Erfpacht
Wat is erfpacht?
Een erfpacht is een overeenkomst waarbij een huurder gedurende de huurperiode een perceel mag ontwikkelen, waarna de grond en alle verbeteringen aan de vastgoedeigenaar worden overgedragen.
Hoe een erfpacht werkt
Een erfpachtcanon geeft aan dat verbeteringen eigendom zijn van de vastgoedeigenaar, tenzij er een uitzondering wordt gemaakt en bepaalt dat alle relevante belastingen die tijdens de huurperiode worden gemaakt, door de huurder worden betaald. Omdat bij erfpacht de verhuurder na afloop van de huurtermijn alle verbeteringen op zich kan nemen, mag de verhuurder de woning tegen een hoger tarief verkopen. Erfpacht wordt ook vaak landhuur genoemd, omdat verhuurders alleen de grond verhuren.
Hoewel ze voornamelijk in de commerciële ruimte worden gebruikt, verschillen erfpachtcontracten sterk van andere soorten commerciële huurovereenkomsten, zoals die in winkelcomplexen en kantoorgebouwen. Bij deze andere leaseovereenkomsten wordt de huurder doorgaans niet toegewezen om de verantwoordelijkheid voor de eenheid op zich te nemen. In plaats daarvan wordt aan deze huurders huur in rekening gebracht om hun bedrijf te runnen. Bij erfpacht wordt grond voor een lange periode – doorgaans 50 tot 99 jaar – verpacht aan een huurder die op het terrein een pand bouwt.
Een huurovereenkomst van 99 jaar is over het algemeen de langst mogelijke huurtermijn voor een stuk onroerend goed. Vroeger was het de langst mogelijke onder het gewoonterecht. Huurovereenkomsten met een looptijd van 99 jaar blijven echter gebruikelijk, maar zijn volgens de wet niet langer de langst mogelijke.
De erfpacht bepaalt wie eigenaar is van de grond, wie eigenaar is van het gebouw en verbeteringen aan het onroerend goed. Veel verhuurders gebruiken erfpachtcontracten als een manier om hun eigendom te behouden om planningsredenen, om vermogenswinsten te vermijden en om inkomsten en inkomsten te genereren. Huurders nemen over het algemeen de verantwoordelijkheid voor alle kosten op zich. Dit omvat bouw, reparaties, renovaties, verbeteringen, belastingen, verzekeringen en eventuele financieringskosten in verband met het onroerend goed.
Huurders nemen over het algemeen de verantwoordelijkheid voor alle financiële aspecten van een erfpachtcanon, waaronder huur, belastingen, bouw, verzekeringen en financiering.
Voorbeeld van erfpacht
Erfpacht wordt vaak gebruikt door franchises en big box-winkels, evenals door andere commerciële entiteiten. Het hoofdkantoor van het bedrijf zal normaal gesproken de grond kopen en de huurder / ontwikkelaar toestaan de faciliteit te bouwen en te gebruiken. De kans is groot dat een McDonald’s, Starbucks of Dunkin Donuts bij jou in de buurt gebonden is aan een erfpachtcanon.
In juli 2016 kocht de in New York gevestigde investeringsmaatschappij AllianceBernstein een erfpachtovereenkomst van 99 jaar van BLDG Management voor het George Washington Hotel in New York City voor een deal ter waarde van $ 100,4 miljoen. BLDG kocht het hotel oorspronkelijk toen het in 1994 werd afgeschermd. Hoewel het gebouw werd gebruikt door de School of Visual Arts in Manhattan als een slaapzaal voor studenten, diende BLDG in april 2016 plannen in om het pand te herstellen tot een hotel met een restaurant, een bar, en gelijkvloerse winkels. Het pand opereert momenteel als het Freehand Hotel, een boetiekhotel, in het Flatiron District in New York City.
Enkele basisprincipes van elke erfpacht moeten zijn:
- Voorwaarden van de huurovereenkomst
- Rechten van zowel verhuurder als huurder
- Voorwaarden voor financiering
- Gebruik voorzieningen
- Vergoedingen
- Titel verzekering
- Standaard
Achtergestelde vs. niet-achtergestelde erfpacht
Erfpacht huurders financieren vaak verbeteringen door het nemen van de schuld. Bij een achtergestelde erfpacht gaat de verhuurder akkoord met een lagere prioriteit van aanspraken op het onroerend goed voor het geval de huurder in gebreke blijft op de lening voor verbeteringen. Met andere woorden, een achtergestelde erfpacht-verhuurder staat in wezen toe dat de eigendomsakte als onderpand fungeert in het geval de huurder in gebreke blijft op een verbeteringskrediet. Voor deze vorm van erfpacht kan de verhuurder hogere huurbetalingen bedingen in ruil voor het risico dat wordt genomen bij in gebreke blijven van de huurder. Dit kan ook de verhuurder ten goede komen, omdat het bouwen van een pand op zijn grond de waarde van zijn eigendom verhoogt.
