Strategische standaard
Wat is een strategische standaard?
Een strategisch gebrek is een bewuste beslissing van een lener om te stoppen met het doen van betalingen voor een schuld. De beslissing wordt genomen door de schuldenaar, niet door de geldschieter. De strategische standaardoptie wordt doorgaans gekozen door hypotheekhouders van residentieel of commercieel onroerend goed die de kosten en baten van wanbetaling hebben geanalyseerd in plaats van door te gaan met het doen van betalingen, en die het voordeliger vinden om in gebreke te blijven.
Belangrijkste leerpunten
- Een strategische default is een beslissing van een kredietnemer om te stoppen met het aflossen van een hypotheekverplichting.
- De beslissing wordt meestal genomen wanneer de marktwaarde van een onroerend goed is gedaald tot onder het bedrag dat op de hypotheek verschuldigd is.
- In plaats van te wachten tot de omstandigheden veranderen, loopt de hypotheekhouder weg van het onroerend goed en de schuld.
Inzicht in strategische standaard
De lener die strategisch in gebreke blijft, heeft doorgaans een hypotheek op een onroerend goed dat ‘ onder water’ staat. Dat wil zeggen, het onroerend goed is bij verkoop minder waard dan de kredietnemer over de hypotheek verschuldigd is. In veel gevallen verkeert de persoon of het bedrijf die strategisch in gebreke blijft, in financiële moeilijkheden en kan of wil hij dit niet volhouden totdat de marktomstandigheden of hun eigen financiële situatie verbeteren.
Daarom kan de kredietnemer besluiten dat strategisch in gebreke blijven een betere financiële beslissing is dan doorgaan met het betalen van de hypotheek. Het is een manier voor eigenaren van onroerend goed om hun verliezen te beperken wanneer de waarde van hun onroerend goed daalt tot onder het bedrag dat ze erover verschuldigd zijn.
‘Jingle Mail’
Het jargon van kredietverstrekkers voor sleutels van eigendommen die naar de bank worden teruggestuurd door in gebreke gebleven hypotheekhouders.
Bankiers bellen huiseigenaren die deze strategie walkaways gebruiken. Het proces van het uitvoeren van een strategische standaard wordt gewoonlijk jingle mail genoemd, omdat walkaways hun sleutels doorgaans naar de bank sturen wanneer ze hun eigendommen verlaten.
Wie gebruikt strategische standaardinstellingen?
Strategische wanbetalingen door individuele huiseigenaren waren gebruikelijk in de jaren na het uiteenspatten van de Amerikaanse vastgoedzeepbel in 2006-2007 en de grote recessie die daarop volgde. Ze bleven nog enkele jaren gebruikelijk, vooral in de zwaarst getroffen regio’s waar de huizenwaarde niet snel genoeg herstelde om veel debiteuren te bevrijden van de last van het negatieve eigen vermogen.
In moeilijke economische tijden komen strategische wanbetalingen ook veel voor bij zakelijke en zakelijke kredietnemers die de waarde van vastgoedbeleggingen zien dalen. In 2010 zijn vastgoedontwikkelaars Tishman Speyer Properties en BlackRock Realty bijvoorbeeld strategisch in gebreke gebleven op hypotheken ter waarde van $ 4,4 miljard die ze hadden aangehouden voor twee appartementencomplexen in Manhattan. De panden waren met meer dan de helft in waarde gedaald.
Gevolgen van strategische wanbetaling
Strategisch in gebreke blijven kan een laatste redmiddel zijn voor een debiteur die in ernstige financiële nood verkeert. Het kan een uitweg bieden uit een neerwaartse spiraal en de schuldenaar bevrijden van een overweldigende verplichting.
Het veroorzaakt onvermijdelijk ook aanzienlijke schade aan de kredietwaardigheid van de strategische wanbetaler. Een hypotheekhouder kan verwachten dat hij ten minste 100 punten van zijn of haar kredietwaardigheid verliest als gevolg van strategisch in gebreke blijven.
Het in gebreke blijven van commercieel vastgoed heeft een vergelijkbare impact op een bedrijf of investeerder. Een geschiedenis van wanbetaling maakt het voor het bedrijf moeilijker en duurder om nieuw krediet te krijgen.
Debiteuren die niet al in financiële nood verkeren, kunnen plannen maken voor strategische wanbetaling door geld te sparen, nieuwe creditcards te openen of een nieuwe autolening of zelfs een hypotheek op een ander onroerend goed af te sluiten voordat ze ervoor kiezen om strategisch in gebreke te blijven.