24 juni 2021 16:47

Hoe de afschrijving van huurwoningen werkt

Afschrijving van onroerend goed is een belangrijk instrument voor eigenaren van huurwoningen. Hiermee kunt u de kosten van uw belastingen voor het kopen en verbeteren van een onroerend goed gedurende de gebruiksduur aftrekken, waardoor uw belastbaar inkomen in het proces wordt verlaagd.

Belangrijkste leerpunten

  • Verhuurders gebruiken afschrijving om de aankoopprijs en verbeteringskosten in mindering te brengen op uw belastingaangifte.
  • De afschrijving vangt aan zodra de woning in gebruik is genomen of voor verhuur beschikbaar is gesteld.
  • Volgens afspraak worden de meeste Amerikaanse residentiële huurwoningen afgeschreven tegen een tarief van 3,636% per jaar gedurende 27,5 jaar.
  • Alleen de waarde van gebouwen kan worden afgeschreven; je kunt land niet afschrijven.

Belastingafschrijvingen

Investeren in huurwoningen kan een slimme financiële zet blijken te zijn. Om te beginnen kan een huurwoning een vaste bron van inkomsten zijn terwijl u eigen vermogen opbouwt in het onroerend goed, aangezien het (idealiter) in de loop van de tijd toeneemt. Er zijn ook verschillende belastingvoordelen. U kunt uw huurkosten vaak aftrekken van eventuele huurinkomsten die u verdient, waardoor uw totale belastingplicht afneemt.

De meeste huurkosten voor onroerend goed, inclusief hypotheekverzekering, onroerendgoedbelasting, reparatie- en onderhoudskosten, kantoorkosten aan huis, verzekeringen, professionele diensten en reiskosten met betrekking tot management, zijn allemaal aftrekbaar in het jaar waarin u het geld uitgeeft.

Afschrijving van onroerend goed

Een andere belangrijke belastingaftrek – namelijk de aftrek van afschrijvingen werkt enigszins anders. Afschrijving is het proces dat wordt gebruikt om de kosten voor het kopen en verbeteren van een huurwoning af te trekken. In plaats van één grote aftrek te nemen in het jaar dat u het onroerend goed koopt (of verbetert), verdeelt de afschrijving de aftrek over de gebruiksduur van het onroerend goed.

De Internal Revenue Service (IRS) heeft zeer specifieke regels met betrekking tot afschrijving, en als u een huurwoning bezit, is het belangrijk om te begrijpen hoe het proces werkt.

Welke eigenschap kan worden afgeschreven?

Volgens de IRS kunt u een huurwoning afschrijven als deze aan al deze vereisten voldoet:

  • U bent eigenaar van het onroerend goed (u wordt als eigenaar beschouwd, zelfs als het onroerend goed onderhevig is aan een schuld).
  • U gebruikt het onroerend goed in uw bedrijf of als een inkomstengenererende activiteit.
  • De eigenschap heeft een bepaalbare gebruiksduur, wat betekent dat het iets is dat verslijt, vervalt, opgebruikt, verouderd raakt of zijn waarde verliest door natuurlijke oorzaken.
  • De woning zal naar verwachting meer dan een jaar meegaan.

Ook als de woning aan alle bovenstaande eisen voldoet, kan er niet op worden afgeschreven als u deze in hetzelfde jaar in gebruik heeft genomen en heeft afgestoten (of niet meer zakelijk gebruikt).

Merk op dat land niet als af te schrijven wordt beschouwd, aangezien het nooit “opgebruikt” wordt.  En over het algemeen kunt u de kosten van opruimen, planten en landschapsarchitectuur niet afschrijven, aangezien die activiteiten worden beschouwd als onderdeel van de kosten van het land en niet van de gebouwen.

Wanneer begint de afschrijving?

U kunt beginnen met het nemen van aftrekposten zodra u het onroerend goed in gebruik neemt of wanneer het klaar en beschikbaar is voor verhuur.

Hier is een voorbeeld: u koopt een huurwoning op 15 mei. Nadat u een aantal maanden aan het huis heeft gewerkt, heeft u het huurklaar op 15 juli, dus u begint online en in de lokale kranten te adverteren. U vindt een huurder en de huurovereenkomst begint op 1 september. Aangezien het onroerend goed in gebruik werd genomen – dat wil zeggen, klaar om te worden verhuurd en bewoond – op 15 juli, zou u het huis in juli beginnen af ​​te schrijven, en niet in september. wanneer je huur begint te innen.

