Door de verkoper betaalde punten
Wat zijn door de verkoper betaalde punten?
De term verkoper betaalde punten verwijst naar een concessie of korting die door een verkoper aan de koper wordt aangeboden in een transactie. De punten verlagen de aankoopprijs die de koper bij het sluiten betaalt. Door de verkoper betaalde punten worden vaak aangetroffen bij onroerendgoedtransacties en bestaan normaal gesproken uit een eenmalig bedrag dat wordt betaald aan de geldschieter van de koper. De punten helpen de sluitingskosten of het rentetarief te verlagen dat de koper moet betalen voor zijn hypotheek, waarbij één punt het equivalent is van één procent over de hypotheeklening.
Belangrijkste leerpunten
- Door de verkoper betaalde punten zijn kortingen of kosten die namens de koper door de verkoper van onroerend goed of een ander actief zijn betaald.
- Verkopers kunnen een aanbod doen om kortingspunten te betalen in een onroerendgoedtransactie in de richting van een hypotheek of sluitingskosten om een koper te verleiden de deal te sluiten.
- Door de verkoper betaalde punten verlagen de rente op een hypotheeklening met 1%.
- De IRS kan toestaan dat punten worden afgetrokken van uw belastingaangifte.
Inzicht in door de verkoper betaalde punten
rente op een hypotheeklening met een bepaald percentagekunnen verlagen.
Huizenkopers kopen soms hypotheekpunten om de rentevoet van de lening te verlagen met als doel te besparen op de totale rentekosten gedurende de looptijd van de lening. De vergoeding voor de hypotheekpunten wordt betaald bij het afsluiten van de lening of bij het ondertekenen van de documenten met de kredietgever. Hoewel huizenkopers meestal hypotheekpunten kopen, kan een verkoper soms aanbieden om namens de koper hypotheekpunten te betalen om de koper te verleiden de woning te kopen.
De hoogte van de renteverlaging voor elk punt kan per kredietverstrekker verschillen, maar gewoonlijk zou de aankoop van één hypotheekpunt de rente op een lening met 0,25% verlagen. Met andere woorden, een hypotheekrentetarief van 4% wordt verlaagd tot 3,75%. Doorgaans kost één hypotheekpunt 1% van het geleende bedrag, wat betekent dat het $ 2.000 zou kosten om één hypotheekpunt te kopen voor een lening van $ 200.000 (0,01 * $ 200.000).
Speciale overwegingen
Mogelijk kunt u uw belastingdruk als koper in een deal verlagen door aftrekposten voor hypotheekrente en punten te gebruiken. Maar er zijn bepaalde vereisten waaraan moet worden voldaan voordat u dit kunt doen.
U kunt de betaalde hypotheekrente alleen aftrekken van de eerste $ 750.000 van uw totale schuld. De Internal Revenue Service (IRS) staat u toe om verder te gaan dan die limiet – tot $ 1 miljoen – alleen als u uw schuld opliep vóór 16 december 2017.
De hypotheeklening moet worden gebruikt omuw hoofdverblijfte financieren. De betaalde punten kunnen niet betrekking hebben op kosten die apart worden vermeld bij de afsluiting of op het afrekeningsformulier. Deze kosten omvatten taxatiekosten, eigendomsrechten, inspectiekosten, advocaatkosten en onroerendgoedbelasting.
Ten slotte moet het in uw omgeving een gevestigde praktijk zijn dat kredietverstrekkers punten aanbieden. De punten moeten worden berekend als een percentage van de hoofdsom van de lening, en het bedrag moet duidelijk als punten op uw afrekeningsoverzicht worden vermeld om in aanmerking te komen voor aftrek.
U betaalt mogelijk minder aan rente als de verkoper u punten aanbiedt in plaats van hetzelfde bedrag op uw aankoopprijs te verlagen, dus het is een goed idee om de cijfers te wegen voordat u ergens mee instemt.
