Viager
Wat is een Viager?
Een “viager” is een onroerendgoedtransactie, populair in Frankrijk, waarbij de koper een aanbetaling doet en vervolgens een reeks betalingen zolang de verkoper leeft.
Belangrijkste leerpunten
- Een viager is een onroerendgoedtransactie, populair in Frankrijk, waarbij de koper een aanbetaling doet en vervolgens een reeks betalingen zolang de verkoper in leven is.
- Verkopers zijn vaak weduwen of weduwnaars die na het overlijden van een echtgenoot een vaste bron van inkomsten nodig hebben.
- Voor kopers bieden viagers de trekking van een huisaankoop tegen verlaagde tarieven.
Viager begrijpen
In wezen is een “viager” een omgekeerde lijfrente. Voor huizenkopers zijn viagers gokken, terwijl ze voor huizenverkopers de zekerheid bieden van regelmatige afbetalingen in contanten. Een viager wordt soms een omgekeerde annuïteitenhypotheek of een liefdadigheidsrestantrust genoemd.
In een overeenkomst gaat een persoon ermee akkoord zijn eigendom aan een koper te verkopen in ruil voor een aanbetaling, in Frankrijk bekend als het “boeket”, en regelmatige afbetalingen in contanten voor de rest van hun leven. Bovendien blijft de verkoper de rest van zijn leven in het huis wonen. Pas bij het overlijden van de verkoper is de koper vrij om het onroerend goed over te nemen. In wezen gokt de koper in een viager op de resterende levensduur van de verkoper.
In Frankrijk onderhandelen twee private partijen vaak met de hulp van een advocaat en zonder tussenkomst van banken of verzekeringsmaatschappijen over een viager. De deal kan beide partijen mogelijk ten goede komen. Verkopers krijgen bijvoorbeeld aanzienlijke belastingvoordelen. Bovendien zijn contante betalingen sterk gegarandeerd. Als de koper in gebreke blijft, behoudt de verkoper de aanbetaling, alle maandelijkse betalingen tot op dat moment en het eigendom van het onroerend goed. Verkopers zijn vaak weduwen of weduwnaars die na het overlijden van een echtgenoot een vaste bron van inkomsten nodig hebben.
Voor kopers bieden viagers de trekking van een huisaankoop tegen verlaagde tarieven. Viagers gebruiken de bezette waarde in plaats van de marktwaarde, die vaak veel hoger is. Bovendien betalen kopers geen rente over het onroerend goed en als de verkoper eerder overlijdt dan verwacht, krijgen kopers een nog grotere korting. Het risico is dat de verkoper langer leeft dan verwacht, in welk geval de koper meer moet betalen. De typische viager-koper is een persoon van middelbare leeftijd die op zoek is naar een huis voor zijn pensioen.
Viager-berekening
De waarde van een woning in een viager wordt berekend op basis van de leeftijd van de verkoper en staat bekend als de bewoonde waarde. De woonwaarde van een woning van iemand van 50 jaar zal hoger zijn dan die van een woning van iemand van 70 jaar. De aanbetaling komt neer op ongeveer 30% van de bezette waarde. Deelnemers berekenen de geldtermijnen op basis van de gemiddelde levensverwachting van de verkoper. Vanwege deze richtlijnen zouden zeer oude verkopers er vaak beter aan doen hun huis zonder meer te verkopen en de volledige marktwaarde te ontvangen.