Zombie titel
Wat is een zombietitel?
Een zombietitel is een onroerendgoedtitel die bij een huiseigenaar blijft die ten onrechte de indruk heeft dat het onroerend goed verloren is gegaan door afscherming en dat als gevolg daarvan de titel is overgedragen aan de geldschieter. Zombietitels zijn het resultaat van geldschieters die een executieprocedure starten door een kennisgeving van executie af te geven en deze vervolgens onverwacht af te wijzen.
Als de huiseigenaar niet op de hoogte is van een gedwongen ontslag, blijft hij achter met een zombietitel. Een geldschieter kan om verschillende redenen besluiten de marktafscherming te beëindigen, waaronder een overschot aan voorraden of ongerechtvaardigde kosten.
Een zombietitel kan een aanzienlijk financieel risico vormen voor de huiseigenaar die nog steeds op de eigendomstitel wordt vermeld, aangezien hij aansprakelijk blijft voor onroerendgoedbelasting en overtredingen van de code.
Belangrijkste leerpunten
- Een zombietitel is er een die bij een huiseigenaar blijft wanneer een executie wordt afgewezen, maar de eigenaar is niet op de hoogte van het ontslag. Zo blijft de titel bij huiseigenaar onverwacht.
- De geldschieter kan ervoor kiezen om geen eigendom te nemen van het afgeschermde onroerend goed als de kosten in verband met de verkoop van het onroerend goed (als gevolg van onbetaalde belastingen, pandrechten en boetes) of mogelijke aansprakelijkheid te hoog zijn, en kan weglopen in plaats van eigendomsrecht te nemen.
- Zombietitels ontstaan omdat een financiële instelling niet verplicht is om de juridische eigendom van een onroerend goed in executie te nemen, en mogelijk (of kan) geen contact opnemen met de huiseigenaar als deze de executie afwijst.
Zombietitel begrijpen
Zombietitels zijn vaak het resultaat van verwarring bij huiseigenaren over de afschermingregels. Een huiseigenaar die in gebreke is gebleven met een hypotheek, kan het pand verlaten en verhuizen na ontvangst van een afschrijvingsbericht van de geldschieter. De geldschieter beoordeelt het onroerend goed voorafgaand aan de executieverkoop. Als het onroerend goed in verval is en een aanzienlijke investering nodig heeft voor reparaties en onbetaalde belastingen voordat het kan worden verkocht, kan de geldschieter ervoor kiezen om geen eigendomsrecht te verwerven, op basis van het uitgangspunt dat het geen zin heeft om goed geld na slecht te gooien. Als de geldschieter het executieproces annuleert of verwerpt, blijft de huiseigenaar achter met een zombietitel.
Zombietitels ontstaan om twee redenen. Ten eerste is een geldschieter of financiële instelling niet verplicht om de juridische eigendom van een onroerend goed in executie te nemen, zelfs niet als de huiseigenaar in gebreke is gebleven met de lening. Als de kosten voor de verkoop van het onroerend goed of de mogelijke aansprakelijkheid in verband met het onroerend goed te hoog zijn, kan de geldschieter weglopen in plaats van het eigendom over te nemen. Ten tweede is de geldschieter ook niet verplicht om de huiseigenaar te laten weten of hij heeft besloten de afscherming te verwerpen; zelfs als de geldverstrekker besluit de huiseigenaar te informeren, kan het zijn dat hij geen adres of contactgegevens heeft van de huiseigenaar die nu ergens anders woont.
Een huiseigenaar in deze situatie zal onbewust nog steeds eigenaar zijn van het onroerend goed, samen met alle bijbehorende kosten en verantwoordelijkheden van het bezitten van een huis, zonder enige van de bijbehorende voordelen. Het eigendom verandert pas als de naam van iemand anders op de titel staat.
De crisis op het gebied van hypotheekleningen van 2007-2008 heeft ertoe geleid dat miljoenen huiseigenaren te maken kregen met marktafscherming. Hoewel de meeste van die executieverkopen werden uitgevoerd, bleven velen midden in het proces bungelen of onverwachts ontslagen, met als resultaat dat tienduizenden huiseigenaren onbewust zombietitels in handen hadden in de jaren na de financiële crisis.
