Huisvestingsobligaties
Wat zijn huisvestingsobligaties?
Huisvestingsobligaties zijn schuldbewijzen, een variatie op gemeentelijke inkomstenobligaties, uitgegeven door staats- of lokale overheden om geld in te zamelen voor betaalbare woningontwikkelingsprojecten.
Belangrijkste leerpunten
- Huisvestingsobligaties zijn schuldbewijzen, een variant van gemeentelijke inkomstenobligaties, uitgegeven door staats- of lokale overheden om geld in te zamelen voor betaalbare woningontwikkelingsprojecten.
- Huisvestingsobligaties bieden de overheid goedkope financiering en de geldschieter, vooral die in de bovenste belastingschijven, belastingvoordelen.
- Hypotheken die via huisvestingsobligaties worden verstrekt, zijn beperkt tot nieuwe huizenkopers die niet meer verdienen dan het mediane inkomen van het gebied en de prijs van een gekocht huis is beperkt tot 90% van de gemiddelde aankoopprijs van het gebied.
Inzicht in huisvestingsobligaties
Staats- en lokale overheden geven huisvestingsobligaties uit om de bouw of het herstel van betaalbare woningen te financieren. Naast het terugbetalen van de hoofdsom van de obligatie, moet de staat of plaats rente betalen over het geld dat het leent. Huisvestingsobligaties vereisen soms de goedkeuring van de kiezer en kunnen zowel op korte als op lange termijn worden uitgegeven.
Een gemeente kan schulden uitgeven in de vorm van obligaties om kapitaal aan te trekken om projecten te financieren. De twee soorten gemeentelijke obligaties zijn algemene obligaties (GO) en inkomstenobligaties. De rentebetaling en aflossing van de hoofdsom van obligaties met algemene verplichtingen worden gefinancierd uit de financiële schatkist van de staat of de lokale overheid. Deze obligaties worden ondersteund door het volledige vertrouwen en krediet van de gemeentelijke overheid, die mogelijk de bevoegdheid heeft om de belastingen te verhogen om aan haar betalingsverplichtingen op de GO-obligatie te voldoen. Ondertussen worden betalingsverplichtingen op een inkomstenobligatie gedekt door de verwachte inkomstenstroom van het project waarvoor de obligatie werd uitgegeven. Een huisvestingsobligatie is een type van een inkomstenobligatie.
Als obligaties voor particuliere activiteiten (PAB’s) kunnen huisvestingsobligaties worden uitgegeven namens gekwalificeerde ontwikkelaars van winst- en non-profitorganisaties om meergezinswoningen met lage inkomens en huisvestingsprojecten voor senioren te financieren. Ook kunnen de opbrengsten van huisvestingsobligaties ook worden uitgegeven om goedkope hypotheekfinanciering te verstrekken aan gezinnen of individuen met een laag inkomen, zodat ze een huis kunnen kopen.
1,1 miljoen
Het aantal betaalbare woningen dat wordt gefinancierd met huisvestingsobligaties met behulp van het Woonkrediet.
Vereisten voor huisvestingsobligaties
Hypotheken die via huisvestingsobligaties worden verstrekt, zijn beperkt tot beginnende huizenkopers die niet meer verdienen dan het gemiddelde inkomenvan het gebied. Bovendien is de prijs van een huis dat is gekocht met een hypotheek met een huisvestingskrediet beperkt tot 90% van de gemiddelde aankoopprijs van het gebied.
Huisvestingsobligaties hebben doorgaans een lage rente en kunnen worden uitgegeven als een vaste of variabele vraagverplichting (VRDO). De hoofdsom en rentebetalingen aan obligatiehouders worden gedaan uit verpande hypotheekaflossingen en investeringsopbrengsten. De aflossingen op hypotheken door leners worden geïnd door de trustee van de huisvestingsobligatie die het geld belegt in kortetermijninvesteringen tot het geplande tijdstip om rente aan obligatiehouders te betalen. In feite wordt de betaling op huisvestingsobligaties ondersteund door de tijdige en consistente rentebetaling en aflossing van de hoofdsom van de onderliggende hypotheken door leners.
Voordelen van huisvestingsobligaties
Huisvestingsobligaties zijn zowel gunstig voor de staat als voor particuliere investeerders. Enerzijds krijgt de overheid toegang tot een grote hoeveelheid goedkope financiering. Anderzijds zijn de belastingvoordelen van huisvestingsobligaties zeer aantrekkelijk voor kredietverstrekkers in de bovenste belastingschijven.
Voor beleggers is de rente die door huisvestingsobligaties wordt betaald, vrijgesteld van federale en soms staatsinkomstenbelasting. Hoe hoger het marginale belastingtarief, hoe waardevoller de belastingvrijstelling van een woonomzet. Hoewel beleggers die onderworpen zijn aan de alternatieve minimumbelasting (AMT) mogelijk onderworpen zijn aan belastingen, betekent de vrijstelling dat beleggers in hoge federale belastingschijven profiteren van inkomstenobligaties en andere gemeentelijke obligaties. Deze belastingvrijstelling helpt om de lage rente van de obligaties te compenseren.
Federale belastingvoordelen voor woningen met een laag inkomen zijn een andere bron van kapitaal die kan worden gebruikt in plaats van of naast huisvestingsobligaties om betaalbare huisvestingsprojecten te financieren. De tegoeden zijn niet-restitueerbare federale inkomstenbelastingvoordelen voor een deel van de hypotheekrente die gekwalificeerde huizenkopers elk jaar betalen.