Gemeenschappelijke huur – TIC
Wat is huurovereenkomst gemeen – TIC?
Gemeenschappelijke pacht is een regeling waarbij twee of meer mensen eigendomsrechten delen op een eigendom of perceel. Het onroerend goed kan commercieel of residentieel zijn. Wanneer een gemeenschappelijke huurder overlijdt, gaat het onroerend goed over op de nalatenschap van die huurder. Elke onafhankelijke eigenaar kan een gelijk of een ander percentage van het totale onroerend goed beheren. Ook heeft de huurovereenkomst in gemeenschappelijke partner het recht om hun deel van het onroerend goed aan elke begunstigde over te laten als een deel van hun nalatenschap. Contractvoorwaarden voor gemeenschappelijke huurders worden gedetailleerd in de akte, titel of andere wettelijk bindende eigendomsdocumenten.
Hoe TIC werkt
Wanneer twee of meer mensen onroerend goed als huurder gemeenschappelijk bezitten, zijn alle delen van het onroerend goed in gelijke mate eigendom van de groep. De medehuurders kunnen een ander aandeel in eigendomsbelangen hebben. Sarah en Debbie kunnen bijvoorbeeld elk 25% van een onroerend goed bezitten, terwijl Leticia 50% bezit. Hoewel het percentage eigendom varieert, kan geen enkele persoon eigenaar worden van een specifiek deel van het onroerend goed.
Huur in gemeenschappelijke overeenkomsten kan op elk moment worden gecreëerd. Een individu kan dus een belang in een onroerend goed ontwikkelen jaren nadat de andere leden een huurovereenkomst zijn aangegaan. Terugkerend naar het bovenstaande voorbeeld, zouden we kunnen zeggen dat Sarah en Leticia oorspronkelijk elk 50% van het onroerend goed bezaten. Op een gegeven moment besloot Sarah haar deel van 50% te splitsen, terwijl Debbie de groep verliet met een verdeling van 25/25/50.
Verder kunnen de leden van de overeenkomst zelfstandig verkopen of lenen tegen hun aandeel in de eigendom.
Belangrijkste leerpunten
- Gemeenschappelijke huur is een regeling waarbij twee of meer mensen eigendomsbelangen hebben in een onroerend goed.
- Gemeenschappelijke huurders kunnen verschillende percentages van het onroerend goed bezitten.
- Gemeenschappelijke huurders kunnen bij overlijden hun deel van het onroerend goed aan iedereen nalaten.
- Gemeenschappelijke huur verschilt aanzienlijk van een gezamenlijke huur, met name in termen van nabestaandenrechten en de eigendomsgraad van elke huurder.
Een TIC weggooien
Een of meer medehuurders kunnen andere leden uitkopen om de gemeenschappelijke huurovereenkomst te ontbinden. Als de medehuurders tegengestelde belangen of richtlijnen voor het gebruik of de verbetering van het onroerend goed ontwikkelen of het onroerend goed willen verkopen, moeten ze tot een gezamenlijke overeenkomst komen om verder te gaan. In gevallen waarin geen overeenstemming kan worden bereikt, kan een partitieactie plaatsvinden. De verdelingsactie kan vrijwillig of gerechtelijk worden opgelegd, afhankelijk van hoe goed de medehuurders samenwerken.
In een gerechtelijke verdelingsprocedure zal een rechtbank het onroerend goed verdelen onder de huurders in gewone leden, waardoor elk lid afzonderlijk van andere leden verder kan gaan. Bekend als een partitie in natura is het de meest directe manier om het onroerend goed te verdelen en is het meestal de methode die wordt gebruikt wanneer medehuurders niet vijandig zijn.
Indien de medehuurders weigeren samen te werken, kunnen ze overwegen om door verkoop een opdeling van het pand aan te gaan. Hier wordt de holding verkocht en wordt de opbrengst verdeeld onder de medehuurders op basis van hun respectieve belangen in het onroerend goed.
