25 juni 2021 3:28

Wanneer u van uw hypotheek moet weglopen

Als u een hypotheek heeft voor een bedrag dat hoger is dan de waarde van uw woning, wat doet u dan? Als u de eigenaar bent van de grootste woning in Manhattan, zou u kunnen besluiten weg te lopen en de rotzooi aan uw schuldeisers over te laten terwijl u doorgaat met uw zaken.

Dat is precies wat er gebeurde toen Tishman Speyer, het Amerikaanse bedrijf dat in onroerend goed investeert, in 2010 de 11.000 eenheden Stuyvesant Town en Peter Cooper Village in Manhattan verliet. Het was een van de grootste wanbetalingen in de geschiedenis – en het bedrijf is nog steeds erin geslaagd om in bedrijf te blijven. Tishman Speyer volgde slechts het pad van vele commerciële vastgoedondernemingen die haar voorgingen.

Als u echter een hypotheekhouder bent, zal het weglopen van een hypotheek er waarschijnlijk anders uitzien dan dit (het is onwaarschijnlijk dat het zo schoon en gemakkelijk is). Toch zal het je misschien verbazen om dit advies te horen: wiskundig gezien kan weglopen soms de meest verstandige keuze zijn.

Belangrijkste leerpunten

  • Er zijn momenten dat het weglopen van een woninghypotheek de beste optie is.
  • Tijdens de Grote Recessie besloten veel huiseigenaren – zelfs degenen met voldoende inkomen om hun hypotheek te dekken – weg te lopen nadat hun huis aan waarde had verloren.
  • Sommige experts beweren dat het zinvol kan zijn om weg te lopen van een hypotheek wanneer het mogelijk is om een ​​vergelijkbare woning te huren voor minder dan de hypotheekbetaling.
  • Houders van hypotheken met aanpasbare rente die huizen bezitten die waarde hebben verloren, zullen eerder geneigd zijn hun hypotheek op te geven tijdens periodes van stijgende rentetarieven.
  • Als weglopen de beste optie is, wees dan voorbereid en maak een plan voor uw volgende woonplaats.

Als weglopen zinvol is

Voorafgaand aan de nationale huizenzeepbel van de late jaren 2000,kon er over het algemeen op worden gerekend dat de vastgoedprijzen in de loop van de tijd zouden stijgen.Hoewel in enkele geografische regio’s af en toe waardedalingen te zien waren, wonnen huizen op nationale basis in de loop van de tijd aan waarde. Tot nu toe was dit de langetermijntrend in de VS

In 2008 en 2009 daalden de eigendomswaarden echter (soms met dubbele cijfers in waarde). Toen 2009 ten einde liep en het jaar 2010 begon, stond ongeveer 25% van alle hypotheken in het hele land onder water – het verschuldigde bedrag aan de hypotheken was hoger dan de waarde van de woningen.  Op dit punt gebeurde wat voor sommigen voorheen ondenkbaar was, feitelijk: kredietnemers die het zich nog konden veroorloven om hun hypotheek te betalen, besloten dit niet te doen.

Als u een huis van hetzelfde type kunt huren voor minder dan de hypotheekkosten, suggereren sommige experts dat weglopen van een huis een gezonde financiële zet is. In een scenario waarin u onder water staat op uw hypotheek en te maken krijgt met stijgende rentetarieven (vanwege hypotheken met aanpasbare rente ), kan de prikkel om weg te lopen nog aantrekkelijker zijn.(Wanneer een huisvestingscrisis toeslaat, zijn de grote winnaars vaak huurders.)2

De kosten berekenen van het weglopen van een hypotheek

De berekening voor het vergelijken van de huurprijs met de kosten van een hypotheek is een eenvoudige berekening. Een hulpmiddel om uw maandelijkse hypotheekbetalingen te schatten, is eenhypotheekcalculator. Het bepalen van de hoeveelheid tijd die uw huis nodig heeft om de verloren waarde te herstellen, is een iets complexere taak. Het gebruik van een jaarlijkse waardestijging van 5% levert een honkbalcijfer op op basis van nationale gemiddelden.  Een beetje onderzoek kan u helpen bij het maken van aanpassingen voor regionale en lokale markten. Beschouw een voorbeeld:

  • Oorspronkelijke prijs: $ 200.000
  • Waarde van vandaag: $ 150.000
  • Waardeverlies: 25%

Als de waarde van onroerend goed met gemiddeld 5% per jaar stijgt, duurt het zes jaar voordat deze woning zijn verkoopprijs bereikt. Dit brengt de eigenaar naar een break-even niveau, maar er is geen winst om aan te tonen (en de eigenaar heeft elk jaar rente over de lening betaald). Als de prijzen nog eens 10% dalen, duurt het herstel nog langer. (Het is duidelijk dat de waardestijging van een huis niet gegarandeerd is.)

