Schaduwinventaris
Wat is schaduwinventaris?
Schaduwinventaris verwijst naar onbewoond of binnenkort onbewoond onroerend goed dat nog op de markt moet worden gebracht. Het wordt meestal gebruikt om rekening te houden met die eigendommen die momenteel worden afgeschermd, maar die nog niet zijn verkocht. Het omvat ook huizen die eigenaren wachten om te koop te zetten totdat de prijzen verbeteren.
Belangrijkste leerpunten
- Schaduwinventaris verwijst naar de waarschijnlijke voorraad woningen die nog niet op de onroerendgoedmarkt zijn geplaatst.
- Huiseigenaren die wachten op de juiste voorwaarden om hun huis te verkopen, of huizen die zich een weg banen door het executieproces, zijn de twee grootste stukken schaduwinventaris.
- Omdat schaduwinventarisatie onzekerheid creëert over het feitelijke aanbod van woningen die binnenkort beschikbaar zullen zijn, kan het de gegevens op de vastgoedmarkt vertekenen en een woningdaling bemoeilijken.
Inzicht in Shadow Inventory
Schaduwvoorraad kan onzekerheid creëren over het beste moment om te verkopen en wanneer een lokale markt een volledig herstel kan verwachten. Bovendien zorgt schaduwinventaris er vaak voor dat gerapporteerde huisvestingsgegevens het werkelijke aantal te koop staande woningen op de markt onderschatten.
Schaduwinventaris speelde een belangrijke rol in de nasleep van de ineenstorting van de subprime-hypotheek in 2007-2008. Met het ongekende aantal executieverkopen als gevolg van de instorting van de huizenmarkt tijdens die crisis, bleven geldschieters achter met aanzienlijke vastgoedposities. Veel geldschieters waren traag om hun inventaris te koop aan te bieden uit angst de markt te overspoelen met zogenaamde “noodlijdende” eigendommen.
Omdat noodlijdende eigendommen relatief weinig verkopen, drukt meer van hen op de markt de prijzen, wat op zijn beurt de potentiële ROI van kredietverstrekkers verlaagt. Na de financiële crisis van 2007-2008 is de schaduwvoorraad echter dunner geworden doordat de huizenmarkt zich langzaam herstelde.
De economische impact van schaduwinventarisatie
Schaduwvoorraden nemen doorgaans toe als de huizenmarkten het moeilijk hebben. Wanneer banken afgeschermde eigendommen tegen een hoger tarief beginnen vrij te geven, is dit een teken dat de huizenmarkt het dieptepunt heeft bereikt en weer begint te groeien. Omdat huisvesting zo’n grote rol speelt in de algehele economie, valt een kleinere schaduwvoorraad doorgaans samen met een sterke economische groei.
Tegelijkertijd tempert het vrijgeven van afgeschermde eigendommen de huizenprijzen in het algemeen. Dit komt omdat noodlijdende eigendommen tegen een veel lagere prijs worden verkocht dan andere huizen. Wanneer noodlijdende eigendommen een groot deel van de huizen op de markt uitmaken, drukken ze de prijzen over de hele linie.
Volgens de Federal Reserve Bank of Cleveland verkopen afgeschermde huizen die minder dan een jaar op de markt zijn, 35 procent onder de waarde, terwijl huizen die al meer dan een jaar op de markt zijn, 60 procent minder verkopen. Deze lage prijzen hebben een negatieve invloed op verkopers, maar ze kunnen kopers ook helpen hun huizen te betalen.
Vastgoedbeleggers kunnen ook profiteren van het bestaan van schaduwinventarissen. Investeerders die relaties aangaan met REO afdelingen van kleine banken en kredietverenigingen, kunnen soms eigendommen uit de schaduwinventaris kopen voordat het publiek weet dat ze op de markt zijn. Evenzo verstrekken vermogensbeheerders en makelaars in onroerend goed van grotere banken soms lijsten met beschikbare eigendommen aan beleggers.