Huur-bij-wil
Wat is een huurcontract?
Een huurovereenkomst is een eigendomsovereenkomst die op elk moment kan worden beëindigd door zowel de huurder als de eigenaar / verhuurder. Het bestaat zonder contract of lease en specificeert meestal niet de duur van de huur van een huurder of de uitwisseling van betaling. De overeenkomst wordt beheerst door de staatswet en de voorwaarden kunnen per staat verschillen, hoewel de federale wetgeving een rol speelt in gevallen van discriminatie.1
“Estate-at-will” is een andere naam voor een huurovereenkomst. De overeenkomst inzake onroerende goederen of huur naar wil is over het algemeen gunstig voor zowel huurders als eigenaren, die misschien de flexibiliteit willen hebben om huursituaties gemakkelijk en zonder het verbreken van een contract te veranderen.
Belangrijkste leerpunten
- Een huurovereenkomst is een overeenkomst tussen een verhuurder en een huurder zonder schriftelijke overeenkomst.
- Bij dit type huur wordt de duur of de betalingsuitwisseling niet gespecificeerd en kan op elk moment worden beëindigd.
- Huurders en verhuurders kunnen dit soort arrangementen flexibel vinden omdat ze wijzigingen in de huur mogelijk maken zonder een contract te verbreken.
Hoe een huurovereenkomst werkt
Huurders die toestemming hebben van hun verhuurders, maar geen huurcontracten hebben, hebben over het algemeen een huurcontract. Deze huurcontracten worden soms ‘ maand-tot-maand’ of’ at-will’-overeenkomsten genoemd, aangezien er geen formeel contract is waarin de duur van de huur wordt gespecificeerd.
Een huurovereenkomst definieert de relatie tussen de verhuurder en de huurder wanneer strikte voorwaarden – zoals die in een huurovereenkomst – niet aanwezig zijn, gebrekkig van aard zijn of zijn verlopen. Bij aanvang van de verhuurder-huurderrelatie kan ook een huurovereenkomst tot stand komen.
Huurcontracten zijn van kracht als er een mondelinge overeenkomst is in plaats van een schriftelijke overeenkomst tussen de twee partijen, als er een schriftelijke overeenkomst is waarin staat dat de huur van maand tot maand is of als er geen gespecificeerde tijdlijn is, of als de huur wordt voortgezet nadat de oorspronkelijke huurovereenkomst is verlopen zonder een nieuwe te ondertekenen.
Bij huurcontracten zijn doorgaans partijen betrokken die bij elkaar bekend zijn. In sommige gevallen vinden ze plaats tussen gezinsleden.
Overblijvende huurders
Een huurder-naar-wil is anders dan een overblijvende huurder, hoewel beide geen formele huurovereenkomst hebben. Een overblijvende huurder blijft doorgaans aan nadat een overeenkomst voor bepaalde tijd is verstreken – soms zonder toestemming van de verhuurder. Als de verhuurder huurbetalingen blijft accepteren, kan de huurder de unit legaal bewonen. Zo niet, dan wordt de huurder beschouwd als een overtreder en moet hij verhuizen. Als dat niet het geval is, kan de huisbaas een uitzettingsprocedure starten.
Huur-at-Will-bescherming
Beide partijen genieten bepaalde wettelijke bescherming die de relatie beheerst, zelfs als er geen schriftelijke overeenkomst is. Slechts een voorbeeld: de verhuurder moet zorgen voor een veilige omgeving zoals vereist door de wet. Bovendien moet de verhuurder dit op de hoogte stellen voordat hij het door de huurder bewoonde pand betreedt, zoals bepaald door de lokale statuten.
De huurder heeft ook bepaalde onuitgesproken verantwoordelijkheden die hij moet vervullen, zelfs onder een huurcontract naar believen. Huurbetalingen moeten worden gedaan en de huurder moet zich houden aan de regels die hij met de verhuurder heeft afgesproken. De huurder is ook verantwoordelijk voor eventuele schade die verder gaat dan normale slijtage aan het onroerend goed. Beide partijen moeten de lokale regelgeving volgen als het gaat om het verlaten of ontruimen van de woning.
Hoewel er geen formele overeenkomst is, is normaal gesproken een kennisgeving voor ontruiming vereist om een huurovereenkomst naar believen te beëindigen.
Een huurovereenkomst vrijgeven
Hoewel een huurovereenkomst naar believen mogelijk geen schriftelijke en overeengekomen vereisten heeft met betrekking tot kennisgeving van voornemen om te vertrekken, worden de voorwaarden over het algemeen gespecificeerd in de lokale voorschriften van verhuurder en huurder. Het is niet ongebruikelijk dat een opzegtermijn van 30 dagen geldt voor zowel de huurder als de verhuurder. Dit betekent dat als de huurder voornemens is te ontruimen, of de verhuurder wil dat de huurder ontruimt, 30 dagen van tevoren aan de andere partij moet worden meegedeeld. Een reden voor het ontruimingsverzoek hoeft door geen van beide partijen te worden genoemd. De kennisgeving wordt traditioneel schriftelijk gedaan.
In Maine, bijvoorbeeld, kunnen huisbazen in een vrijwillige regeling huurders uitzetten zonder een reden op te geven, maar ze moeten een schriftelijke kennisgeving van 30 dagen van de voorgenomen uitzetting geven. Maar onder bepaalde omstandigheden, waaronder ernstige schade aan het pand, overlast voor buren, pleger van huiselijk geweld of aanranding, en minimaal zeven dagen achterstand in de huur, kan een verhuurder een huurder een zevendaagse kennisgeving om te ontruimen voor een huurovereenkomst in de staat Maine.
Er zijn ook omstandigheden waarin een huurcontract kan worden beëindigd zonder dat er een opzegging nodig is. Overlijdt de huurder of huiseigenaar of besluit de verhuurder de woning te verkopen, dan vervalt de huurovereenkomst.
Soorten huurcontracten
Er zijn over het algemeen vier verschillende soorten huurovereenkomsten, waaronder huurcontracten.
Bij een huur voor jaren geldt de overeenkomst voor bepaalde tijd. Het heeft een gespecificeerde begin- en einddatum, op welk moment wordt van de huurder verwacht dat hij het pand verlaat. Aangezien de einddatum van de huurovereenkomst al is vastgesteld, is er doorgaans geen opzegging nodig. De verhuurder kan er echter voor kiezen om de huurovereenkomst te verlengen.
Bij een periodieke huurovereenkomst kan een huurder voor onbepaalde tijd in het pand blijven, aangezien de huurovereenkomst geen vaste einddatum heeft. De huurovereenkomst bepaalt echter meestal wanneer een kennisgeving voor ontruiming vereist is, en beide partijen zijn verplicht zich aan die clausule te houden.
Een ander soort huur is pacht. In dit type overeenkomst kan een huurder legaal een woning bezetten nadat zijn huurovereenkomst is afgelopen, maar voordat de verhuurder een kennisgeving voor ontruiming heeft afgegeven. De huurder is dus langer welkom geheten.