Onroerende voorheffing met TIC-eigenschappen
De huurovereenkomst in onderlinge overeenstemming, geleid door de toepasselijke wetgeving, schetst meestal de gevolgen van gedeeld eigendom voor de belastingen van een onroerend goed. In het contract wordt uiteengezet hoe de belastingverplichting contractueel over elke eigenaar wordt verdeeld.
Omdat een huurovereenkomst in onderlinge overeenstemming een perceel grond of onroerend goed niet juridisch verdeelt, zullen de meeste belastingjurisdicties niet afzonderlijk aan elke eigenaar een evenredige onroerende voorheffing betalen op basis van hun eigendomspercentage. Meestal ontvangen de huurders een enkele aanslag op de onroerendgoedbelasting.
In veel jurisdicties legt een huurovereenkomst in onderling overleg een hoofdelijke aansprakelijkheid op aan de medehuurders. Deze bepaling betekent dat elk van de onafhankelijke eigenaren aansprakelijk kan zijn voor de onroerende voorheffing tot het volledige bedrag van de aanslag. De aansprakelijkheid is van toepassing op elke eigenaar, ongeacht het niveau of percentage van eigendom.
Zodra aan de onroerende voorheffing is voldaan, zullen medehuurders die betaling aftrekken van hun aangifte inkomstenbelasting. Als de belastingjurisdictie hoofdelijke aansprakelijkheid zou volgen, zou elke medehuurder het bedrag dat hij heeft bijgedragen kunnen aftrekken van de aangiften van de personenbelasting. In de provincies die deze procedure niet volgen, kunnen ze een percentage van de totale belasting aftrekken tot aan hun eigendomsniveau.
Huurovereenkomst in gemeenschappelijke versus gezamenlijke huur
Hoewel ze op elkaar lijken, verschilt een gemeenschappelijk huurcontract op verschillende manieren van een gezamenlijke huurovereenkomst. In een gezamenlijke huurovereenkomst krijgen huurders tegelijkertijd met dezelfde akte een gelijk aandeel van een onroerend goed.
Een van de belangrijkste verschillen is de toevoeging of verwijdering van een lid uit de overeenkomst. In TIC-overeenkomsten verbreekt de verandering in leden de overeenkomst niet. Bij een gezamenlijke huurovereenkomst wordt de overeenkomst verbroken als een van de leden zijn belang wil verkopen.
Als een of meer medehuurders bijvoorbeeld de anderen willen afkopen, moet het onroerend goed technisch worden verkocht en moet de opbrengst gelijkelijk onder de eigenaren worden verdeeld. Gezamenlijke huurders kunnen de juridische verdelingsactie ook gebruiken om het onroerend goed te scheiden als het bedrijf groot genoeg is om deze scheiding op te vangen.
Overlijden van een medehuurder
Een ander substantieel verschil doet zich voor bij het overlijden van een medehuurder. Zoals eerder vermeld, maken TIC-overeenkomsten het doorgeven van onroerend goed mogelijk als een deel van het landgoed van de eigenaar. Bij een gezamenlijke huurovereenkomst gaat de titel van het onroerend goed echter over op de langstlevende eigenaar.
Met andere woorden, gemeenschappelijke huurders hebben geen automatisch recht op overlevingspensioen. Tenzij in het testament van het overleden lid is bepaald dat hun belang in het onroerend goed moet worden verdeeld onder de overlevende eigenaren, behoort een overleden huurder in gemeenschappelijk belang tot hun nalatenschap. Omgekeerd wordt bij medehuurders het belang van de overleden eigenaar automatisch overgedragen aan de langstlevende eigenaren. Wanneer bijvoorbeeld vier gezamenlijke huurders een woning bezitten en één huurder overlijdt, krijgt elk van de drie nabestaanden een extra derde deel van het onroerend goed.
