Afgeleide eigendom
Wat is een eigendomsderivaat?
Een vastgoedderivaat is een financieel product dat in waarde fluctueert afhankelijk van de waardeveranderingen van een onderliggend vastgoedactief, meestal een index. Vastgoedderivaten bieden beleggers blootstelling aan een specifieke vastgoedmarkt zonder dat ze materiële eigendommen hoeven te kopen en verkopen.
Belangrijkste leerpunten
- Een vastgoedderivaat is een financieel product dat is gekoppeld aan een onderliggend vastgoedactief, zoals een index.
- De waarde van het derivaat wordt beïnvloed door de veranderingen in de onderliggende waarde, bijvoorbeeld of de index stijgt of daalt.
- Vastgoedderivaten stellen beleggers in staat om op meer indirecte wijze in onroerend goed te investeren in plaats van een echt onroerend goed te kopen.
Inzicht in een eigendomsderivaat
Vastgoedderivaten zijn diverse financiële derivaten. Een financieel derivaat is een structuur die zijn waarde ontleent aan een onderliggende entiteit, zoals een actief, een index of een rentetarief. Voorbeelden van derivaten zijn onder meer futures, opties, swaps en notities op vastgoedindexen. Derivaten worden vaak gebruikt om zich in te dekken tegen prijsbewegingen of om toegang te krijgen tot activa of markten die anders moeilijk verhandelbaar zijn.
Vastgoedderivaten vervangen doorgaans een onroerend goed door de prestaties van een vastgoedrendementindex, zoals de National Council of Real Estate Investment Fiduciaires Property Index (NPI). De NPI is de geaccepteerde index die is gemaakt om de investeringsprestaties van de commerciële vastgoedmarkt te meten en omvat meer dan 9.000 eigendommen. Vanaf het derde kwartaal van 2020 heeft de index een waarde van ongeveer $ 703 miljard, voor alle regio’s van de VS en voor het gebruik van onroerend goed. De index daalde met 1,7% onder invloed van de COVID-19-pandemie.
Er wordt een index gebruikt omdat individuele onroerendgoedactiva moeilijk nauwkeurig en efficiënt kunnen worden geprijsd. Een vastgoedindex verzamelt informatie over de brede vastgoedmarkt in een poging de waarde van de onderliggende activa nauwkeurig te benaderen.
Hoe vastgoedderivaten werken
Door gebruik te maken van vastgoedderivaten kunnen beleggers in en uit alle vier de kwadranten van de vastgoedmarkt bewegen: private equity, public equity, private debt en public debt. Hierdoor kunnen ze het risico beheren en mogelijk het rendement op hun bestaande vastgoedactiva-allocatie verhogen.
Een actieve derivatenmarkt stelt een belegger in staat om de initiële kapitaalvereisten te verlagen en vastgoedportefeuilles te beschermen tegen neerwaartse effecten, terwijl ze tegelijkertijd strategieën voor risicobeheer bieden.
Gebruik van eigendomsderivaten
Een methode om vastgoedderivaten te gebruiken, is het maken van een total return swap van de Index National Council of Real Estate Investment Fiduciaires, uitgesplitst naar elke vastgoedsector. De swap stelt beleggers in staat een positie in te nemen in een alternatieve vastgoedsector waarin ze mogelijk nog geen vastgoed bezitten.
Beleggers kunnen vervolgens de opbrengsten uit verschillende subsectoren ruilen, zoals het ruilen van kantoorgerelateerd vastgoed voor winkelvastgoed. Met swaps kunnen beleggers hun portefeuilles tactisch wijzigen of opnieuw in evenwicht brengen voor een specifieke periode, meestal tot drie jaar. Bijkomende methoden zijn onder meer ” long gaan “, of het repliceren van de blootstelling van het kopen van onroerend goed, en ” short gaan “, of het repliceren van de blootstelling van het verkopen van onroerend goed.