U kunt het onroerend goed blijven afschrijven totdat aan een van de volgende voorwaarden is voldaan:

  • U hebt uw volledige kosten of andere basis in de woning afgetrokken.
  • U stelt de woning buiten gebruik, zelfs als u de kosten of andere basis niet volledig heeft terugverdiend. Een eigendom wordt buiten dienst gesteld als u het niet langer gebruikt als een inkomen genererend bezit – of als u het verkoopt of ruilt, het omzet in persoonlijk gebruik, het achterlaat of als het wordt vernietigd.

U kunt doorgaan met het claimen van een aftrekpost voor onroerend goed dat tijdelijk “inactief” is of niet in gebruik is. Als u bijvoorbeeld reparaties uitvoert nadat een huurder is verhuisd, kunt u doorgaan met het afschrijven van het onroerend goed terwijl u het klaarmaakt voor de volgende.

Hoe de afschrijving te berekenen

Drie factoren bepalen het bedrag aan afschrijving dat u elk jaar kunt aftrekken: uw basis in het onroerend goed, de herstelperiode en de gebruikte afschrijvingsmethode.

Alle residentiële huurwoningen die na 1986 in gebruik worden genomen, worden afgeschreven met behulp van het Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), een boekhoudtechniek die de kosten (en aftrekposten) over 27,5 jaar spreidt. Dit is de hoeveelheid tijd die de IRS beschouwt als de “gebruiksduur” van een huurwoning.

Hoewel het altijd wordt aanbevolen om met een gekwalificeerde belastingaccountant samen te werken bij het berekenen van de afschrijving, volgen hier de basisstappen:

  1. Bepaal de basis van het onroerend goed.De basis van het onroerend goed is de kostprijs of het bedrag dat u hebt betaald (contant, met een hypotheek of op een andere manier) om het onroerend goed te verwerven. Sommige afwikkelingsvergoedingen en afsluitingskosten, inclusief juridische kosten, registratiekosten, enquêtes, overdrachtsbelastingen, eigendomsverzekering en elk bedrag dat de verkoper verschuldigd is dat u moet betalen (zoals achterstallige belastingen), zijn inbegrepen in de basis. Sommige afwikkelingsvergoedingen en afsluitingskosten kunnen niet in uw basis worden opgenomen. Deze omvatten premies voor brandverzekeringen, huur voor de huur van het onroerend goed vóór sluiting en kosten in verband met het krijgen of herfinancieren van een lening, inclusief punten, hypotheekverzekeringspremies, kredietrapportkosten en taxatiekosten.
  2. Scheid de kosten van land en gebouwen. Aangezien u alleen de kosten van het gebouw kunt afschrijven en niet de grond, moet u de waarde van elk bepalen om het juiste bedrag af te schrijven. Om de waarde te bepalen, kunt u de reële marktwaarde van elk gebruiken op het moment dat u het onroerend goed kocht, of u kunt het aantal baseren op de geschatte onroerende voorheffing. Stel dat u een huis heeft gekocht voor $ 110.000. De meest recente aanslag op onroerend goed taxeert het onroerend goed op $ 90.000, waarvan $ 81.000 voor het huis en $ 9.000 voor het land. Daarom kunt u 90% ($ 81.000 ÷ $ 90.000) van de aankoopprijs aan het huis toewijzen en 10% ($ 9.000 ÷ $ 90.000) van de aankoopprijs aan het land.
  3. Bepaal uw basis in huis. Nu u de basis van de woning (woning plus grond) en de waarde van de woning kent, kunt u uw basis in de woning bepalen. Als u het bovenstaande voorbeeld gebruikt, zou uw basis in het huis – het bedrag dat kan worden afgeschreven – $ 99.000 zijn (90% van $ 110.000). Uw basis in het land zou $ 11.000 zijn (10% van $ 110.000).
  4. Bepaal eventueel de aangepaste basis.Mogelijk moet u uw basis verhogen of verlagen voor bepaalde gebeurtenissen die plaatsvinden tussen het moment dat u het onroerend goed koopt en het moment dat u het gereed heeft voor verhuur. Voorbeelden van verhogingen om te baseren zijn onder meer de kosten van toevoegingen of verbeteringen met een nuttige levensduur van ten minste één jaar voordat u het onroerend goed in gebruik neemt, geld dat wordt uitgegeven om beschadigde eigendommen te herstellen, de kosten om nutsvoorzieningen naar het onroerend goed te brengen, en bepaalde juridische kosten. Verlagingen van de basis kunnen zijn van verzekeringsuitkeringen die u ontvangt als gevolg van schade of diefstal, verlies van een ongeval dat niet wordt gedekt door een verzekering waarvoor u een aftrek heeft genomen, en geld dat u ontvangt om erfdienstbaarheid te verlenen.

