Herafschrijving of herfinanciering van uw huis
Of het nu uw doel is om uw maandelijkse herfinanciering van hypotheken. Door herfinanciering kunnen huiseigenaren hun hypotheekleningen omboeken om te profiteren van lagere rentetarieven. Niet alle leners kunnen echter in aanmerking komen voor een hypotheekherfinanciering. Een minder bekende optie voor sommige leners wordt een herafschrijving of een herschikking van de lening genoemd.
Belangrijkste leerpunten
- Een herschikking of herafschrijving van een lening vereist dat een lener een vast bedrag betaalt in de richting van het saldo van de lening, waardoor de maandelijkse betalingen worden verlaagd.
- Een herschikking van een lening kan besparen op herfinancieringskosten, aangezien het geen nieuwe lening inhoudt en een goede optie kan zijn voor leners met kredietproblemen.
- Wanneer de hypotheekrentetarieven echter laag zijn, zijn huiseigenaren misschien beter af met herfinanciering dan met herschikking, zelfs met sluitingskosten.
Wat is een herschikking van een lening?
Voor het herschikken of opnieuw aflossen van leningen moet een lener doorgaans een forfaitair bedrag betalen voor het verschuldigde saldo – de hoofdsom genoemd – van de hypotheek. De overige betalingen worden herberekend op basis van het nieuwe, lagere hoofdsaldo. Er wordt dan een nieuw betalingsschema voor de lening opgesteld, een aflossingsschema genaamd.
In wezen wordt het betalingsschema herberekend om aan te geven dat de hypotheeklening nu een kleiner saldo heeft als gevolg van de betaling van de hoofdsom.
Redenen om een lening te herschikken
Doorgaans kiezen leners ervoor om een lening te herschikken om hun maandelijkse betalingen te verminderen. Sommige kredietnemers blijven echter hun eerdere hypotheekbetalingen doen en betalen hun leningen dus eerder af. Anderen gebruiken de extra maandelijkse cashflowbesparingen om te investeren, schulden af te betalen of voor andere doeleinden te sparen.
Herschikking is wellicht de enige optie voor leners die vanwege kredietproblemen niet in aanmerking kunnen komen om hun hypotheek te herfinancieren.
Een andere herschikking van een lening kan waardevol zijn, wanneer een lener een nieuw huis koopt voordat zijn huidige huis is verkocht. Als een lener in aanmerking kan komen voor de nieuwe woninghypotheek terwijl hij nog steeds voor de vorige woning betaalt, kan een leningherschikking worden gedaan. De opbrengst van de verkoop van de vorige woning kan gedeeltelijk worden gebruikt om de hoofdsom van de nieuwe woning af te betalen. De meeste kredietverstrekkers staan echter pas een herschikking toe nadat er ten minste 90 dagen aan hypotheekbetalingen is voldaan.
Een belangrijke reden om een lening niet te herschikken
Hoewel het niet kunnen herfinancieren vanwege legitieme kredietproblemen een reden is om te herschikken, is het niet kunnen herfinancieren als gevolg van discriminatie dat niet. U moet nooit het gevoel hebben dat u vastzit aan het betalen van te hoge rentetarieven of anderszins uitgebuit wordt door uw geldschieter. Veel hypotheekverstrekkers discrimineren niet en zijn bereid u tegen de geldende markttarieven te lenen.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Voordelen van het herschikken van leningen
Er zijn voordelen aan het uitvoeren van een nieuwe afschrijving of herschikking van een lening waarvan huiseigenaren op de hoogte moeten zijn voordat ze hun hypotheek herfinancieren of herschikken.
Lagere maandelijkse betaling
Door extra geld te betalen voor uw hoofdsaldo, kunt u uw hypotheek eerder afbetalen. Het extra voordeel van het herschikken van leningen is echter dat uw maandelijkse betalingen worden herberekend om het nieuwe saldo weer te geven.
Kredietproblemen
Een herfinanciering van een hypotheek is enigszins een verkeerde benaming, aangezien het proces vergelijkbaar is met het aanvragen van een nieuwe hypotheeklening. Dat omvat een nieuwe leningaanvraag, inkomensverificatie en een kredietcontrole. Voor leners die niet kunnen herfinancieren vanwege kredietproblemen of een laag eigen vermogen, kan een leningherschikking een goede optie zijn omdat ze geen nieuwe lening aanvragen.
Een typische herfinanciering omvat het boeken van een nieuwe lening, het wijzigen van de rentevoet en de looptijd van de lening. De herschikking houdt de oorspronkelijke lening echter intact en verandert alleen de maandelijkse betaling.
Lagere tarieven
Een leningherschikking kan besparen op herfinancieringskosten, aangezien voor een leningherschikking geen leningaanvraag vereist is. Als gevolg hiervan zijn de afsluitingskosten aanzienlijk minder duur voor leningherschikkingen versus herfinanciering. Herfinancieringskosten kunnen ongeveer 2% tot 3% van het geleende bedrag kosten. Met andere woorden, een hypotheekherfinanciering van $ 200.000 zou $ 4.000 aan afsluitingskosten en vergoedingen kunnen kosten (2% * $ 200.000). Bij herfinanciering moet de nieuwe rente laag genoeg zijn om de duizenden dollars aan afsluitingskosten terug te verdienen.
