Markt benadering
Wat is de marktbenadering?
De marktbenadering is een methode om de waarde van een actief te bepalen op basis van de verkoopprijs van vergelijkbare activa. Het is een van de drie populaire waarderingsmethoden, samen met de kostenbenadering en discounted cashflow-analyse (DCF).
Ongeacht het type activa dat wordt gewaardeerd, bestudeert de marktbenadering de recente verkopen van vergelijkbare activa, waarbij correcties worden aangebracht voor de verschillen daartussen. Bij het taxeren van onroerend goed kunnen bijvoorbeeld aanpassingen worden gemaakt voor factoren zoals de vierkante meters van de eenheid, de ouderdom en locatie van het gebouw en de voorzieningen.
Omdat de marktbenadering steunt op vergelijkingen met vergelijkbare activa, is deze vooral nuttig wanneer er substantiële gegevens beschikbaar zijn over recente verkopen van vergelijkbare activa.
Belangrijkste leerpunten
- De marktbenadering is een methode om de waarde van een actief te bepalen.
- Het is een van de drie populaire benaderingen, samen met de kostenbenadering en Discounted Cash Flow Analysis (DCF).
- De marktbenadering blinkt uit in situaties waarin er overvloedige gegevens beschikbaar zijn over vergelijkbare transacties. Als die gegevens niet beschikbaar zijn, kunnen alternatieve benaderingen nodig zijn.
Hoe de marktbenadering werkt
Zoals de naam doet vermoeden, probeert de marktbenadering de vraag te beantwoorden: “wat is de reële marktwaarde van dit actief?” Om deze vraag te beantwoorden, moet de taxateur recente transacties met vergelijkbare activa onderzoeken. Omdat het onwaarschijnlijk is dat deze activa identiek zijn aan de activa die worden gewaardeerd, moeten er verschillende aanpassingen worden doorgevoerd.
Op sommige markten, zoals residentieel onroerend goed of beursgenoteerde aandelen, zijn er vaak voldoende gegevens beschikbaar, waardoor de marktbenadering relatief gemakkelijk toepasbaar is. Op andere markten, zoals aandelen in particuliere bedrijven of alternatieve investeringen zoals kunst of wijn, kan het behoorlijk moeilijk worden om vergelijkbare transacties te vinden.
In situaties waar beperkte gegevens beschikbaar zijn, moet de taxateur mogelijk vertrouwen op alternatieve methoden, zoals de kostenbenadering of discounted cashflow-analyse (DCF).
De belangrijkste voordelen van de marktbenadering zijn dat deze is gebaseerd op openbaar beschikbare gegevens over vergelijkbare transacties. Als zodanig kan het minder subjectieve aannames vereisen dan alternatieve benaderingen. Het belangrijkste nadeel van de marktbenadering is dat deze onpraktisch kan zijn in situaties waarin er weinig of geen vergelijkbare transacties bestaan, zoals in het geval van een particuliere onderneming die opereert in een nichemarkt met weinig concurrenten.
Voorbeeld van de marktbenadering
Om dit te illustreren, stel dat u op de markt bent om een nieuw appartement te kopen. U vindt een vermelding voor een appartement in de buurt van uw voorkeur dat wordt aangeboden voor $ 200.000. De unit is een appartement van 1000 vierkante meter met 1 slaapkamer en 1 badkamer. Het is in goede structurele staat, maar vereist enkele kleine renovaties. Hoewel het zich in een gewilde buurt bevindt, is het zicht onzichtbaar en beschikt het niet over een was- of droogmachine in de suite.
Hoewel je het appartement leuk vindt, vind je de vraagprijs te hoog. Aangezien het appartement al meer dan een maand op de lijst staat, begint u te vermoeden dat als u een eerlijk bod doet, de verkoper het kan accepteren, zelfs als het onder de vraagprijs ligt.
Daartoe ga je aan de slag om de reële marktwaarde van het appartement te bepalen door voorbeelden op te zoeken van vergelijkbare appartementen in dezelfde buurt die het afgelopen jaar zijn verkocht. Je verzamelt je bevindingen als volgt in een tabel:
Als je naar deze resultaten kijkt, begin je enkele algemene conclusies te trekken. Om te beginnen zie je dat de prijs van de appartementen per SF varieert tussen $ 140 en $ 275, waarbij de hogere prijzen voor degenen met meer slaapkamers en badkamers, een beter uitzicht, in-suite apparaten en geen renovatie nodig zijn.
Het appartement dat u wilt kopen daarentegen kost $ 200 per SF en heeft minder van deze functies dan zelfs het goedkoopste geprijsde appartement in uw tafel. Dit lijkt uw intuïtie te rechtvaardigen dat het appartement te duur is.
Op basis van deze informatie besluit u een bod uit te brengen van $ 150.000.
De verkoper accepteert uw bod.