Rennen met het land
Wat loopt er met het land?
“Het lopen met het land” verwijst naar de rechten en convenanten in een onroerend goed daad die met het land, ongeacht of ownership blijven. Wanneer rechten en convenanten met het land lopen wanneer het eigendom van eigenaar verandert. De rechten zijn gebonden aan het onroerend goed (land) en niet aan de eigenaar en gaan van akte naar akte als het land wordt overgedragen van de ene eigenaar naar de andere.
Belangrijkste leerpunten
- Rennen met het land beschrijft de rechten in een onroerendgoedakte die ongeacht het eigendom bij het land blijven.
- Rennen met de landrechten gaat van akte naar akte als het land van de ene eigenaar naar de andere wordt overgedragen.
- Er zijn twee soorten overeenkomsten met het land: bevestigend, iets waartoe de eigenaar verplicht is, en beperkend, iets waarvan eigenaren van onroerend goed moeten afzien.
Inzicht in hardlopen met het land
Er zijn twee soorten convenanten waarvan wordt gezegd dat ze met het land lopen: bevestigend en restrictief. Een bevestigend verbond legt iets vast dat de eigenaren van onroerend goed verplicht zijn te doen, terwijl een beperkend verbond iets schetst dat de eigenaren van onroerend goed niet moeten doen. Eigenaars worden beschreven als “belast” door positieve convenanten en zij moeten beperkende convenanten “afdwingen”.
Een voorbeeld van een bevestigend verbond dat met het land zou worden gesloten, is er een die vereist dat alle huizen op het land ten minste een bepaalde vierkante lengte hebben. Een voorbeeld van een beperkend verbond dat met het land zou lopen, zou kunnen zijn dat er geen vee op het terrein is toegestaan. De convenanten die met het land lopen, zijn bedoeld om een ordelijke landontwikkeling te sturen.
Rennen met de landrechten met gemak en privacy
De handhaving of last van convenanten die met het land worden gesloten, kan worden beheerst door privacyvoorwaarden en kan een rol spelen bij bepaalde erfdienstbaarheden.
Er zijn gevallen waarin aangrenzende gronden die in handen zijn van verschillende eigenaren, convenanten sluiten die met het land lopen. Dit is meestal het geval wanneer een eigenaar met twee aangrenzende percelen een perceel aan een nieuwe eigenaar verkoopt. De oorspronkelijke eigenaar kan met de nieuwe eigenaar van het tweede perceel tot overeenstemming komen over hoe de grond in de toekomst kan worden gebruikt. Een dergelijke relatie wordt horizontale priviteit genoemd, en de overeengekomen convenanten zouden ook gelden voor de grond voor toekomstige eigenaren van het tweede perceel.
In een vergelijkbaar voorbeeld, als de eigenaar van twee aangrenzende eigendommen één perceel aan een huurder zou verhuren en zij rechten en convenanten met betrekking tot het gebruik ervan zouden overeenkomen, zou dit ook een horizontale priviteit vormen. De verbonden die ze sluiten, zouden opnieuw met het land voor het tweede perceel lopen.
Voor landgoederen en eigendommen die worden geërfd of rechtstreeks aan nieuwe eigenaren worden doorgegeven, staat dit bekend als verticale priviteit. De door de vorige eigenaar gesloten convenanten kunnen bij overdracht aan toekomstige eigenaren met de grond lopen.
Speciale overwegingen bij het hardlopen met het land
Het toekennen van rechten op grond van erfdienstbaarheden, waarbij een eigenaar een partij toestaat een stuk van hun eigendom op de een of andere manier te gebruiken, wordt doorgaans niet overgedragen. Een bijbehorende erfdienstbaarheid kan onder bepaalde omstandigheden worden verleend, waardoor die rechten met het land kunnen worden uitgevoerd.
Als de eigenaar van een stuk land bijvoorbeeld een olievoorraad op zijn eigendom ontdekt, kan hij boorrechten verlenen aan een oliemaatschappij die eigenaar is van een aangrenzend stuk land. Als de eigenaar van het onroerend goed later zijn land verkoopt, zouden de boorrechten die aan de oliemaatschappij zijn verleend, met het land meegaan.
Bijbehorende erfdienstbaarheden zijn doorgaans alleen legaal wanneer ze door een eigenaar van een onroerend goed aan de eigenaar van een aangrenzend onroerend goed worden verleend.