Welk systeem te gebruiken

De volgende stap is het bepalen welke van de twee MACRS van toepassing is: het algemene afschrijvingssysteem (GDS) of het alternatieve afschrijvingssysteem (ADS). GDS is van toepassing op de meeste eigendommen die in dienst worden gesteld, en in het algemeen moet u het gebruiken, tenzij u een onherroepelijke keuze maakt voor ADS of de wet vereist dat u ADS gebruikt.

ADS is verplicht wanneer de eigenschap:

  • Gebruikt een gekwalificeerd bedrijf 50% van de tijd of minder
  • Heeft een belastingvrij gebruik
  • Wordt gefinancierd door belastingvrije obligaties
  • Wordt voornamelijk gebruikt in de landbouw

Over het algemeen gebruikt u GDS, tenzij u een dergelijke reden heeft om ADS te gebruiken. Nogmaals, het wordt aanbevolen dat u een gekwalificeerde belastingaccountant raadpleegt, die u kan helpen bij het bepalen van de meest gunstige manier om uw huurwoning af te schrijven.

Als u eenmaal weet welk MACRS-systeem van toepassing is, kunt u de herstelperiode voor de woning bepalen. De herstelperiode bij gebruik van GDS is 27,5 jaar voor woninghuur.  Als u gebruikmaakt van ADS, is de herstelperiode voor hetzelfde type onroerend goed 30 jaar voor onroerend goed dat na 31 december 2017 in gebruik is genomen, of 40 jaar als het daarvoor in gebruik is genomen. 

Bepaal vervolgens het bedrag dat u elk jaar kunt afschrijven. Aangezien de meeste residentiële huurwoningen GDS gebruiken, zullen we ons op die berekening concentreren.

Voor elk volledig jaar dat een onroerend goed in gebruik is, zou u een gelijk bedrag afschrijven: 3,636% elk jaar zolang u het onroerend goed blijft afschrijven. Als het onroerend goed minder dan een jaar in gebruik was (u kocht bijvoorbeeld een huis in mei en begon het in juli te verhuren), zou u dat jaar een kleiner percentage afschrijven, afhankelijk van wanneer het in gebruik werd genomen. Volgens de GDS-tabel van IRS Residential Rental Property is dat: 

Neem bijvoorbeeld een huis dat een basis heeft van $ 99.000 en dat op 15 juli in gebruik is genomen.

  • Voor het eerste jaar schrijft u 1,667% of $ 1.650,33 ($ 99.000 x 1,667%) af.
  • Voor elk jaar daarna schrijft u af met een tarief van 3,636%, of $ 3.599,64, zolang de huur het hele jaar in gebruik is.

Merk op dat dit cijfer in wezen gelijk is aan het nemen van de basis en delen door de herstelperiode van 27,5: $ 99.000 ÷ 27,5 = $ 3.600. Het kleine verschil komt voort uit het eerste jaar van deeldienst.

Hoeveel vermindert afschrijving de belastingaansprakelijkheid?

Als u onroerend goed huurt, rapporteert u doorgaans uw huurinkomsten en -uitgaven voor elke huurwoning op de juiste regel van schema E wanneer u uw jaarlijkse belastingaangifte indient. De nettowinst of het nettoverlies gaat dan op uw 1040-formulier. Afschrijving is een van de uitgaven die u op schema E opneemt, dus het afschrijvingsbedrag verlaagt uw belastingverplichting voor het jaar effectief.

Als u bijvoorbeeld $ 3.599,64 afschrijft en u zit in de belastingschijf van 22%, bespaart u dat jaar $ 791,92 ($ 3.599,64 x 0,22) aan belastingen.

Het komt neer op

Afschrijving kan een waardevol hulpmiddel zijn als u in huurwoningen investeert, omdat u hiermee de kosten van het kopen van het onroerend goed over decennia kunt spreiden, waardoor de belastingaanslag van elk jaar wordt verlaagd. Als u onroerend goed afschrijft en het vervolgens verkoopt voor meer dan de afgeschreven waarde, bent u natuurlijk belasting verschuldigd over die winst via de terugvorderingsbelasting voor afschrijvingen.

Omdat de belastingwetten voor huurwoningen ingewikkeld zijn en periodiek veranderen, is het altijd aan te raden om met een gekwalificeerde belastingaccountant samen te werken bij het opzetten, exploiteren en verkopen van uw verhuurbedrijf. Op die manier kunt u er zeker van zijn dat u de meest gunstige fiscale behandeling krijgt en verrassingen op het fiscale moment vermijdt.