Voordelen van door de verkoper betaalde punten
Door de verkoper betaalde punten bieden voordelen voor zowel kopers als verkopers.
Lagere rentekosten
Verkoperspunten verlagen de rente die een koper aan de kredietverstrekker betaalt over hun hypotheek. Deze punten hebben ook het effect dat de aanbetaling van een koper wordt verhoogd door de prijs die uiteindelijk voor de woning wordt betaald te verlagen, aangezien de lener in de loop van de lening minder rente zal betalen.
Verkoperspunten kunnen ook worden gebruikt om de maandelijkse betaling te verlagen, waardoor de kredietnemer de hypotheek gemakkelijker kan betalen. Als een hypotheekrente wordt verlaagd, wordt de maandelijkse betaling meestal ook verlaagd.
Belastingaftrek
Zoals hierboven vermeld, hebben door de verkoper betaalde punten ook belastingvoordelen voor de koper. Ze kunnen als hypotheekrente worden afgetrokken van de inkomstenbelasting van de huiskoper. De (IRS) beschouwt door de verkoper betaalde punten als vooruitbetaalde rente of rente die door de koper van het huis is betaald. Hypotheekrente kan worden afgetrokken van het totale belastbare inkomen van een huiseigenaar wanneer zij hun belastingaangifte doen. Hierdoor kunnen ook verkoperspunten worden afgetrokken, waardoor de belastingplicht van de koper afneemt.
Verkopers kunnen hun huis snel verkopen
Mensen die hun huis snel willen verkopen, kunnen kopers verleiden door het aanbod te verzoeten met door de verkoper betaalde punten. Verkoperspunten kunnen een aantrekkelijkere optie zijn dan een gewone korting. Dit is waarom.
Stel dat u uw huis verkoopt en dat het een catalogusprijs van $ 200.000 heeft, maar dat u bereid bent een bod van $ 195.000 te accepteren. U kunt de catalogusprijs met $ 5.000 verlagen of u kunt in plaats daarvan strategisch $ 5.000 aan verkoperspunten aanbieden. Je zou nog steeds met hetzelfde bedrag eindigen, maar de koper zou waarschijnlijk beter af zijn met de punten dan met de korting van $ 5.000. De punten zouden komen met een belastingaftrek en een verlaging van de rentevoet van de lening, waardoor de totale rentekosten van de hypotheek zouden dalen.
Voorbeeld van door de verkoper betaalde punten
Hier is een hypothetisch voorbeeld om te laten zien hoe door de verkoper betaalde punten werken. Stel dat een koper een huis wil kopen met een aanbiedingsprijs van $ 250.000. De koper is van plan een aanbetaling te doen van $ 50.000 of 20% van de aankoopprijs.
Als gevolg hiervan is de koper van plan een hypotheeklening van $ 200.000 af te sluiten die gedurende 30 jaar in maandelijkse termijnen moet worden betaald tegen een tarief van 4,50%. Hieronder staan de financiële details van de lening.
Zoals hierboven getoond, zou de maandelijkse hypotheekbetaling van de koper $ 1.013 bedragen, exclusief onroerendgoedbelasting en woningverzekering. Tegen het einde van de periode van 30 jaar zou het huis de koper $ 164.814 aan rente kosten.
De verkoper besluit twee door de verkoper betaalde punten aan te bieden. De geldverstrekker verlaagt de rente met 0,25% voor elk punt, wat betekent dat de nieuwe rente 4,0% is. Hieronder staan de nieuwe financiële details van de lening.
De maandelijkse hypotheekbetaling van de koper zou dalen tot $ 955 per maand, exclusief onroerendgoedbelasting en woningverzekering. Tegen het einde van de periode van 30 jaar zou het huis de koper $ 143.739 aan rente kosten.
Ervan uitgaande dat er in de loop van de lening geen extra betalingen zijn gedaan, zou de koper $ 21.074 besparen tegen de tijd dat de hypotheeklening in 30 jaar is afbetaald, dankzij de door de verkoper betaalde punten.