Huur plafond
Wat is een huurplafond?
De term huurplafond verwijst naar het maximale huurbedrag dat een verhuurder aan een huurder mag rekenen. Huurplafonds zijn een vorm van huurcontrole en worden meestal bij wet vastgelegd, waardoor de hoogte van de huur in een bepaald gebied op een bepaald moment wordt beperkt. Limieten zijn bedoeld om huurders te beschermen door te voorkomen dat verhuurders hun eigendommen te duur prijzen.
Sommige mensen zijn van mening dat huurplafonds leiden tot een afname van de hoeveelheid beschikbare woningen, omdat verhuurders niet bereid zijn hun woning voor een lage prijs te verhuren, maar ervoor kiezen hun appartementsgebouwen om te zetten in flatgebouwen.
Belangrijkste leerpunten
- Een huurplafond is het maximale huurbedrag dat een verhuurder aan een huurder in rekening mag brengen.
- Huurplafonds maken deel uit van huurcontrolewetten die worden opgelegd door lokale gemeenten.
- Deze limieten zijn bedoeld om de rechten van huurders te beschermen door huisvesting betaalbaar te houden – vooral voor mensen met een laag of vast inkomen, oudere volwassenen of mensen met andere capaciteiten.
- Veel economen beweren dat huurplafonds – en huurcontrole in het algemeen – destructief zijn omdat ze woningtekorten veroorzaken en investeringen ontmoedigen.
Inzicht in huurplafonds
Huurcontrole is in de Verenigde Staten sinds het begin van de 20e eeuw van kracht als een manier om het publiek te beschermen tegen woningtekorten en zeer hoge huurprijzen. Wetten op het gebied van huurcontrole worden nog steeds door lokale overheden en, in sommige gevallen, staten uitgevaardigd. Ze behandelen verschillende belangrijke aspecten van hoe huurwoningen worden behandeld, inclusief hoeveel huur verhuurders hun huurders in rekening kunnen brengen, evenals het bedrag waarmee ze die huur kunnen verhogen en wanneer dit kan worden gedaan.
Verhuurders moeten hun eigendommen registreren via het lokale huurcontrolebord door regelmatig huurovereenkomsten in te dienen in gebieden waar de wet van kracht is. Het huurcontrolebord bepaalt het maximale huurbedrag op basis van de locatie, grootte en staat van het onroerend goed, samen met andere relevante informatie, zoals de toestand van de economie. Het bestuur beslist ook elk jaar over het toegestane tariefsverhoging.
Wetten op het gebied van huurcontrole – inclusief de handhaving van huurplafonds – worden prominent toegepast in dichtbevolkte gebieden waar de huren hoog zijn en betaalbare woningen schaars of moeilijk te verkrijgen zijn. Zoals hierboven vermeld, zijn deze wetten bedoeld om huisvesting betaalbaar te houden voor huurders – vooral voor mensen met een laag tot matig inkomen, mensen met een vast inkomen, ouderen en mensen met verschillende capaciteiten.
Deze wetten worden echter niet overal in de Verenigde Staten op uniforme wijze gehandhaafd. In feite hebben slechts 182 lokale overheden huurcontrolewetten met huurplafonds – die allemaal in Californië, New York, New Jersey, Maryland en Washington, DC Oregon hebben in 2019 een staatsbrede huurwet uitgevaardigd – de eerste staat die dit doet. Zevenendertig staten verbieden hun gemeenten feitelijk om huurcontrolewetten vast te stellen.
Speciale overwegingen
Veel economen twijfelen aan de effectiviteit van huurplafonds. Ze stellen dat deze wetten geen effect hebben als de evenwichtsprijs onder het plafond ligt. Als het plafond echter onder het evenwichtsniveau wordt gesteld, ontstaat er een deadweight loss. Dit gebeurt wanneer zwarte markten, zoektijd en vergoedingen.
Er is veel discussie over de vraag of huurplafonds en huurcontrole effectief zijn – enerzijds helpen ze de huisvesting betaalbaar te houden; aan de andere kant geloven sommige economen dat ze investeringen ontmoedigen.
Economen zijn redelijk eensgezind in de conclusie dat huurcontroles destructief zijn en botsen met het concept van vrije markten. In een enquête onder 41 topeconomen uit 2012, uitgevoerd door het Initiative on Global Markets van de University of Chicago, was 81% van de respondenten het oneens of sterk oneens dat ‘lokale verordeningen die huurverhogingen beperken voor sommige huurwoningen, zoals in New York en San Francisco, hebben de afgelopen drie decennia een positieve invloed gehad op het aantal en de kwaliteit van algemeen betaalbare huurwoningen in steden die er gebruik van hebben gemaakt. “
Voordelen en nadelen van huurplafonds
Voordelen
In sommige grote steden is de huur vaak erg hoog. New York City heeft bijvoorbeeld enkele van de duurste eigendommen in de Verenigde Staten, waardoor het voor mensen bijna onmogelijk is om huur te betalen. Lokale overheden kunnen proberen om deze situatie recht te zetten – vooral voor bewoners die geen marktconforme appartementen kunnen betalen.
Huurplafonds en andere vormen van huurbeheersing kunnen de belangen beschermen van huurders die anders mogelijk gedwongen zouden worden om hoge huren te betalen die door gewetenloze verhuurders in rekening worden gebracht. Huurwetten beschermen volgens het Brookings Institute ook huurders met een laag inkomen die ‘wijkspecifiek kapitaal hebben ontwikkeld, zoals een netwerk van vrienden en familie, nabijheid van een baan of kinderen die zijn ingeschreven op lokale scholen’, die anders verdrongen door een plotselinge huurverhoging.
Nadelen
Door de prijzen kunstmatig te verlagen door middel van huurplafonds, neemt de vraag naar woningen met huurplafonds toe, waardoor het beschikbare aanbod afneemt. Dat komt doordat een huurplafond het aantal mensen verhoogt dat daadwerkelijk voor appartementen kan betalen.
Zoals hierboven opgemerkt, kunnen huurplafonds ook aanleiding geven tot zwarte markten. Als een potentiële huurder aanbiedt om bijvoorbeeld $ 100 tot $ 150 extra te huur te betalen, kunnen ze mogelijk een wachtlijst overslaan voor een huurgestuurd appartement. Het enige addertje onder het gras: de extra huur zou apart contant worden betaald, dus het blijft uit de boeken.
Economen zeggen ook dat huurcontrole nieuwe investeringen afleidt, die anders zouden zijn gegaan naar huurwoningen en groenere weiden – groener in termen van consumentenbehoeften. Ze geloven dat het leidt tot verslechtering van de woningen, minder reparaties en minder onderhoud. Wanneer huurcontrole wordt verwijderd, verhoogt dit ook de waarde van niet-huurgecontroleerde eigendommen.