Definitie van heronderhandelde lening
Wat is een heronderhandelde lening?
Een heronderhandelde lening is een lening, zoals een hypotheek op een woning, die door de geldverstrekker is gewijzigd voordat deze volledig is afgelost. Een heronderhandelde lening is bedoeld om het voor de kredietnemer gemakkelijker te maken om toekomstige betalingen bij te houden en om ervoor te zorgen dat de kredietgever uiteindelijk wordt terugbetaald.
Hoe een heronderhandelde lening werkt
Bij een heronderhandelde lening komen alle partijen overeen de oorspronkelijke voorwaarden van de lening te wijzigen. Wijzigingen kunnen de rentevoet of de looptijd van de lening omvatten. In sommige gevallen kan de tariefstructuur worden gewijzigd door over te schakelen van een lening met vaste rente naar een lening met variabele rente of vice versa. Een andere wijzigingsoptie is de verdraagzaamheid, of tijdelijke stopzetting, van leningbetalingen.
Huiseigenaren kunnen doorgaans in aanmerking komen voor heronderhandeling of wijziging van een bestaande hypotheek als ze niet in aanmerking komen voor herfinanciering, langdurige ontberingen ervaren, zoals een handicap, of maanden achterstallig zijn met hun maandelijkse betalingen en naar verwachting nog meer kredietwaardigheid, zelfs als ze al hun toekomstige maandelijkse betalingen op tijd betalen. Het is echter meestal beter dan het in gebreke blijven van de lening.
De meeste staten hebben bemiddelingsprogramma’s om leners te helpen bij het heronderhandelen over hun leningen als hun geldschieters niet meewerken.
Om een heronderhandeling te starten, moet de lener rechtstreeks contact opnemen met de kredietgever. Banken en andere kredietverstrekkers zijn vaak gemotiveerd om opnieuw te onderhandelen, omdat dat over het algemeen een voorkeursoptie is boven afscherming, vanwege de kosten en risico’s die aan dat proces zijn verbonden en het feit dat de heronderhandelde lening hen op zijn minst enige cashflow zal opleveren. Kredietverstrekkers hebben ook de neiging om geen bezit te willen nemen van fysieke eigendommen zoals huizen, die regelmatig onderhoud vereisen en die veel tijd nodig hebben om te verkopen. Als de lener er niet in slaagt om rechtstreeks met de geldschieter opnieuw te onderhandelen over een lening, bieden de meeste staten een bemiddelingsprogramma aan waarbij de geldschieter de huiseigenaar moet ontmoeten in het bijzijn van een door de rechtbank aangestelde ambtenaar om te proberen de kwestie op te lossen.
Geschiedenis van heronderhandelde leningen
In de Verenigde Staten hebben programma’s voor het wijzigen van leningen, zoals heronderhandelde leningen, een lange geschiedenis, die in ieder geval teruggaat tot de Grote Depressie. De Home Owners ‘Loan Corporation (HOLC) werd in 1933 opgericht onder president Franklin D. Roosevelt om te helpen bij de herfinanciering van hypotheken die dreigen te worden afgeschermd. Het bureau verkocht obligaties aan investeerders en gebruikte de opbrengst vervolgens om onrustige leningen van geldschieters te kopen. Dit resulteerde doorgaans in een combinatie van een verlenging van de looptijd van de lening en een verlaagde rente voor de huiseigenaar. Tussen 1933 en 1935 kocht de HOLC ongeveer een miljoen leningen en had het een executiepercentage van ongeveer 20 procent – wat betekent dat de grote meerderheid van de leners in staat was om hun hypotheek af te lossen en hun huis te behouden. Het bureau stopte met uitzenden in 1951.
Een soortgelijk programma voor kredietaanpassing werd door de federale overheid geïnitieerd als reactie op de subprime-hypotheekcrisis van 2008. Het Home Affordable Modification Program (HAMP) werd in 2009 geïntroduceerd als onderdeel van het Troubled Asset Relief Program (TARP). HAMP bood een soortgelijke verlichting als het HOLC-programma, met de toegevoegde optie van hoofdsomvermindering. Het programma is in 2016 beëindigd en is vervangen door opties zoals het Fannie Mae Flex Modification-programma.