Belastingrechtelijke afscherming
Wat is een afscherming van een belastingrecht?
Afscherming van het belastingrecht is de verkoop van een onroerend goed als gevolg van het feit dat de eigenaar van het onroerend goed zijn belastingverplichtingen niet heeft betaald. Een afscherming van het belastingrecht vindt plaats wanneer de eigenaar van het onroerend goed niet de vereiste belastingen heeft betaald, inclusief onroerendgoedbelasting en federale en nationale inkomstenbelastingen.
Belangrijkste leerpunten
- Als een eigenaar van een onroerend goed geen belasting over het onroerend goed betaalt, kan dit resulteren in een afscherming van het belastingrecht.
- Overheidsinstanties pakken achterstallige onroerendgoedbelastingen aan door middel van executies van retentierechten en verkoop van fiscale akte.
- Bij een verkoop met een belastingakte wordt het onroerend goed op een veiling verkocht met een minimumbod van de verschuldigde belastingen plus rente en eventuele kosten om het onroerend goed te verkopen.
Hoe een afscherming van een belastingrecht werkt
Een afscherming van het belastingrecht is een van de twee methoden die een overheidsinstantie kan gebruiken om achterstallige belastingen op het onroerend goed aan te pakken; de andere wordt een verkoop van een belastingakte genoemd. Een wettelijk pandrecht wordt eerst geplaatst op het vermogen van de persoon die geen belasting heeft betaald.
Fiscale pandrechten kunnen specifieke pandrechten op specifieke eigendommen zijn, bijvoorbeeld met onroerendgoedbelasting en speciale pandrechten. Het kunnen ook algemene pandrechten zijn voor alle eigendommen van de in gebreke blijvende belastingbetaler, zoals in het geval van federale of staatsbelastingrechten.
Het retentierecht wordt vertegenwoordigd door een fiscaal pandrechtcertificaat, dat door de staat kan worden verkocht aan een trust of investeerder via een openbare veiling. Belastingwetten voorkomen dat de eigenaar van het onroerend goed (die zijn belastingen niet heeft betaald) biedt op de veiling. Belastingcertificaten brengen rente op tegen een vast tarief, waardoor ze een potentieel aantrekkelijke investering zijn, aangezien ze gebonden zijn aan een hard actief, dat wil zeggen, onroerend goed. In Arizona kunnen beleggers bijvoorbeeld tot 16% per jaar ontvangen op een fiscaal retentierechtcertificaat.
Aflossingsperiode voor afscherming van belastingterugbetalingen
In sommige afschermingprocedures voor het pandrecht kan de eigenaar van het onroerend goed soms een aflossingsperiode krijgen een specifieke periode waarin de oorspronkelijke eigenaar de mogelijkheid heeft om het pandrecht en andere vergoedingen te betalen. Tijdens de aflossingsperiode, die slechts drie maanden of wel drie jaar kan duren, komen rente en boetes toe aan de belegger die houder is van het fiscaal pandrecht. Als en wanneer de schuld is afgewikkeld, krijgt de belegger zijn investering terugbetaald plus de opgebouwde rente en kosten op de afwikkelingsdatum.
De aflossingsperiode kan zijn voordat – of soms na – een executieveiling is gehouden.
Als alle pogingen om de achterstallige belastingen te innen zijn uitgeput en de aflossingsperiode verstrijkt, kan de pandhouder een gerechtelijke executieprocedure starten tegen het onroerend goed zelf. De rechtbank beveelt vervolgens een executieveiling om het geld te innen om aan het onbetaalde belastingrecht te voldoen. De procedure voor afscherming van het belastingrecht leidt er doorgaans toe dat de houder van het pandrecht het onroerend goed verwerft.
Afscherming belastingrecht versus verkoop belastingakte
Uitsluiting van het onroerend goed kan ook worden gedaan door middel van een verkoop via een belastingakte. Bij een verkoop via een belastingakte wordt het onroerend goed zelf verkocht. De verkoop die plaatsvindt via een veiling heeft een minimumbod van het verschuldigde bedrag aan achterstallige belastingen, plus rente, evenals de kosten die gepaard gaan met de verkoop van het onroerend goed. Elk door de winnende bieder geboden bedrag dat het minimumbod overschrijdt, kan al dan niet worden overgemaakt aan de achterstallige eigenaar, afhankelijk van het rechtsgebied.