1031 Exchange-regels: wat u moet weten
In onroerend goed is een 1031-ruil een ruil van een vastgoedbelegging voor een andere waardoor vermogenswinstbelasting kan worden uitgesteld. De term, die zijn naam ontleent aan IRS-code sectie 1031, wordt gebruikt door makelaars, titelbedrijven, investeerders en voetbalmoeders. Sommige mensen staan er zelfs op om er een werkwoord van te maken, zoals in: “Laten we 1031 dat gebouw voor een ander maken.”
IRS-sectie 1031 heeft veel bewegende delen die beleggers in onroerend goed moeten begrijpen voordat ze proberen het te gebruiken. Een uitwisseling kan alleen worden gemaakt met gelijkaardige eigendommen en IRS-regels beperken het gebruik met vakantie-eigendommen. Er zijn ook fiscale implicaties en tijdsbestekken die problematisch kunnen zijn. Maar als je een 1031 overweegt – of gewoon nieuwsgierig bent – is dit wat je moet weten over de regels.
Belangrijkste leerpunten
- Een 1031-ruil is een ruil van eigendommen die worden aangehouden voor zakelijke of investeringsdoeleinden.
- De eigendommen die worden geruild, moeten in de ogen van de IRS als soortgelijk worden beschouwd voor uitstel van vermogenswinstbelasting.
- Indien correct gebruikt, is er geen limiet aan het aantal keren of hoe vaak u 1031 uitwisselingen kunt doen.
- De regels kunnen onder zeer specifieke voorwaarden van toepassing zijn op een voormalige hoofdverblijfplaats.
Wat is sectie 1031?
In grote lijnen is een 1031-beurs (ook wel een soortgelijke beurs of een Starker genoemd) een ruil van de ene investeringseigendom voor een andere. Hoewel de meeste swaps belastbaar zijn als verkoop, bent u, als de uwe voldoet aan de vereisten van 1031, ofwel geen belasting of beperkte belasting verschuldigd op het moment van de ruil.
In feite kunt u de vorm van uw investering wijzigen zonder (zoals de IRS het ziet) een meerwaarde te verzilveren of te erkennen. Dat zorgt ervoor dat uw investering fiscaal uitgesteld blijft groeien. Er is geen limiet aan het aantal keren of hoe vaak u een 1031 kunt doen. U kunt de winst van het ene stuk investeringsvastgoed doorschuiven naar het andere, naar het andere en een andere. Hoewel u mogelijk winst maakt op elke swap, vermijdt u belasting totdat u vele jaren later voor contanten verkoopt. Als het dan lukt zoals gepland, betaalt u slechts één belasting, en dat tegen een langetermijnwinstpercentage (momenteel 15% of 20%, afhankelijk van het inkomen – en 0% voor sommige lagere inkomstenbelastingbetalers).
De meeste uitwisselingen moeten slechts van “soortgelijk soort” zijn – een raadselachtige uitdrukking die niet betekent wat u denkt dat het betekent. Je kunt een flatgebouw inruilen voor onbewerkte grond, of een boerderij voor een stripwinkelcentrum. De regels zijn verrassend liberaal. U kunt zelfs het ene bedrijf voor het andere ruilen. Maar er zijn valstrikken voor degenen die niet op hun hoede zijn.
De 1031-voorziening is voor investeringen en bedrijfspanden, hoewel de regels onder bepaalde voorwaarden kunnen gelden voor een voormalige hoofdverblijfplaats. Er zijn ook manieren waarop u 1031 kunt gebruiken om vakantiehuizen te ruilen – daarover later meer – maar deze maas in de wet is veel smaller dan vroeger.
Om in aanmerking te komen voor een 1031-uitwisseling, moeten beide eigendommen zich in de VS bevinden
Speciale regels voor af te schrijven eigendommen
Er gelden speciale regels wanneer een af te schrijven onroerend goed wordt geruild. Het kan leiden tot een winst die bekend staat als terugvordering van afschrijving en die wordt belast als gewoon inkomen. Over het algemeen kun je deze herovering voorkomen als je het ene gebouw inruilt voor een ander gebouw. Maar als u verbeterd land ruilt met een gebouw voor onbebouwd land zonder gebouw, wordt de afschrijving die u eerder op het gebouw heeft geclaimd, teruggevorderd als gewoon inkomen.
