Hoe combineer je twee hypotheken in één?

Het hebben van twee hypotheken is niet zo zeldzaam als u misschien denkt. Mensen die genoeg eigen vermogen in huis hebben, kiezen er vaak voor om een ​​tweede hypotheek af te sluiten. Ze kunnen dit geld gebruiken om een ​​schuld af te betalen, een kind naar de universiteit te sturen, een bedrijf te financieren of een grote aankoop te doen. Anderen zullen een tweede hypotheek gebruiken om de waarde van hun huis of eigendom te verhogen door middel van verbouwing of aanleg van een zwembad, enz.

Twee hypotheken kunnen echter lastiger zijn dan slechts één hypotheken. Gelukkig zijn er mechanismen beschikbaar om twee hypotheken in één lening te combineren of te consolideren. Maar het consolidatieproces kan zelf lastig zijn en de wiskunde maakt het uiteindelijk misschien niet de moeite waard.

Hypotheken combineren

Laten we eens kijken naar een voorbeeld: u nam tien jaar of langer geleden een kredietlijn voor eigen vermogen af ​​en tijdens de trekkingsperiode – de tijd dat u van uw kredietlijn kon ‘trekken’ – betaalde u een beheersbaar bedrag: $ 275 per maand aan een kredietlijn van $ 100.000.

Volgens de voorwaarden van deze lening werd de trekkingsperiode na tien jaar de aflossingsperiode – de volgende 15 jaar waarin je de lening als een hypotheek moet aflossen. Maar u had waarschijnlijk niet verwacht dat de betaling van $ 275 een betaling van $ 700 zou worden die nog hoger zou kunnen worden als de primaire rente stijgt.

Door de twee leningen te consolideren, kunt u mogelijk elke maand meer dan $ 100 besparen en uw rentetarief vastzetten in plaats van te zien hoe het escaleert als de premie stijgt. Aan de andere kant wilt u misschien de leningen sneller afbetalen en wilt u betere voorwaarden die u daarbij helpen. Hoe werkt dit soort consolidatie en is het een goed idee?

Weet waar je mee begint

Om te begrijpen wat er gebeurt als u consolideert, moet u een paar dingen weten over de huidige leningen die u heeft. Als u zich bij het consolideren van leningen realiseert dat uw tweede hypotheek om de een of andere reden is gebruikt om contant geld uit uw huis op te halen – een zogenaamde uitbetalingslening – kan dit extra kosten aan de nieuwe lening toevoegen en het bedrag waarvoor u kwalificeren. Uitbetalingsleningen zijn duurder geprijsd, zeggen geldschieters omdat de lener statistisch gezien meer geneigd is om weg te lopen van de lening als hij in de problemen komt.

Dan is er de rente / termijn herfinanciering (refi). Dit type lening is gewoon een aanpassing van de rente en voorwaarden van uw huidige lening. De lening wordt door de geldschieter als veiliger beschouwd omdat de lener geen geld opslaat of de hoeveelheid eigen vermogen in het onroerend goed vermindert. Mogelijk hebt u onlangs geherfinancierd toen de hypotheekrente tot historische dieptepunten daalde. 

Waarom zijn deze onderscheidingen belangrijk? Volgens Casey Fleming, hypotheekadviseur bij C2 Financial Corporation, en auteur vanThe Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage, zijn ze belangrijk omdat de voorwaarden en het bedrag dat u voor nieuwe hypotheken betaalt heel verschillend kunnen zijn.

‘Laten we zeggen dat u en uw buurman allebei 75% lening-naar-waarde herfinancieringsleningen krijgen, onder de conforme leninglimiet van $ 417.000. De jouwe is een uitbetaling, die van hem niet. Uw lening zou vanaf april 2021 0,625 punten meer kosten dan die van uw buurman. En 1 punt is 1% van het geleende bedrag, dus als uw geleende bedrag $ 200.000 is, zou u bij alles gelijk zijn $ 1.250 ($ 200.000 x.00625) meer betalen voor hetzelfde rentepercentage als je buurman. “

Beschouw het op deze manier. Als u de twee leningen oorspronkelijk hebt verworven toen u het huis kocht, is het geen uitbetaling omdat de tweede hypotheek is gebruikt om het huis te verwerven – niet om er geld uit te trekken. Maar later, als u geld ontving als gevolg van het aangaan van een tweede hypotheek, was dat een uitbetaalde lening, en dus wordt een nieuwe geconsolideerde lening als hetzelfde beschouwd.

Er is nog een reden waarom dit onderscheid belangrijk wordt. Omdat uitbetalingsleningen riskanter zijn voor de geldschieter, mogen ze slechts 75% tot 80% van uw eigen vermogen in uw huis uitlenen, versus 90% op basis van een rentetarief / termijnreferentie. Fleming verwoordt het als volgt in duidelijk Engels: “Als uw lening wordt beschouwd als een uitbetaalde lening, hebt u meer eigen vermogen in uw eigendom nodig om in aanmerking te komen.”

Hoe te consolideren

De geldschieter doet al het ingewikkelde papierwerk dat hoort bij het consolideren van de leningen. Het is jouw taak om een ​​geïnformeerde consument te zijn. Praat niet met één, maar met meerdere.

Omdat de consolidatie van twee leningen ingewikkelder is dan een eenvoudige hypotheek, is het het beste om persoonlijk met drie of vier geldschieters te spreken. U kunt met uw bank of kredietvereniging, een hypotheekmakelaar praten of aanbevelingen aannemen van professionals uit de branche die u vertrouwt.

Vraag hen natuurlijk of de nieuwe lening een uitbetalinglening of een rentetermijnrefi wordt. Is het een lening met vaste of variabele rente? 15 of 30 jaar?

Als u eenmaal tevreden bent met een bepaalde geldschieter, zullen zij u door het proces leiden. Onderteken niets zonder het eerst te lezen en zorg ervoor dat u het betalingsschema begrijpt.

Als uw lening een uitbetalingslening is, zegt Casey Fleming dat er misschien een manier is om deze een jaar later om te zetten in een rentetermijnreferentie.

“Consolideer de leningen als uitbetaling, maar zorg voor een kredietverstrekker die alle kosten betaalt die aan de transactie zijn verbonden. Wacht een jaar en herfinancier opnieuw. Aangezien u op dat moment slechts één lening herfinanciert, is het geen uitbetaling. Nu kunt u geld uitgeven aan punten om de rente te verlagen, aangezien u de lening voor een langere periode aanhoudt. “Fleming adviseert dit alleen te doen als u denkt dat de rentetarieven stabiel zijn of kunnen dalen.

Het komt neer op

‘Neem nooit een beslissing om leningen te herfinancieren of te consolideren alleen op basis van de verlaging van uw maandelijkse betaling. In de meeste gevallen zult u tijdens uw leven meer uitgeven aan de nieuwe lening dan dat u gewoon de bestaande leningen zou afbetalen ”, zegt Fleming.”Miljoenen consumenten blijven hypothekeren op hun toekomst en eindigen met tientallen of zelfs honderdduizenden dollars minder aan pensioen.”

Bepaal in plaats daarvan hoe lang u denkt dat u in huis zult blijven en vergelijk de kosten van uw huidige hypotheek (en) met de nieuwe hypotheek plus eventuele kosten in verband met de nieuwe lening gedurende de tijd dat u de lening vasthoudt. Als uw totale kosten lager zouden zijn met consolidatie, dan is consolidatie waarschijnlijk een goed idee.