Werkmaatschappij / Vastgoedbedrijf Deal (OPCO / PROPCO)
Wat is een Operationele Onderneming / Vastgoedbedrijf Deal (OPCO / PROPCO)?
Een deal tussen een werkmaatschappij / een vastgoedbedrijf (opco / propco) is een zakelijke overeenkomst waarbij een dochteronderneming (dwz het vastgoedbedrijf of ‘ propco ‘) alle inkomstengenererende eigendommen bezit in plaats van het hoofdbedrijf (werkmaatschappij of ” opco “).
Opco / propco-deals zorgen ervoor dat alle financierings- en kredietratinggerelateerde kwesties voor beide bedrijven gescheiden blijven. Deze bedrijfsstructuur is gebruikelijk bij vastgoedtransacties en bij het structureren van vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s).
Belangrijkste leerpunten
- Zakelijke overeenkomsten van Opco / propco resulteren in een dochteronderneming of vastgoedmaatschappij (de propco) die alle activa en onroerend goed bezit of bezit, die de belangrijkste werkmaatschappij (de oopco) gebruikt om inkomsten te genereren.
- Opco / propco-deals kunnen de moedermaatschappij helpen profiteren, aangezien de financierings- en kredietvoorwaarden onafhankelijk zijn van de werkmaatschappij.
- Naast leningonafhankelijkheid kunnen dit soort deals belastingvoordelen hebben voor de moedermaatschappij.
- Hoewel sommigen dit soort deals misschien als fiscale mazen beschouwen, zijn ze volkomen legaal en worden ze over het algemeen beschouwd als het kenmerk van een intelligent bedrijf.
Inzicht in deals van werkmaatschappijen / vastgoedbedrijven
Moederbedrijven kunnen conglomeraten of holdings zijn. Een conglomeraat, zoals General Electric, bezit naast zijn kernactiviteiten ook bedrijven met verschillende bedrijfsmodellen. Daarentegen wordt een houdstermaatschappij opgericht met het specifieke doel een groep dochterondernemingen te houden en voert zij geen bedrijfsactiviteiten uit. Holdings worden normaal gesproken gevormd om belastingvoordelen te realiseren.
Master Limited Partnerships of MLP’s hebben ook een vergelijkbare moeder- / dochterstructuur. De meeste MLP’s worden openbaar verhandeld. Voor belastingdoeleinden kunnen beleggers kiezen hoe ze de inkomsten die het bedrijf genereert, willen ontvangen.
Een master commanditaire vennootschap heeft een doorbelastingsstructuur, wat betekent dat alle winsten en verliezen worden doorgegeven aan de commanditaire vennoten. De MLP zelf is niet aansprakelijk voor vennootschapsbelasting over haar inkomsten en voorkomt zo de dubbele belasting van de meeste bedrijven. De meeste MLP’s zijn actief in de energiesector. Dochterondernemingen bezitten aandelen (officieel, eenheden) van het moederbedrijf MLP, waarbij het passieve inkomen via het bedrijf wordt herverdeeld als een regulier dividend.
Kritiek op een Opco / Propco
Opco-propco-overeenkomsten staan de werkmaatschappij toe om onroerend goed te huren of leasen van de vastgoedmaatschappij. In de praktijk lijkt dit op een sale en leaseback. Het bedrijf geeft het onroerend goed echter nooit op een reële manier af, aangezien de propco en opco deel uitmaken van dezelfde bedrijvengroep.
Hoewel dit misschien klinkt als het zakelijke equivalent van het hebben van je cake en het eten ervan, kan het maken van een propco verschillende nadelen hebben. Als een bedrijf vanuit meerdere locaties werkt in plaats van een primaire, vergrendelt een propco-regeling het bedrijf in een situatie waarin het moeilijker wordt om een locatie te sluiten.
In een traditionele bedrijfsopzet kan een bedrijf er bijvoorbeeld voor kiezen om een slecht presterende locatie of kantoor te sluiten en het onroerend goed waarschijnlijk te verkopen. In een propco-overeenkomst daarentegen, is de propco eigenaar van het onroerend goed en kan hij er niet voor kiezen om het te ontladen als de markt niet genoeg terugkeert om de schulden te dekken. Als gevolg hiervan kan de opco verplicht zijn om huur te betalen voor een onroerend goed, zelfs als hij het niet gebruikt, omdat de propco afhankelijk is van dat inkomen om de met schulden gefinancierde af te lossen van de eigendommen.
Voorbeeld uit de echte wereld van een deal tussen een bedrijf / vastgoedbedrijf
In het VK zijn opco / propco-deals een zeer populaire methode waarbij een moedermaatschappij een real estate income trust (REIT) kan creëren. Een REIT bezit, exploiteert en / of financiert onroerend goed dat inkomsten genereert. De meeste REIT’s zijn gespecialiseerd in een specifieke sector, zoals REIT’s voor kantoren of REIT’s voor de gezondheidszorg. In het algemeen zullen REIT’s geïnde huurbetalingen doorgeven aan investeerders in de vorm van dividenden.
De oprichting van een REIT via een opco / propco-deal kan plaatsvinden door in eerste instantie inkomstengenererende activa van de werkmaatschappij aan een dochteronderneming te verkopen. De dochtermaatschappij verhuurt vervolgens het onroerend goed terug aan de werkmaatschappij. De werkmaatschappij kan de dochteronderneming vervolgens als REIT verzinnen. Het voordeel hiervan is dat het bedrijf dan dubbele belastingheffing op zijn inkomensuitkeringenkan voorkomen.