  • Oorspronkelijke prijs: $ 200.000
  • Waarde na 25% daling: $ 150.000
  • Waarde na nog eens 10% daling: $ 135.000

De hersteltijd is nu meer dan acht jaar.

Methoden om uit een hypotheek te komen

Drie van de meest voorkomende methoden om weg te lopen van een hypotheek zijn een korte verkoop, een vrijwillige afscherming en een onvrijwillige afscherming. Een korte verkoop vindt plaats wanneer de lener een woning verkoopt voor minder dan het bedrag dat op de hypotheek verschuldigd is. De koper van het onroerend goed is een derde partij (niet de bank) en alle opbrengsten van de verkoop gaan naar de geldschieter. De kredietgever vergeeft het verschil of krijgt een oordeel tegen de kredietnemer. Vervolgens moet de lener het verschil tussen de verkoopprijs en de oorspronkelijke waarde van de hypotheek geheel of gedeeltelijk betalen.


Niet alle kredietverstrekkers zullen akkoord gaan met een korte verkoop, maar als ze dat willen, biedt de korte verkoop een alternatief voor afscherming.

Bij een vrijwillige afscherming draagt ​​de huiseigenaar het eigendom vrijwillig over aan de geldschieter. Als u een vrijwillige afscherming wilt regelen, neemt u contact op met uw bank en treft u regelingen om de sleutels van het onroerend goed af te leveren. Hoewel dit proces een negatieve invloed zal hebben op de kredietwaardigheid van een huiseigenaar, zijn aanvullende betalingen op de hypotheek niet langer vereist.

Onvrijwillige afscherming wordt geïnitieerd door de geldschieter voor niet-betaling. De geldschieter gebruikt het juridische systeem om het onroerend goed in bezit te nemen. Terwijl de huiseigenaar vaak maandenlang (gratis) in het pand mag wonen terwijl het executieproces plaatsvindt, zal de geldschieter zich actief inspannen om de schuld te innen en uiteindelijk zal de huiseigenaar worden uitgezet.

De dubbele standaard

Bedrijven verminderen routinematig hun personeelsbestand en herstructureren hun schulden. Dit kan de leveranciers die ze niet betalen, pijn doen (en soms zelfs kapot maken). Deze worden echter als “goede” zakelijke bewegingen beschouwd; de aandelenkoersen voor deze bedrijven stijgen meestal in de nasleep.

Wanneer een individuele huiseigenaar echter dezelfde beslissing probeert te nemen, wordt het juridische systeem opgezet om de winst van de geldschieter te beschermen. Hoewel slechts een minderheid van de banken akkoord gaat met een korte verkoop voor een huiseigenaar, zijn ze allemaal bereid om de markt af te schermen.


Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).

Een gelijk speelveld voor consumenten en bedrijven zou betekenen dat huiseigenaren geen spijt zouden moeten voelen over het weglopen van een lening dan bedrijven die in gebreke blijven of waarvan eigendommen worden afgeschermd. Omdat het veld niet vlak is, moeten kredietnemers die weglopen bereid zijn de gevolgen te accepteren, waaronder mogelijk kredietschade, intimidatie door incassobureaus en jarenlang moeilijk krediet krijgen.

Het komt neer op

Als u na het voltooien van uw onderzoek weglopen de beste optie is, wees dan voorbereid. Om er zeker van te zijn dat u een woonruimte heeft, moet u een nieuw, kleiner huis kopen – of een appartement huren – voordat u wegloopt van uw huidige huis. Koop een auto en andere items met een groot ticket die financiering nodig hebben voordat uw credit score wordt verlaagd, en leg wat geld opzij om de overgang te vergemakkelijken.

 

Related Posts