Eigenwoningbezit als investering
Eigenwoningbezit is altijd onderdeel geweest van de American Dream. Daarom aanvaarden veel mensen het bezitten van een huis als het juiste, zelfs verplichte, ding om te doen zonder rekening te houden met de voordelen en de risico’s. Als u overweegt een huis te kopen, moet u de voor- en nadelen van de investering die u gaat doen kennen en bekijken – net als bij elke investeringsbeslissing – voordat u op de stippellijn tekent.
Belangrijkste leerpunten
- Als u eigenwoningbezit overweegt, moet u zich bewust zijn van de voordelen en eventuele risico’s waarmee u te maken kunt krijgen voordat u de deal sluit.
- De voordelen van investeren in een huis zijn onder meer waardering, eigen vermogen, belastingaftrek en aftrekbare kosten.
- Risico’s en kanttekeningen bij het investeren in een huis kunnen hoge initiële kosten, afschrijving en illiquiditeit omvatten.
Aantrekkelijke langetermijninvestering
Waardering vertegenwoordigt de stijging van de woningwaarden in de loop van de tijd. Vastgoedprijzen zijn cyclisch en huiseigenaren mogen niet verwachten dat de waarde van het onroerend goed op korte termijn drastisch zal stijgen. Maar als u lang genoeg in uw huis blijft, is de kans zeer groot dat u uw huis later in de toekomst met winst kunt verkopen vanwege waardering.
In feite is het kopen van een huis een van de beste langetermijninvesteringen die u kunt doen. Ondanks dramatische dalen, zoals de rendement op een investering (ROI) die u ook een woonruimte biedt.
Onroerend goed waardeert vooral als gevolg van de grond waarop het huis zit, terwijl de feitelijke structuur afschrijft na verloop van tijd. De uitdrukking “locatie, locatie, locatie” is dus niet alleen een slogan voor onroerend goed, maar een zeer belangrijke overweging bij het kopen van een huis. De buurt met de voorzieningen die het met zich meebrengt – schooldistricten, parken, staat van wegen, enz. – en de stad waar het huis zich bevindt, spelen allemaal een rol bij de waardering van het onroerend goed.
Overweeg een huis dat zo vervallen en vervallen is dat het onbewoonbaar is. Het land onder het huis kan nog steeds een aanzienlijk bedrag waard zijn – in dit geval meer dan de woning. Een verkoper kan overwegen het te verkopen zoals het is (met de structuur nog intact) of een beetje extra uit te geven om het huis te slopen en het land op zichzelf tegen een hogere prijs te verkopen.
Equity opbouwen
Overwaarde is het verschil tussen hoeveel u nog verschuldigd bent aan uw hypotheek en de marktprijs of waarde van uw woning. Eigen vermogen en waardering kunnen samen worden beschouwd. Zoals hierboven vermeld, zal uw huis in de loop van de tijd waarschijnlijk in marktwaarde groeien.
Uw eigen vermogen groeit ook naarmate u uw hypotheek afbetaalt, waarbij minder van uw betaling naar rente gaat en meer naar het verlagen van het saldo op uw lening.
Waardering is de verandering in de waarde van uw woning in de loop van de tijd, terwijl het eigen vermogen het verschil is tussen het saldo op uw hypotheek en de marktwaarde van uw woning.
Het opbouwen van eigen vermogen kost wat tijd, omdat het tijd kost om het hoofdsaldo van de hypotheeklening te verlagen – tenzij u natuurlijk een grote aanbetaling of regelmatige vooruitbetalingen doet.
Een ding om in gedachten te houden is echter dat de tijd dat u in uw huis woont een grote factor is in hoeveel vermogen u opbouwt en de waardering die u kunt realiseren. Hoe langer u het houdt, hoe meer equity u verkrijgt.
Als u uw hypotheek aflost en het bedrag dat u verschuldigd bent, zonder het te beseffen, vermindert, spaart u naarmate de waarde van uw huis toeneemt – net zoals de waarde van uw spaarrekening toeneemt met de rente. Als u verkoopt, krijgt u waarschijnlijk elke dollar die u heeft uitbetaald en meer terug, ervan uitgaande dat u lang genoeg in uw huis blijft. Na verloop van tijd zou het gemiddelde rendement ( rente ) van 6% op uw spaargeld uw uitgaven ruimschoots moeten dekken.