Dergelijke complicaties zijn de reden waarom u professionele hulp nodig heeft wanneer u een 1031 doet.
Wijzigingen in 1031-regels
Voordat de nieuweTax Cuts and Jobs Act (TCJA) in december 2017 werdaangenomen, kwamen sommige uitwisselingen van persoonlijke eigendommen – zoals franchiselicenties, vliegtuigen en apparatuur – in aanmerking voor een 1031-uitwisseling. Nu komt alleen onroerend goed (of onroerend goed) zoals gedefinieerd in artikel 1031 in aanmerking.
Het is vermeldenswaard dat de TCJA-volledige onkostenvergoeding voor bepaalde tastbare persoonlijke eigendommen deze wijziging in de belastingwetgeving kan helpen compenseren.
De TCJA bevat een overgangsregel die een 1031-ruil van gekwalificeerde persoonlijke eigendommen in 2018 toestond als het oorspronkelijke onroerend goed werd verkocht of het vervangende onroerend goed werd verworven op 31 december 2017. De overgangsregel is specifiek voor de belastingbetaler en stond een omgekeerde 1031 niet toe. beurs waar het nieuwe pand is gekocht voordat het oude pand wordt verkocht.
Uitwisselingen van aandelen van bedrijven of partnerschapsbelangen kwamen nooit in aanmerking – en doen dat nog steeds niet – maar belangen als een gemeenschappelijke huurder (TIC) in onroerend goed doen dat nog steeds.
Uitgestelde uitwisselingen en timingregels
Klassiek houdt een ruil een eenvoudige ruil in van het ene onroerend goed voor het andere tussen twee personen. Maar de kans om iemand te vinden met de exacte woning die u zoekt en die de exacte woning wil die u heeft, is klein. Om die reden zijn de meeste uitwisselingen vertraagde, driepartijen- of Starker-uitwisselingen (genoemd naar de eerste belastingzaak die ze toestond).
Bij een vertraagde ruil heeft u een gekwalificeerde tussenpersoon (tussenpersoon) nodig die het geld vasthoudt nadat u uw eigendom heeft “verkocht” en het gebruikt om het vervangende onroerend goed voor u te “kopen”. Deze driepartijenbeurs wordt behandeld als een ruil.
Er zijn twee belangrijke timingregels die u in acht moet nemen bij een vertraagde uitwisseling:
45 dagen regel
De eerste betreft de aanwijzing van een vervangende woning. Zodra de verkoop van uw eigendom heeft plaatsgevonden, ontvangt de tussenpersoon het geld. U kunt het geld niet ontvangen, of het zal de 1031-behandeling bederven. Ook moet u binnen 45 dagen na de verkoop van uw woning de vervangende woning schriftelijk aan de tussenpersoon aanwijzen, onder vermelding van de woning die u wilt verwerven. De IRS zegt dat je drie eigendommen kunt aanwijzen, zolang je er uiteindelijk maar één sluit. U kunt er zelfs meer dan drie aanwijzen als ze binnen bepaalde waarderingstoetsen vallen.
Regel van 180 dagen
De tweede timingregel bij een vertraagde uitwisseling heeft betrekking op de sluiting. U moet het nieuwe pand binnen 180 dagen na de verkoop van het oude sluiten.
De twee perioden lopen gelijktijdig, wat betekent dat u begint te tellen wanneer de verkoop van uw eigendom sluit. Als u bijvoorbeeld precies 45 dagen later een vervangende woning aanwijst, heeft u nog maar 135 dagen om deze te sluiten.
Fiscale implicaties: contanten en schulden
Het kan zijn dat u contant geld overhoudt nadat de tussenpersoon de vervangende woning heeft verworven. Dan betaalt de tussenpersoon deze aan het einde van de 180 dagen aan u uit. Dat geld – bekend als “boot” – zal worden belast als gedeeltelijke verkoopopbrengst van de verkoop van uw eigendom, meestal als een vermogenswinst.
Een van de belangrijkste manieren waarop mensen met deze transacties in de problemen komen, is door geen rekening te houden met leningen. U moet rekening houden met hypotheekleningen of andere schulden op het onroerend goed dat u afstaat en eventuele schulden op het vervangende onroerend goed. Als u geen geld terugkrijgt, maar uw aansprakelijkheid daalt, wordt ook dat als inkomen voor u behandeld, net als contant geld.
