Negatieve versnelling
Wat is een negatieve versnelling?
Negatieve gearing is een gangbare praktijk bij het beleggen in vastgoed. Het is een vorm van financiële hefboomwerking die de aankoop beschrijft van een inkomen genererend actief, zoals een huurwoning, door een investeerder wanneer het actief niet genoeg inkomsten zal genereren om de kosten van het actief te dekken. De huuropbrengsten zijn bijvoorbeeld onvoldoende om de aflossingen, het onderhoud, de rente of de afschrijving van het actief op korte termijn te dekken. Idealiter levert het activum uiteindelijk genoeg geld op om die kosten te dekken. De reden dat een koper een negatieve schuldgraad zou hanteren, is dat de kortetermijnverliezen in bepaalde gevallen gunstig kunnen zijn voor de belastingaanslag van de eigenaar.
Belangrijkste leerpunten
- Negatieve schuldgraad is een vorm van financiële hefboomwerking die doorgaans wordt gezien in de context van beleggen in onroerend goed.
- Een negatief georiënteerd activum is een activum dat niet genoeg inkomsten genereert om de kosten te dekken.
- Een belegger met een negatieve schuldgraad verwacht op korte termijn te profiteren van belastingvoordelen en uiteindelijk het actief tegen een hogere prijs te verkopen om de aanvankelijke verliezen goed te maken.
- Negatieve gearing wordt pas een winstgevende onderneming als het onroerend goed uiteindelijk wordt verkocht.
Negatieve tandwieloverbrenging begrijpen
Een negatief georiënteerd activum is een activum dat niet voldoende inkomsten oplevert om de kosten te dekken. Het resulteert in een verlies voor de vermogensbezitter. Het voordeel voor de koper of investeerder is dat, afhankelijk van het land van herkomst van de investeerder, het tekort tussen verdiende inkomen en verschuldigde rente kan worden afgetrokken van de huidige inkomstenbelastingen. Landen die deze belastingaftrek toestaan, zijn onder meer Australië, Japan en Nieuw-Zeeland. Andere landen, zoals Canada, Frankrijk, Duitsland, Zweden en de Verenigde Staten, staan de aftrek toe, maar met beperkingen.2 Op een dergelijke manier investeren kan zinvol zijn in gevallen waarin grote meerwaarden worden verwacht op het moment van verkoop, waardoor periodieke verliezen worden goedgemaakt.
Profiteren van negatieve tandwieloverbrenging
Negatieve gearing wordt pas een winstgevende onderneming als het onroerend goed uiteindelijk wordt verkocht. Op het moment van verkoop is een voorwaarde dat de waarde van onroerend goed stijgt, niet daalt of stabiel blijft. Als de waarde van onroerend goed daalt of stabiel blijft, kan de eigenaar het actief mogelijk niet verkopen tegen een prijs die hoog genoeg is om de verliezen te compenseren, terwijl het actief onvoldoende inkomsten genereerde om de kosten te dekken. Veel investeerders die op deze manier speculeren, zullen opzettelijk op zoek gaan naar een negatieve schuldgraad voor de belastingaftrek in de hoop dat ze winst zullen maken wanneer het onroerend goed wordt verkocht met een meerwaarde.
Speciale overwegingen voor negatieve tandwieloverbrenging
Beleggers die dit soort regelingen overwegen, moeten de financiële stabiliteit hebben om het tekort uit eigen zak te financieren totdat het onroerend goed is verkocht en de volledige winst kan worden behaald. Ook van het grootste belang is dat de rente vanaf het begin is vergrendeld of, als de rente van de lener wordt berekend op een variabele index, dat de geldende tarieven laag blijven. Een punt van kritiek op negatieve gearing is dat het de huizenmarkt kan verstoren door het woningaanbod, met name van huurwoningen, te verminderen, misschien de huurprijzen opdrijft en overinvesteringen in onroerend goed aanmoedigt.