Een ander pluspunt is dat het eigen vermogen flexibiliteit biedt om een lening te krijgen die is gekoppeld aan het bedrag van uw eigen vermogen. Veel beleggers volgen gelijktijdig hun eigen vermogen en woningwaardering. Als een belegger van mening is dat de waarde van zijn huis enorm op prijs stelt, kan hij een lening over het eigen vermogen uitstellen om een betere kans te hebben om de waardering van een verkoper te realiseren.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij hetAmerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Locatie, locatie, locatie
Hoewel het afbetalen van uw hypotheek hetzelfde werkt, waar u ook woont, varieert de groei van de marktwaarde per locatie. Volgens de House Price Index (HPI) van de Federal Housing Finance Agency (FHFA) stegen de vastgoedprijzen in de VS in het algemeen met gemiddeld 32,88% over de periode van vijf jaar die eindigde op 31 december 2019. De prijzen in de Middle Atlantic Census Division stegen echter met slechts 23,21%, en de prijzen in de Pacific Census Division met gemiddeld 40,39%.
Bekijk de volledige FHFA-grafiek hieronder om te zien hoe dit van invloed kan zijn op de prijzen waar u van plan bent te kopen:
Bron: FHFA Amerikaanse huizenprijsindex – 3e kwartaal 2019.
Uitsluiting van vermogenswinst
Uiteindelijk verkoop je je huis. Als u dat doet, staat de wet u toe de winst te behouden en geen vermogenswinstbelasting te betalen. Nou ja, niet per sealle winsten. De Internal Revenue Service (IRS) staat een belastingvrije winst toe van maar liefst $ 250.000 voor alleenstaande huiseigenaren en $ 500.000 voor gehuwde paren – alleen voor uw hoofdverblijf, niet voor een tweede huis of vakantie-eigendom.
Er zijn een aantal vereisten waaraan u moet voldoen om voor deze uitsluiting in aanmerking te komen. U moet de woning bezitten voor ten minste twee jaar – 24 maanden – binnen de laatste vijf jaar tot de sluitingsdatum. De woonplaatsvereiste schrijft voor dat u in de periode van vijf jaar voorafgaand aan de verkoop minimaal twee jaar in de woning woonde. De laatste vereiste, de terugblikvereiste, geeft aan dat u tijdens de periode van twee jaar voorafgaand aan de meest recente verkoop geen winst hebt gemaakt bij de verkoop van een andere hoofdwoning.
Belastingaftrek
Na waardering is het voordeel van het eigenwoningbezit dat het vaakst wordt genoemd, belastingaftrek of besparingen. Als u een huis koopt, kunt u een deel van de kosten van het bezit van dat huis aftrekken van de belastingen die u aan de overheid betaalt. Dit is inclusief hypotheekrente op zowel uw hoofdverblijf als een tweede woning, die kan oplopen tot duizenden dollars per jaar.
Rente op home equity-leningen ofhome-equity-kredietlijnen (HELOC) is ook aftrekbaar als het geld wordt gebruikt om uw huis aanzienlijk te verbeteren. U kunt ook maximaal $ 10.000 aan staats- en lokale (SALT) belastingen aftrekken, inclusief onroerendgoedbelasting.
Het effect van de Tax Cuts and Jobs Act
DeTax Cuts and Jobs Act heeft substantiële wijzigingen aangebracht in de onderdelen van de belastingwetgeving die te maken hebben met het eigenwoningbezit. Tenzij een toekomstig congres de wet wijzigt, vervallen alle bepalingen na 31 december 2025. Maar voorlopig hebben wijzigingen in die wet de waarde van het bezit van een huis verminderd.
De wet beperkt hypotheekrenteaftrek tot $ 750.000 van de totale hypotheekschuld, inclusief voor een eerste en tweede huis en eventuele overwaarde of HELOC-leningen. De hogere beperking van $ 1 miljoen aan hypotheekschuld is echter nog steeds van toepassing op schulden die zijn aangegaan vóór 16 december 2017.