Stel dat u een hypotheek had van $ 1 miljoen op het oude onroerend goed, maar uw hypotheek op het nieuwe onroerend goed dat u in ruil ontvangt, is slechts $ 900.000. Je hebt $ 100.000 aan winst die ook wordt geclassificeerd als “boot”, en het zal worden belast.
1031s voor vakantiehuizen
U hebt misschien verhalen gehoord over belastingbetalers die de 1031-voorziening hebben gebruikt om het ene vakantiehuis voor het andere te ruilen, misschien zelfs voor een huis waar ze met pensioen willen gaan en Section 1031 heeft elke erkenning van winst vertraagd. Later verhuisden ze naar het nieuwe pand, maakten het tot hun hoofdverblijfplaats en waren uiteindelijk van plan gebruik te maken van de uitsluiting van de meerwaarde van $ 500.000. De uitsluiting stelt u in staat uw hoofdverblijfplaats te verkopen en, in combinatie met uw echtgenoot, $ 500.000 aan meerwaarde te beschermen, zolang u daar twee van de afgelopen vijf jaar hebt gewoond.
In 2004 heeft het Congres die maas in de wet verkleind. Ja, belastingbetalers kunnen nog steeds vakantiehuizen omzetten in huurwoningen en 1031 ruilen. Voorbeeld: u stopt met het gebruik van uw strandhuis, verhuurt het voor zes maanden of een jaar en ruilt het vervolgens in voor een ander pand. Als u een huurder krijgt en u zakelijk gedraagt, heeft u het huis waarschijnlijk omgebouwd tot een vastgoedbelegging, waardoor uw 1031-uitwisseling in orde zou moeten zijn.
Als u het echter alleen te huur aanbiedt maar nooit daadwerkelijk huurders heeft, is het waarschijnlijk niet toegestaan. De feiten zullen de sleutel zijn, net als de timing. Hoe meer tijd er verstrijkt nadat u het gebruik van het onroerend goed heeft omgezet in verhuur, hoe beter. Hoewel er geen absolute norm is, is iets minder dan zes maanden bonafide huurgebruik waarschijnlijk niet voldoende. Een jaar zou beter zijn.
Verhuizen naar een 1031 Swap Residence
Als je het pand waarvoor je hebt geruild wilt gebruiken als je nieuwe tweede of zelfs primaire woning, kun je niet meteen intrekken. In 2008 heeft de IRS een veiligehavenregel opgesteld, volgens welke het niet zou betwisten of een vervangende woning kwalificeerde als een vastgoedbelegging voor de doeleinden van sectie 1031. Om aan die veilige haven te voldoen, in elk van de twee periodes van 12 maanden onmiddellijk na de uitwisseling.
- U moet de wooneenheid 14 dagen of langer voor een redelijke huur aan een ander verhuren.
- Uw eigen persoonlijk gebruik van de wooneenheid mag niet meer bedragen dan 14 dagen of 10% van het aantal dagen gedurende de periode van 12 maanden dat de wooneenheid tegen een redelijke huurprijs wordt verhuurd.
Bovendien kunt u na het succesvol ruilen van een vakantie- of investeringspand voor een ander, het nieuwe pand niet onmiddellijk omzetten in uw primaire woning en profiteren van de uitsluiting van $ 500.000.
Voordat de wet in 2004 werd gewijzigd, zou een investeerder een huurwoning kunnen overdragen in een 1031-ruil voor een andere huurwoning, de nieuwe huurwoning voor een bepaalde periode verhuren, de woning voor een paar jaar betrekken en het vervolgens verkopen, gebruikmakend van uitsluiting van winst uit de verkoop van een hoofdverblijf. Als u nu onroerend goed verwerft in een 1031-ruil en later probeert om dat onroerend goed als uw hoofdverblijf te verkopen, is de uitsluiting niet van toepassing gedurende de periode van vijf jaar die begint op de datum waarop het onroerend goed werd verworven in de 1031 soortgelijke ruil. Met andere woorden, u zult veel langer moeten wachten om gebruik te maken van het belastingvoordeel voor vermogenswinst in de hoofdverblijfplaats.
Het komt neer op
Een 1031-beurs kan door slimme vastgoedbeleggers worden gebruikt als een uitgestelde belastingstrategie om rijkdom op te bouwen. De vele, complexe bewegende delen vereisen niet alleen begrip van de regels, maar ook het inschakelen van professionele hulp – zelfs voor doorgewinterde investeerders.