Bezwaring
Wat is een last?
Een bezwaring is een vordering op een eigendom door een partij die niet de eigenaar is. Een bezwaring kan de overdraagbaarheid van het onroerend goed beïnvloeden en het vrije gebruik ervan beperken totdat de bezwaring is opgeheven. De meest voorkomende soorten bezwaring zijn van toepassing op onroerend goed; deze omvatten hypotheken, erfdienstbaarheden en pandrechten. Niet alle vormen van bezwaring zijn financieel, erfdienstbaarheden zijn een voorbeeld van niet-financiële bezwaringen. Een bezwaring kan ook van toepassing zijn op persoonlijk – in tegenstelling tot onroerend goed .
De term wordt in de boekhouding gebruikt om te verwijzen naar beperkte fondsen binnen een rekening die zijn gereserveerd voor een specifieke verplichting.
Belangrijkste leerpunten
- Een bezwaring is een vordering tegen een eigendom door iemand anders dan de huidige gerechtigde.
- Sommige claims hebben geen invloed op de waarde van het onroerend goed. Dit wordt meestal gezien in commerciële gevallen.
- Enkele veel voorkomende claims zijn leaseovereenkomsten, pandrechten, erfdienstbaarheden en hypotheken.
Inzicht in bezwaring
De term bezwaring omvat een breed scala aan financiële en niet-financiële vorderingen op een onroerend goed door andere partijen dan de titelhouder. Bezitters van onroerend goed kunnen sommigen ervan weerhouden de volledige – dat wil zeggen onbezwaarde controle over hun eigendom uit te oefenen. In sommige gevallen kan het onroerend goed worden teruggenomen door een schuldeiser of in beslag worden genomen door een overheid.
Sommige lasten zijn van invloed op de verhandelbaarheid van een effect: een erfdienstbaarheid of een pandrecht kan een titel onverkoopbaar maken. Hoewel dit niet noodzakelijk betekent dat de titel niet kan worden gekocht en verkocht, kan het de koper in staat stellen zich terug te trekken uit de transactie, ondanks dat hij een contract heeft ondertekend, en in sommige rechtsgebieden zelfs schadevergoeding eisen.
Andere lasten, zoals bestemmingsplannen en milieuregels, hebben geen invloed op de verhandelbaarheid van een onroerend goed, maar verbieden specifiek gebruik van en verbeteringen aan het land.
In Hongkong is de verkoper van een onroerend goed bijvoorbeeld wettelijk verplicht om de makelaar op de hoogte te stellen van eventuele lasten tegen het onroerend goed om eventuele problemen later in het verkoopproces te voorkomen. De makelaar in onroerend goed zal de koper een landzoekingsdocument bezorgen met een lijst van eventuele lasten.
Soorten lasten
Bezwaring als het gaat om onroerend goed kent, vanwege de vele toepassingen, veel verschillende soorten. Elk type is bedoeld om beide partijen te beschermen en om precies te specificeren wat elke claim inhoudt – en waar het recht op heeft.
Easement
Een erfdienstbaarheid verwijst naar het recht van een partij om delen van het eigendom van een andere partij te gebruiken of te verbeteren, of om te voorkomen dat de eigenaar het eigendom op bepaalde manieren gebruikt of verbetert. De eerste categorie staat bekend als een positieve erfdienstbaarheid. Een nutsbedrijf kan bijvoorbeeld het recht hebben om een gasleiding door iemands eigendom te laten lopen, of voetgangers hebben misschien het recht om een voetpad te gebruiken dat door dat eigendom loopt.
Vanuit het perspectief van de koper is het belangrijk om op de hoogte te zijn van eventuele lasten op een onroerend goed, aangezien deze vaak samen met het eigendom van het onroerend goed aan hem worden overgedragen.
Een erfdienstbaarheid in bruto komt ten goede aan een individu in plaats van aan een eigenaar van een onroerend goed, zodat Jennifer het recht zou hebben om de bron van haar buurman te gebruiken, maar dat recht zou niet worden overgedragen aan iemand die het eigendom van Jennifer heeft gekocht. Een negatieve erfdienstbaarheid beperkt de titelhouder, bijvoorbeeld door te voorkomen dat ze een structuur bouwen die het licht van een buurman zou blokkeren.
Aantasting
Inmenging vindt plaats wanneer een partij die niet de eigenaar van het onroerend goed is, het terrein binnendringt of ermee bemoeit, bijvoorbeeld door een hek over de kavellijn te bouwen (een overtreding) of een boom te planten met takken die over een aangrenzend terrein hangen overlast). Een aantasting creëert een bezwaring op beide eigendommen totdat het probleem is opgelost: het onroerend goed waarin de aantasting is ondergebracht, heeft zijn gratis gebruik, terwijl de eigenaar van de oprukkende verbetering geen eigendomsrecht heeft op het land waarop het is gebouwd.
Huren
Een huurovereenkomst is een overeenkomst om een woning te huren voor een afgesproken tarief en periode. Het is een vorm van bezwaring omdat de verhuurder de eigendom van het onroerend goed niet opgeeft, maar iemands gebruik van het onroerend goed wordt aanzienlijk beperkt door de huurovereenkomst.
Lien
Een pandrecht is een soort zekerheidsrecht, een last die de eigendom van een onroerend goed beïnvloedt. Het geeft een schuldeiser het recht om beslag te leggen op het onroerend goed als onderpand voor een niet-vervulde verplichting, meestal een onbetaalde schuld. De schuldeiser kan vervolgens het onroerend goed verkopen om ten minste een deel van zijn lening terug te verdienen.
Een belastingrecht is een pandrecht dat door een overheid wordt opgelegd om de betaling van belastingen af te dwingen; in de VS overtreft een federaal fiscaal pandrecht alle andere vorderingen op het vermogen van een schuldenaar. Het retentierecht van een monteur is een claim op persoonlijk of onroerend goed waarop de eiser diensten heeft verleend. Een voorbeeld is als een aannemer aanpassingen aan uw woning heeft aangebracht die nooit zijn betaald. Rechterlijke pandrechten zijn beveiligd tegen de activa van een verdachte in een rechtszaak.
Hypotheek
Een hypotheek is een van de meest voorkomende soorten zekerheden. In wezen is het een pandrecht op een onroerend goed. De geldschieter, meestal een bank, behoudt een belang in de eigendom van een huis totdat de hypotheek is afbetaald. Als de kredietnemer de hypotheek niet kan terugbetalen, kan de kredietgever beslag leggen op het huis als onderpand en de bewoners uitzetten.
Beperkend verbond
Een beperkend convenant is een overeenkomst die een verkoper in de eigendomsakte van een koper schrijft om te beperken hoe de koper dat eigendom mag gebruiken. Er kan bijvoorbeeld een bepaling zijn die vereist dat de koper de oorspronkelijke gevel van een gebouw intact laat. Zolang ze de wet niet overtreden, kunnen beperkende convenanten zo specifiek en willekeurig zijn als de partijen bereid zijn in te stemmen.
Speciale overweging: gebruik in de boekhouding
Bezwaring boekhouding legt specifieke activa opzij om verwachte verplichtingen te betalen. Een bedrijf kan bijvoorbeeld een bedrag in contanten reserveren om zijn crediteuren te betalen. De aanwezigheid van een bezwaring kan de illusie wekken dat er meer geld op een rekening beschikbaar is dan wat eigenlijk gratis is om te gebruiken. Het geld dat opzij is gezet, kan niet worden gebruikt voor andere uitgaven of transacties. Een bezwaringsboekhouding zorgt er daarom voor dat een bedrijf zijn budget niet overschrijdt.