Nadelen van een leningherschikking
Maar net zoals er voordelen zijn aan het opnieuw aflossen of herschikken van een lening, zijn er ook enkele nadelen waarvan huiseigenaren op de hoogte moeten zijn voordat ze een beslissing nemen.
Eenmalige betaling
Het kan een hele uitdaging zijn om het geld voor de afkoopsom te verzinnen. Sommige leners hebben simpelweg geen tienduizenden dollars op hun spaarrekening om de hoofdsom van hun hypotheken te betalen.
Sommige financiële planners suggereren ook dat contant geld beter kan worden gebruikt dan het hypotheeksaldo te betalen. Voor leners die een creditcardschuld hebben, een ondergefinancierde pensioenrekening of geen noodspaarrekening hebben, is het afbetalen van de hoofdsom van de hypotheek misschien niet de beste financiële beslissing.
Geen wijziging in rentetarief
Een ander nadeel, afhankelijk van de hypotheekvoorwaarden, is dat een herafschrijving de rente van de lening niet verlaagt. Als de hypotheekrente laag is, zijn huiseigenaren misschien beter af met herfinanciering, zelfs met sluitingskosten. Sommige leners kiezen ervoor om eerst te herfinancieren en vervolgens binnen een jaar of minder opnieuw af te schrijven om de voordelen van beide financieringsopties te plukken.
De hypotheek vroeg afbetalen
Stel dat het doel is om de hypotheek sneller af te betalen. In dat geval kunnen leners er beter aan doen om elke maand extra aan de hoofdsom te betalen of elk jaar een extra betaling te doen. De extra betalingen in de loop van de tijd zullen het totale bedrag aan rente dat gedurende de looptijd van de lening is betaald, verminderen. Het eerder aflossen van de hypotheek is een bijkomend voordeel.
Er bestaan uitsluitingen
Helaas is een leningherschikking niet voor alle soorten hypotheken een optie. Over het algemeen komen alleen conforme conventionele leningen van Freddie Mac in aanmerking. FHA 203 (k) leningen en veteranenleningen ( VA-leningen ) kunnen niet opnieuw worden afgeschreven.
Jumbo-leningen kunnen worden herschikt, afhankelijk van de geldschieter, en er zijn bepalingen. De lening moet bijvoorbeeld een goede reputatie hebben. Als de lening is verkocht aan een investeerder, moet de investeerder ook akkoord gaan met een herschikking van de lening, samen met uw hypotheekbeheerder.
Voorbeeld van herschikking van leningen versus herfinanciering
Stel dat een lener bijvoorbeeld overweegt zijn hypotheek te herfinancieren of de lening te herschikken. De lener had aanvankelijk een hypotheek met een looptijd van 30 jaar van $ 350.000 tegen een rentetarief van 4,25% met een betaling van $ 1.722 per maand.
De lener heeft nu 15 jaar over op zijn hypotheek en er resteert $ 240.000 op het saldo van de lening. De lener overweegt herfinanciering in een hypotheek met een looptijd van 15 jaar of herschikt de bestaande lening.
Herschikking
- De lener betaalt $ 40.000 aan de hoofdsom, wat betekent dat het saldo van de nieuwe lening $ 200.000 zou zijn.
- De maandelijkse betaling zou worden verlaagd van $ 1.722 naar $ 1.505.
- De besparing van de nieuwe maandelijkse betaling zou $ 217 per maand zijn.
- Het rentetarief zou 4,25% blijven.
Herfinancieren
Laten we zeggen dat de nieuwe hypotheekrente voor een lening met een looptijd van 15 jaar momenteel 3,20% is.
- De nieuwe maandelijkse betaling zou $ 1.681 bedragen tegen het geherfinancierde tarief.
- De maandelijkse besparing zou $ 41 zijn ($ 1.722 – $ 1.681).
- Afsluitingskosten en vergoedingen bedroegen $ 3.000.
- Op basis van de besparing van $ 41 per maand zou het 73 maanden of zes jaar duren om de sluitingskosten terug te verdienen.
Vergelijking
Stel dat het doel van de lener was om te besparen op maandelijkse betalingen en de afsluitingskosten van herfinanciering te vermijden. In dat geval lijkt de herschikking de betere optie te zijn. De herschikking kost de lener op de lange termijn echter meer.
Hoewel de herschikking zorgt voor een lagere maandelijkse betaling, is het rentepercentage van 4,25% hoger dan het herfinancieringspercentage van 3,20%. Bijgevolg zou de rente op de herschikte hypotheek hoger zijn dan de rente voor de herfinanciering wanneer de lening met een looptijd van 15 jaar eindelijk is afbetaald. De herschikte rente zou $ 70.820 bedragen, terwijl de totale rente met herfinanciering slechts $ 62.504 zou bedragen.
Bovendien stelt de herfinanciering de lener in staat de hoofdsom van $ 40.000 te besparen die bij de herschikking is gebruikt. Dat geld zou op een spaarrekening kunnen worden belegd en gedurende die 15 jaar rente kunnen opleveren. Een lener moet rekening houden met rentebesparingen door herfinanciering en afsluitingskosten versus maandelijkse betalingsbesparingen door herschikking samen met de hoofdbetaling.