Afhaalverplichting
Wat is afhaalverplichting?
Een afnameverplichting is een schriftelijke garantie van een geldschieter om een permanente financiering te verstrekken ter vervanging van een kortlopende lening op een bepaalde datum in de toekomst als het project een bepaald stadium heeft bereikt.
Belangrijkste leerpunten
- Een afnameverplichting is een schriftelijke garantie van een geldschieter om een permanente financiering te verstrekken ter vervanging van een kortlopende lening op een bepaalde datum in de toekomst als het project een bepaald stadium heeft bereikt.
- Een afnameverplichting is vrij gebruikelijk bij de ontwikkeling van commercieel vastgoed.
- Kortlopende geldschieters hebben meestal een afnameverplichting van een andere geldschieter nodig voordat ze ermee instemmen de lening te verstrekken.
Inzicht in afhaalverplichting
Een afnameverplichting is vrij gebruikelijk bij de ontwikkeling van commercieel vastgoed. Het garandeert dat een bank een hypotheek verstrekt voor het onroerend goed zodra de bouw of renovatie is voltooid. Het zorgt er ook voor dat een langdurige commerciële hypotheekverstrekker de kortlopende bouwlening en de opgebouwde rente zal afbetalen of afsluiten.
Overnameverplichtingen verkleinen het risico voor kredietverstrekkers van bouwleningen en zorgen ervoor dat de ontwikkeling kan doorgaan. Vastgoedontwikkelaars lenen doorgaans kortlopende middelen ( overbruggingsleningen ) om de bouw van hun projecten te betalen.
Projecten kunnen echter vertraging oplopen als gevolg van arbeidsstakingen, problemen met aannemers, milieukwesties of tal van andere variabelen. Geconfronteerd met het vooruitzicht van hogere kosten als gevolg van deze tegenslagen, kan een ontwikkelaar in de verleiding komen om het project op te geven en de lening niet af te sluiten. Daarom hebben de kortlopende geldschieters meestal een afnameverplichting nodig van een andere geldschieter, die ermee heeft ingestemd de permanente hypotheekhouder van het voltooide project te worden, voordat ze akkoord gaan met het verstrekken van de lening.
Werken met afhaalverplichtingen
Een afnameverplichting, ook wel afnamekrediet of afnamecontract genoemd, geeft de aannemer de mogelijkheid om voor een bepaald bedrag een bepaald bedrag te lenen tegen een afgesproken rentevoet (vaak gekoppeld aan een index) van tijd. De overeenkomst omvat enkele onvoorziene gebeurtenissen, zoals:
- Goedkeuring van ontwerp en materiaal
- De einddatum van het project
- Een minimale bezettingsgraad voordat fondsen worden vrijgegeven, misschien 60 procent
- Voorzieningen voor het verlengen van de startdatum van de lening bij vertragingen
De verbintenis is vaak van vloer tot plafond. Van vloer tot plafond betekent dat er een specifiek eindbedrag wordt uitgeleend voor het project en een kleiner bedrag als er niet aan de onvoorziene omstandigheden wordt voldaan. Deze onvoorziene omstandigheden proberen zowel de permanente geldschieter als de oorspronkelijke geldschieter op korte termijn te beschermen of te vrijwaren in geval van problemen op de weg. Het werkingsprincipe is dat het de taak is van de ontwikkelaar en niet van de bank om ervoor te zorgen dat het project soepel verloopt. De bank zal trachten hun blootstelling aan de problemen van de ontwikkelaar te beperken.
Gapfinanciering voor vastleggingen
De bouwkrediet wil natuurlijk niet het risico lopen dat de vaste geldschieter geld achterhoudt vanwege onvoorziene omstandigheden die de terugbetaling van de bouwlening kunnen beïnvloeden. Afnameverplichtingen omvatten dus ook voorzieningen voor tekorten aan financiering. Gapfinanciering, of overbruggingsleningen, helpen in het geval een van de onvoorziene omstandigheden een gedeeltelijke betaling van de permanente geldschieter tot gevolg heeft.
Als een nieuwe kantoortoren bijvoorbeeld niet genoeg units heeft gehuurd om te voldoen aan de minimale bezettingsclausule van de afnameverplichting, zorgt de gap-financiering ervoor dat de bouwfinancier wordt terugbetaald, ook al is de definitieve hypotheek nog niet verstrekt.