De wet stelde ook de SALT-aftreklimiet in op $ 10.000. Andere nieuwe bepalingen omvatten beperkingen voor het claimen van verliezen door slachtoffers, behalve voor federaal verklaarde rampen. De aftrek voor verhuiskosten bestaat niet meer, behalve voor militairen in actieve dienst die om redenen van werk verhuizen.
Al deze veranderingen hebben de waarde van het bezitten van een huis verlaagd – inclusief het feit dat, met de bijna verdubbeling van de standaardaftrek (een ander kenmerk van de wet), minder mensen genoeg aftrek zullen hebben om Schema A in te dienen in plaats van de standaardaftrek te nemen.
Het feit dat u in aanmerking komt voor belastingvermindering, betekent dus niet dat u er ook iets aan heeft. De ernstige beperking van de SALT-aftrek zal bijzonder nadelig zijn bij het verlagen van de beschikbare aftrekposten voor mensen die in zwaar belaste staten wonen.
Hoge kosten vooraf
De kosten voor het investeren in een huis kunnen hoog oplopen – uw uitgaven zijn meer dan de verkoopprijs van het onroerend goed en de rente op uw hypotheek. Om te beginnen kunt u verwachten dat u ergens tussen de 2% en 5% van de aankoopprijs aan sluitingskosten betaalt. Enkele van de meest voorkomende afsluitingskosten zijn onder meer een aanvraagkosten, taxatiekosten, advocaatkosten, onroerendgoedbelasting, hypotheekverzekering, woninginspectie, premie voor eerstejaars huiseigenaar, titel zoeken, titelverzekering, punten (vooruitbetaalde rente), opstartkosten, opname vergoedingen en enquêtekosten.
Deskundigen zeggen dat u van plan moet zijn om minimaal vijf jaar in uw huis te blijven om die kosten terug te verdienen.
Mogelijke afschrijving
Niet alle huizen worden waardevoller. Door de woningcrisis van 2008 kwamen veel huiseigenaren onder water te staan, waardoor u meer aan uw hypotheek verschuldigd bent dan uw woning waard is. Er is geen huizencrisis nodig voordat de huizenprijzen stagneren of dalen. Regionale of lokale economische omstandigheden kunnen resulteren in huiswaarden die de inflatie niet bijhouden.
Onthoud ook dat de feitelijke structuur waarin u leeft in de loop van de tijd zal afnemen. Dit kan het gevolg zijn van slijtage aan het pand, of een gebrek aan onderhoud en reparaties.
Trots en financiële verantwoordelijkheden
Een vaak genoemd voordeel van eigenwoningbezit is de wetenschap dat u uw kleine hoekje van de wereld bezit. U kunt uw huis aanpassen, verbouwen, schilderen en decoreren zonder dat u toestemming van een verhuurder nodig heeft.
Eigendom brengt echter verantwoordelijkheden met zich mee. U moet uw hypotheek betalen, anders loopt u het risico uw huis en het vermogen dat u heeft opgebouwd te verliezen. Onderhoud en instandhouding zijn uw verantwoordelijkheid. Je kunt de verhuurder niet om 02.00 uur bellen om een lekkende waterleiding te laten repareren. Als het dak is beschadigd, moet u het zelf repareren of laten repareren. Grasmaaien, sneeuwruimen, huiseigenarenverzekering en aansprakelijkheidsverzekering vallen allemaal op u.
Illiquiditeit
In tegenstelling tot voorraad, die binnen een paar dagen kan worden verkocht, duurt het meestal veel langer om huizen uit te laden. Het feit dat u mogelijk toegang heeft tot $ 500.000 aan belastingvrije vermogenswinst, betekent niet dat u gemakkelijk toegang heeft. Ondertussen moet u nog steeds hypotheekbetalingen doen en het huis onderhouden totdat u het verkoopt.
Het komt neer op
Een woning is een investering die veel investeringsvoordelen maar ook risico’s met zich meebrengt, waardoor het een investering is die niet voor iedereen weggelegd is. Het is belangrijk om de investeringsvoordelen af te wegen tegen de risico’s. Een rationele vergelijking van voor- en nadelen kan u helpen beslissen of u uw geld in een woninginvestering wilt steken of mogelijk elders een beter rendement wilt behalen.