Vermeld inkomen / Vermeld activum hypotheek (SISA)
Wat is een hypotheek met een inkomen / een bepaald vermogen (SISA)?
Een leningaanvraag voor een hypotheek met een bepaald inkomen (SISA) stelt de lener in staat om zijn inkomen op te geven zonder verificatie door de geldschieter. Deze leningen zijn bedoeld om het aanvraagproces te vergemakkelijken voor kopers met een inkomen dat moeilijk te documenteren is, zoals zelfstandigen en degenen die afhankelijk zijn van fooien als een aanzienlijk deel van hun inkomen.
SISA-leningen zijn een lening in een categorie producten die Alt-A wordt genoemd. SISA-leningen worden ook wel NINA-leningen ( no income-no asset ) en leugenachtige leningen genoemd. Door de versoepelde kredietvereisten kon de SISA-lening een invloedrijke rol spelen in de subprime financiële crisis van 2008.
Belangrijkste leerpunten
- Een hypotheek met een bepaald inkomen (SISA) is een type Alt-A-leningaanvraag waarmee de lener zijn inkomen kan aangeven zonder verificatie door de geldschieter.
- Aanvankelijk hadden SISA-leners strenge eisen aan leningen, waarbij ze onder andere te maken kregen met een combinatie van hogere rentetarieven, grotere aanbetalingen en hogere kredietscore-eisen.
- In de jaren 2000 werden veel van deze vereisten echter losser: kredietverstrekkers wilden zoveel mogelijk leningen vrijmaken en leners vermeden graag documentatieverplichtingen.
- Uiteindelijk deed de alomtegenwoordigheid van SISA-leningen – en de executieverkopen die eraan verbonden zijn – in 2008 de huizenbubbel doen ontploffen. Nu worden SISA-leningen grotendeels alleen gebruikt voor leners die vastgoedbeleggingen willen kopen.
Inzicht in de hypotheek van het aangegeven inkomen / het aangegeven vermogen (SISA)
De inkomensafhankelijk vermogenshypotheek (SISA) is ontstaan als hulpmiddel voor potentiële huiseigenaren in specifieke financiële situaties om een hypotheek aan te vragen. Zelfstandigen maximaliseren bijvoorbeeld vaak de belastingaftrek om hun aangepast bruto-inkomen (AGI) te verlagen en hebben zo toegang tot kasstromen die mogelijk niet op individuele belastingaangiften staan.
Doorgaans zouden lagere AGI’s deze kredietnemers minder aantrekkelijk maken voor kredietverstrekkers. De SISA-lening is ook bedoeld om kopers te helpen wier inkomen in de vorm van fooien of andere onconventionele contante betalingen kan komen.
In eerste instantie waren deze leningen aan strikte voorwaarden verbonden om het risico voor de kredietverstrekker te compenseren door verlaagde toelichtingsvereisten voor inkomsten. SISA-leners hadden te maken met een combinatie van hogere rentetarieven, grotere aanbetalingen en hogere kredietscore eisen dan traditionele leningen. De lener moet mogelijk over aanzienlijke kasreserves op zijn bankrekeningen beschikken. Ook kan de lening de nieuwe maandelijkse hypotheekbetaling beperken tot een bepaald percentage ten opzichte van hun huidige huisvestingsbetaling.
Versoepeling van hypotheekvereisten in de jaren 2000
De omstandigheden op de hypotheekmarkt moedigden kredietverstrekkers begin jaren 2000 aan om de hypotheekvereisten te versoepelen. Hypotheek met inkomensafhankelijke activa (SISA) en andere Alt-A leningen werden populair.
Deze leningen dienden zowel in de behoeften van kredietverstrekkers als kredietnemers. Kredietverstrekkers wilden zoveel mogelijk leningen vereffenen voordat ze die leningen doorverkocht op de secundaire hypotheekmarkt. Leners vermeden graag documentatieverplichtingen, vooral omdat de leningsvoorwaarden en rentetarieven van SISA die van traditionele leningen benaderden. De afstemming van belangen leidde ertoe dat ongekwalificeerde leners leningen ontvingen en in gebreke bleven die hun koopkracht te boven gingen. De afscherming van deze leugenachtige leningen is in 2007 versneld, toen de financiële crisis uitbrak.
In de nasleep van de Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act 2010 heeft SISA-leningen ernstig beperkt, waardoor ze niet beschikbaar zijn voor eigendommen die door de eigenaar worden bewoond. Nu zijn deze producten de locatie voor leners die vastgoedbeleggingen willen kopen.