Naarmate de huizenmarkt in de VS geleidelijk sterker werd, begon het aantal RealtyTrac waren er aan het einde van het tweede kwartaal van 2016 iets meer dan 19.000 leegstaande zombiewoningen in de VS, een afname van 30% ten opzichte van een jaar geleden, en vertegenwoordigen ze 4,7% van alle woningen in executie.
Volgens ATTOM Data Solutions, leverancier van vastgoedgegevens, van ongeveer 288.000 huizen die in het vierde kwartaal van 2019 werden afgeschermd, zat iets meer dan 8.500 of 2,96% leeg als zombie-executieverkopen.
Financiële gevolgen voor geldschieters en huiseigenaren
Wat zijn de financiële gevolgen voor de kredietverstrekker? Een rapport van Reuters citeert een artikel van de Federal Reserve uit 2010 waarin staat dat banken, door weg te lopen van dergelijke hypotheken, op zijn minst de verzekering, belasting en boekhoudkundige voordelen kunnen oogsten die voortvloeien uit dergelijke verliezen. Een geldschieter kan ook de onbetaalde schuld verkopen aan incassobureaus om de lening geheel of gedeeltelijk terug te vorderen.
Hoewel de financiële impact van zombietitels op financiële instellingen met een grote portemonnee dus beperkt kan zijn, kunnen ze leiden tot aanzienlijke en vaak catastrofale financiële problemen voor huiseigenaren die dachten dat ze waren verhuisd en verder gingen. Een zombietitel vertegenwoordigt een dubbele klap voor een huiseigenaar die al financieel gestrest is door een faillissement en die mogelijk te maken krijgt met een flinke rekening voor achterstallige belastingen en overtredingen van de code, net als ze financieel weer op de been zijn.
Een leegstaande woning kan bijvoorbeeld gemakkelijk in verval raken. De huiseigenaar blijft niet alleen aansprakelijk voor onroerendgoedbelasting, maar kan ook door de lokale overheid aansprakelijk worden gesteld voor onderhoud en reparaties aan het onroerend goed. Als het huis vervallen is en moet worden afgebroken, moeten deze kosten worden gedragen door de eigenaar van de zombietitel.
De huiseigenaar heeft ook te maken met de vele problemen die zich voordoen in verband met een verlaten woning. Deze kunnen variëren van problemen met de openbare overlast die voortkomen uit het feit dat het onroerend goed ongediertebestrijding ontwikkelt of wordt gebruikt voor criminele activiteiten, tot complicaties als gevolg van illegale krakers of misbruik.
Verlaten panden hebben ook een negatieve invloed op de waarde van andere woningen in de buurt. Klachten van buren en buurtbewoners over verlaten en verwaarloosde huizen dwingen de lokale gemeente vaak om in te grijpen en basisonderhoud uit te voeren, zoals het trimmen van overwoekerde werven of het opruimen van vuilnis, aangezien noch de geldschieter, noch de afwezige huiseigenaar de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van het onroerend goed op zich nemen.
De kosten van dergelijk onderhoud door derden en de boetes die worden opgelegd voor overtredingen van de code kunnen in de loop van de tijd oplopen. Als die kosten onbetaald blijven, kan de huiseigenaar boetes en vergoedingen oplopen en zelfs gerechtelijke stappen ondernemen. Bovendien kunnen bezitters van zombietitels hun loon en belastingteruggave in beslag nemen en hun krediet vernietigen, wat in de toekomst zal resulteren in meer financiële problemen. Veel huiseigenaren realiseren zich niet dat ze zombietitels bezitten totdat ze worden achtervolgd door hypotheekverstrekkers, incassobureaus en lokale overheden.
Kopers die ongewild huizen kopen met zombietitels, kunnen ook in de wettelijke limbo worden gelaten, omdat de vorige huiseigenaar mogelijk niet in staat is om de titel aan de koper over te dragen vanwege pandrechten op het onroerend goed als gevolg van onbetaalde belastingen en boetes. De waarschuwingsteller zou het belangrijkste leidende principe moeten zijn voordat ze een huis kopen, de grootste aankoopbeslissing voor de meeste mensen.
Sommige vastgoedprofessionals adviseren dat het enige verhaal van de huiseigenaar is om in het huis te blijven tijdens het executieproces, om het veilig en goed onderhouden te houden. In elk geval kunnen huiseigenaren zichzelf beschermen tegen zombietitels door het afschermingproces tot het einde te zien en ervoor te zorgen dat de titel van hun huis legaal wordt overgedragen aan een andere partij.