Bij een niet-achtergestelde erfpacht behoudt de verhuurder daarentegen de hoogste prioriteit van vorderingen op het onroerend goed voor het geval de huurder in gebreke blijft op de lening voor verbeteringen. Omdat de geldschieter het land mogelijk niet in eigendom neemt als de lening niet wordt betaald, kunnen kredietprofessionals aarzelen om een hypotheek te verlengen voor verbeteringen. Hoewel de verhuurder het eigendom van het onroerend goed behoudt, moeten ze de huurder doorgaans een lager huurbedrag in rekening brengen.
Voordelen en nadelen van erfpacht
Een erfpacht kan zowel de huurder als de verhuurder ten goede komen.
Voordelen voor huurders
De erfpacht laat een huurder bouwen op een onroerend goed op een toplocatie die hij zelf niet kon kopen. Om deze reden maken grote winkelketens zoals Whole Foods en Starbucks vaak gebruik van erfpachtcontracten in hun bedrijfsuitbreidingsplannen.
Bij erfpacht hoeft de huurder ook geen aanbetaling te doen voor het veiligstellen van de grond, zoals bij de aankoop van de woning. Bij het verkrijgen van een erfpachtcanon is daardoor minder eigen vermogen gemoeid, waardoor geld voor andere doeleinden vrijkomt en het rendement op grondgebruik verbetert.
Eventuele huurprijzen die op grond van erfpacht zijn betaald, kunnen aftrekbaar zijn voor staats- en federale inkomstenbelastingen, wat een vermindering van de totale belastingdruk van de huurder betekent.
Verhuurder voordelen
De grondeigenaar verkrijgt een gestage stroom van inkomsten van de huurder terwijl hij het eigendom van het onroerend goed behoudt. Een erfpachtcanon bevat doorgaans een escalatieclausule die huurverhogingen en uitzettingsrechten garandeert die bescherming bieden in geval van wanbetaling op huur of andere kosten.
Er is ook belastingbesparing voor een verhuurder die gebruik maakt van erfpacht. Als ze een woning rechtstreeks aan een huurder verkopen, zullen ze een winst op de verkoop realiseren. Door dit type lease uit te voeren, hoeven ze geen winsten te rapporteren. Maar er kunnen enkele fiscale gevolgen zijn voor de huur die ze ontvangen.
Afhankelijk van de bepalingen die in de erfpacht zijn opgenomen, kan een verhuurder mogelijk ook enige zeggenschap behouden over het onroerend goed inclusief het gebruik en de ontwikkeling ervan. Dit betekent dat de verhuurder wijzigingen aan het land kan goedkeuren of weigeren.
Huurder nadelen
Omdat verhuurders mogelijk goedkeuring nodig hebben voordat er wijzigingen worden aangebracht, kan de huurder te maken krijgen met obstakels in het gebruik of de ontwikkeling van het onroerend goed. Hierdoor zijn er mogelijk meer beperkingen en minder flexibiliteit voor de huurder.
De kosten verbonden aan het erfpachtproces kunnen hoger zijn dan wanneer de huurder een onroerend goed zou kopen. Huurprijzen, belastingen, verbeteringen, vergunningen en eventuele wachttijden voor goedkeuring door de verhuurder kunnen allemaal duur zijn.
Verhuurder Nadelen
Verhuurders die niet de juiste bepalingen en clausules in hun huurcontracten opnemen, verliezen de controle over huurders van wie het onroerend goed wordt ontwikkeld. Daarom is het altijd belangrijk dat beide partijen hun huurcontracten laten beoordelen voordat ze ondertekenen.
Afhankelijk van waar de woning zich bevindt, heeft het gebruik van erfpacht mogelijk hogere fiscale gevolgen voor een verhuurder. Hoewel ze misschien geen winst behalen uit een verkoop, wordt huur als inkomen beschouwd. Huur wordt dus belast tegen het gewone tarief, wat de belastingdruk kan verhogen.
Belangrijkste leerpunten
- Een erfpachtcanon is een overeenkomst waarbij een huurder gedurende de huurperiode vastgoed kan ontwikkelen, waarna het wordt overgedragen aan de vastgoedeigenaar.
- Erfpachtovereenkomsten vinden gewoonlijk plaats tussen commerciële verhuurders, die doorgaans land verhuren voor 50 tot 99 jaar aan huurders die gebouwen op het terrein bouwen.
- Huurders die anders geen grond kunnen kopen, kunnen onroerend goed bouwen met erfpacht, terwijl verhuurders een vast inkomen krijgen en de controle behouden over het gebruik en de ontwikkeling van hun onroerend goed.