Open vermelding
Wat is een open vermelding?
In onroerend goed heeft een open vermelding twee betekenissen. Open vermelding kan verwijzen naar een onroerend goed te koop waarvan de eigenaar meerdere makelaars gebruikt om zoveel mogelijk potentiële kopers te vinden. De makelaar die de winnende koper voor het onroerend goed binnenhaalt, int de commissie.
Een open vermelding kan ook verwijzen naar een eigenaar die zijn huis of eigendom zelfstandig verkoopt, zonder een makelaar in te schakelen (en dus commissie te moeten betalen).
In beide gevallen is de open vermelding het tegenovergestelde van een exclusieve aanbieding, waarbij een makelaar wordt ingeschakeld door de eigenaar van het onroerend goed, en het enige kanaal is om op het onroerend goed te bieden en te kopen. Deze makelaar heeft het unieke of exclusieve recht om de woning te laten zien en te proberen te verkopen.
belangrijkste leerpunten
- In onroerend goed heeft een open vermelding twee betekenissen; hoewel verschillend, gaan beide in strijd met de gebruikelijke praktijk om één makelaar het exclusieve recht te geven om een onroerend goed te tonen en te verkopen.
- In de ene betekenis verwijst open vermelding naar een woning waarvan de eigenaar meerdere makelaars in onroerend goed gebruikt in een niet-exclusieve overeenkomst.
- In een andere betekenis verwijst open vermelding naar een onroerend goed dat rechtstreeks door de eigenaar wordt verkocht, zonder dat er een tussenpersoon bij betrokken is.
- Het is niet verrassend dat makelaars geen grote fans zijn van open aanbiedingen, en sommigen weigeren te werken met eigendommen waar ze geen exclusieve rechten op hebben.
Een open vermelding begrijpen
In eerste instantie wordt een open notering gewoonlijk een noteringsovereenkomst met een of meer vastgoedmakelaars op niet-exclusieve basis genoemd. Makelaars die deelnemen aan de verkoop van dit onroerend goed hebben allemaal recht op een commissie als – maar alleen als – ze uiteindelijk de koper binnenhalen. Er kunnen verschillende redenen zijn voor een verkoper om meerdere agenten in te schakelen: een woning moet mogelijk snel worden verkocht. Omgekeerd is het onroerend goed al een tijdje op de markt en had het eerdere moeilijkheden om kopers aan te trekken.
In het tweede geval kan de verkoper gewoon proberen geld te besparen – dat wil zeggen de makelaarscommissie – door aanbiedingen voor het onroerend goed rechtstreeks in behandeling te nemen. Dergelijke eigendommen worden vaak geadverteerd als ‘te koop door de eigenaar’. Deze status kan spaarzame kopers aantrekken, die denken dat de vraagprijs voor het onroerend goed lager zal zijn, aangezien de verkoper er geen commissies in hoeft te bouwen (meestal is de commissie van een makelaar gebaseerd op de uiteindelijke aankoopprijs van het onroerend goed).; de bezuiniging van de makelaar komt rechtstreeks uit de betaling van de koper tijdens de afsluiting, voordat de verkoper geld krijgt). Ze kunnen ook denken dat het rechtstreeks met de eigenaar afhandelen de transactie soepeler en sneller zal maken, aangezien de onderhandelingen niet via een derde partij hoeven te verlopen.
Speciale overwegingen voor open aanbiedingen
Makelaars in onroerend goed kunnen terughoudend zijn om een open vermelding aan te nemen vanwege het gebrek aan commitment van de verkoper om uitsluitend met hen samen te werken. De regeling zal de verkoper ten goede komen door hen veelzijdigheid en meer opties te bieden bij het vinden van potentiële kopers. De verkoper zal waarschijnlijk ook maar de helft van de gebruikelijke commissie betalen, die naar de makelaar gaat die de koper met een winnend bod binnenbrengt. Dit komt doordat die makelaar meestal alleen aan de koperszijde van de deal dient. Er is geen verkoopmakelaar, want de verkoper neemt zelf de verantwoordelijkheid voor alle marketing van het onroerend goed. De verkoper zou kunnen denken dat er zo’n vraag naar het onroerend goed zal zijn dat het relatief gemakkelijk zal zijn om kopers aan te trekken die aan haar prijs kunnen voldoen.
Vastgoedfirma’s kunnen regels hebben die bepalen of hun agenten al dan niet mogen deelnemen aan open-noteringsregelingen. Sommige bedrijven maken bijvoorbeeld geen reclame voor open aanbiedingen, maar het is de agenten mogelijk toegestaan om klanten aan te trekken die ze al als potentiële kopers hebben. Vastgoedbedrijven kunnen terughoudend zijn om met open aanbiedingen te werken uit bezorgdheid dat de verkoper toch zijn eigen kopers zou kunnen vinden en een deal zou kunnen sluiten zonder enige tussenkomst van agenten. Dat zou de inspanningen van de agenten een verspilling van tijd en geld maken. De verkoper zou kunnen proberen om de agenten te omzeilen en rechtstreeks met hun klanten een deal te sluiten waardoor ze niet meer op de hoogte zijn. Er kunnen ook zorgen zijn dat het onroerend goed niet aantrekkelijk zal zijn voor kopers.
Het beperkte potentieel voor makelaars om een commissie te verdienen via open aanbiedingen, kan ertoe leiden dat ze hun energie gaan richten op exclusieve contracten. Sommige makelaars verklaren dat ze alleen eigendommen zullen verhandelen waarvoor ze de exclusieve verkooprechten hebben.