Termijnkapitalisatie
Wat is het kapitalisatietarief van de terminal?
Het terminale kapitalisatietarief, ook wel het uitstappercentage genoemd, is het tarief dat wordt gebruikt om de wederverkoopwaarde van een onroerend goed aan het einde van de periode van bezit te schatten. Het verwachte netto bedrijfsresultaat (NOI) per jaar wordt gedeeld door de terminale cap rate (uitgedrukt als een percentage) om de eindwaarde te krijgen.
De kapitalisatietarieven van terminals worden geschat op basis van vergelijkbare transactiegegevens of wat geschikt wordt geacht voor de locatie en kenmerken van een bepaald onroerend goed.
Belangrijkste leerpunten
- Het terminale kapitalisatietarief, of uitstappercentage, wordt gebruikt om de wederverkoopwaarde van een onroerend goed aan het einde van de periode van bezit te schatten.
- Het maximumtarief voor het begin is de verwachte NOI in het eerste jaar van het onroerend goed, gedeeld door de aankoopprijs van het onroerend goed.
- Als dit terminale kapitalisatietarief lager is dan het introductietarief, betekent dit meestal dat de investering in onroerend goed winstgevend was.
Inzicht in de terminalkapitalisatiesnelheid
De cap rate van de start is het verwachte netto bedrijfsresultaat (NOI) over het eerste jaar gedeeld door de initiële investering of aankoopprijs. De kapitalisatiegraad van de terminal is daarentegen de verwachte NOI van het afgelopen jaar (exitjaar) gedeeld door de verkoopprijs. Als dit tarief lager is dan het capitrendement, betekent dit meestal dat de investering in onroerend goed winstgevend was.
De meeste professionals in vastgoedbeleggingen zijn het erover eens dat het belangrijk is om de kapitalisatiegraad van de terminal af te stemmen op de huidige koers van de markt, waarbij rekening moet worden gehouden met het feit dat het een veiliger test voor de ontwikkeling kan zijn om de terminale cap rate een beetje omhoog te duwen. Een dynamische spreadsheet kan nuttig zijn om het ontwikkelingsproject te stresstesten om de hoogste terminale kapitalisatieratio vast te stellen die investeerders nog steeds voldoende voordeel zou bieden.
Slimme vastgoedbeleggers zoeken naar markten en vastgoedtypen waarvoor de marktkapitalisatietarieven naar verwachting zullen dalen, aangezien een lagere terminale kapitalisatieratio, vergeleken met de ingaande cap rate, zal resulteren in meerwaarden, ervan uitgaande dat het netto bedrijfsresultaat niet afname over de periode van bezit. Enkele van de gegevens die in overweging moeten worden genomen, omvatten vraag-en-aanbodstatistieken voor elke categorie van ruimte, evenals voor de diensten en uitgaven waarvan wordt aangenomen dat ze verband houden met elk werkgebied.
Hoewel de toekomst altijd onzeker is, zijn er twee dingen zeker over het einde van een houdperiode: de gebouwen zullen verouderen en de markten zullen veranderen. Het is dus van cruciaal belang dat alle vastgoedinvesteerders zoveel mogelijk gegevens verzamelen en analyseren om nauwkeurig een eindkapitalisatiepercentage voor een project te bepalen.
Voorbeeld van het terminale kapitalisatietarief
Een investeerder koopt een volledig bewoond pand voor $ 100 miljoen. De NOI voor het eerste jaar wordt geschat op $ 5,0 miljoen. De cap rate voor inbedrijfstelling is dus 5,0%. Zeven jaar later is de investeerder van mening dat de terminalkapitalisatie ongeveer 4,0% bedraagt. Vorig jaar wordt NOI, dat rekening houdt met huurescalatie gaandeweg, geraamd op $ 5,5 miljoen (opnieuw, uitgaande van volledige bezetting).
De wederverkoopwaarde wordt geschat op $ 137,5 miljoen ($ 5,5 miljoen in NOI gedeeld door de 4,0% terminalkapitalisatie of exit-tarief).