dit kan gebeuren als gevolg van de achteruitgang van een eigendom in de loop van de tijd, of in de nasleep van een specifieke gebeurtenis die het eigendom beschadigt, zoals brand, aardbeving of het morsen van chemicaliën. Als er renovaties worden uitgevoerd of de schade wordt hersteld, kan de veroordeling worden ingetrokken. In sommige gevallen leiden renovaties echter zelf tot veroordeling als ze aanleiding geven tot vereiste inspecties die andere onveilige omstandigheden of schendingen van de huidige codes en normen ontdekken, die mogelijk niet van kracht waren op het moment van de oorspronkelijke constructie.
Eminent domein
Het tweede type veroordeling vindt plaats onder de juridische leer van eminent domein. In de VS hebben staten en de federale overheid het recht van eminent domein, wat hen in staat stelt eigendom te veroordelen en de titel over te dragen van privaat naar publiek eigendom of naar een private derde partij. De veroordelende autoriteit moet zorgen voor “rechtvaardige compensatie” en de veroordeling moet worden uitgevoerd voor een of ander openbaar doel.
In sommige gevallen kan een rechtvaardige vergoeding ook vereist zijn voor eigendommen die legaal door de overheid worden ingenomen – bijvoorbeeld door elk economisch gebruik van de eigendommen te verbieden – maar niet daadwerkelijk worden veroordeeld.
Eigendom kan in beslag worden genomen voor economische ontwikkeling, niet alleen voor openbaar gebruik.
Eminent domeinproces
Als de eigenaar van het onroerend goed van mening is dat het aangeboden bedrag de waarde onvoldoende weerspiegelt, kunnen ze de zaak voor de rechtbank voortzetten. Eigenaars van veroordeelde eigendommen kunnen de rechtmatigheid van de inbeslagname zelf aanvechten en het recht om het onroerend goed te behouden eisen omdat ze niet kunnen bewijzen dat de inbeslagname in het algemeen belang was. Ze kunnen ook gewoon een aanklacht indienen voor meer compensatie als de aangeboden compensatie niet zomaar is.
Voordat eigendommen in beslag worden genomen, moeten de overheidsinstanties het onroerend goed eerst taxeren. Ze kunnen dan een pro tanto-onderscheiding betalen, die de eigenaar kan accepteren zonder het recht om te vervolgen te verliezen, of de partijen kunnen tot een volledige schikking komen. Pro tanto-betalingen zijn vaak klein in vergelijking met het bedrag dat de rechtbanken uiteindelijk toekennen aan eigenaren van het veroordeelde goed.
De veroordelende entiteit is verplicht om tijdens het veroordelingsproces tijdig op de hoogte te stellen en een kopie van de vereiste beoordeling te geven. Het aangeboden bedrag kan worden aangevochten bij de rechtbank of voor een speciale commissaris. De vastgoedeigenaar kan de uitspraak van de commissaris aanvechten. De veroorzaker kan echter uitkering verlenen op basis van de beslissing van de commissaris. Naarmate het beroep bij de rechtbank vordert, heeft de veroordeelde het recht om toegang te krijgen tot het onroerend goed en verder te gaan met zijn project.
1875
Het jaar van de eerste vooraanstaande domeinzaak – Kohl tegen Verenigde Staten – behandeld door het Hooggerechtshof.
Speciale overwegingen
De meest directe voorbeelden van veroordeling hebben betrekking op grond en gebouwen, die regeringen zouden kunnen grijpen om plaats te maken voor een openbaar project, zoals een snelweg; of particuliere projecten waarvan wordt aangenomen dat ze het algemeen belang dienen, zoals een hotel dat naar verwachting bedrijven aantrekt en belastinginkomsten genereert. Niet alle veroordeelde eigendommen zijn echter onroerend goed. Fondsen zijn onderworpen aan een eminent domein, en sommige rechtsgeleerden beweren dat regeringen zelfs intellectueel eigendom zouden kunnen grijpen door middel van veroordeling.
Voor powerline- en pijplijnprojecten behoudt de grondeigenaar het eigendom. De overheid verwerft een erfdienstbaarheid, waardoor ze niet-bezittende rechten krijgen om de pijpleidingen of elektriciteitsleidingen op uw eigendom te installeren en te onderhouden. Een overeenkomst komt tot stand via een akte met de oorspronkelijke eigenaar van het onroerend goed.