Huwelijk en eigendom
Sommige staten stellen gezamenlijke huur als het standaardeigendom van gehuwde paren, terwijl anderen de huur gebruiken in een gemeenschappelijk eigendomsmodel. Een derde model, dat in zo’n 25 staten en het District of Columbia wordt gebruikt, is een huurovereenkomst (TbyE), waarin elke echtgenoot een gelijk en onverdeeld belang in het onroerend goed heeft.7
Voors en tegens van een gemeenschappelijke huurovereenkomst
Het kopen van een huis met een familielid, vriend of zakenpartner als gemeenschappelijke huurders kan individuen helpen gemakkelijker de vastgoedmarkt te betreden. Omdat aanbetalingen en betalingen worden verdeeld, kan het kopen en onderhouden van het onroerend goed minder duur zijn dan voor een particulier. Bovendien kan de leencapaciteit worden gestroomlijnd als de ene eigenaar een hoger inkomen of een betere financiële basis heeft dan de andere leden.
Voordelen
-
Vergemakkelijkt de aankoop van onroerend goed
-
Aantal huurders kan veranderen
-
Verschillende eigendomsgraden mogelijk
Nadelen
-
Geen automatisch recht op nabestaanden
-
Alle huurders zijn gelijkelijk aansprakelijk voor schulden, belastingen
-
Een huurder kan de verkoop van onroerend goed afdwingen
Wanneer echter onroerend goed wordt verhypothekeerd als gemeenschappelijke huurders, ondertekenen doorgaans alle leners de documenten. Aangezien alle leden hypotheekdocumenten ondertekenen, kan de kredietgever in geval van wanbetaling beslag leggen op het bezit van alle groepsleden. Zelfs als een of meer leners stoppen met het betalen van bijdragen aan de hypotheekbetaling, moeten de andere leners nog steeds de betalingen betalen om afscherming te voorkomen.
De mogelijkheid om een testament te gebruiken om begunstigden van het onroerend goed aan te wijzen, geeft de medehuurder controle over hun aandeel. Als een medehuurder zonder testament overlijdt, gaat zijn belang in het onroerend goed door erfrecht – een kostbare gebeurtenis, zowel in termen van tijd als geld.
Ook kunnen de overige medehuurders ontdekken dat ze het pand nu bezitten met iemand die ze niet kennen of met wie ze het niet eens zijn. Deze nieuwe medehuurder kan een partitieactie indienen, waardoor onwillige medehuurders worden gedwongen het pand te verkopen of te splitsen.
Voorbeeld van Tenancy in Common (TIC)
Californië staat vier soorten mede-eigendom toe, waaronder gemeenschapseigendom, partnerschap, gezamenlijke huur en gemeenschappelijke huur. TIC is echter het standaardformulier onder ongehuwde partijen of individuen die samen onroerend goed verwerven. In Californië hebben deze eigenaren de status van huurder gemeen, tenzij in hun overeenkomst of contract uitdrukkelijk anders wordt vermeld, namelijk het opzetten van een partnerschap of gezamenlijke huur.
Volgens SirkinLaw, een advocatenkantoor in San Francisco dat gespecialiseerd is in mede-eigendom.
Steeds meer mensen wenden zich tot gemeenschappelijke pachters… als een manier om hun koop- en verkoopkracht te maximaliseren. Deze regelingen verlagen de prijzen en vergroten de keuze voor kopers doordat ze middelen kunnen bundelen en meer onroerend goed kunnen kopen dan ze anders zouden kunnen of zouden doen.
In een blogpost van augustus 2018 schrijven ze dat TIC-conversies – het veranderen van de eigendomsstructuur van condominium-eigendommen in een huurovereenkomst – bijzonder populair zijn geworden in de grootstedelijke gebieden Greater Los Angeles en San Francisco / Oakland.
Veel Gestelde Vragen
Wat betekent Tenancy in Common (TIC)?
De term “gemeenschappelijke huur” (TIC) verwijst naar een juridische constructie waarbij twee of meer partijen gezamenlijk een stuk onroerend goed bezitten, zoals een gebouw of perceel grond. De details van de overeenkomst tussen deze partijen zouden van geval tot geval verschillen, afhankelijk van hun individuele koopcontracten en juridische overeenkomsten. Maar het belangrijkste kenmerk van een TIC is dat beide partijen hun deel van het onroerend goed kunnen verkopen en tegelijkertijd het recht behouden om hun deel van het onroerend goed door te geven aan hun erfgenamen.
Wat is het verschil tussen een gezamenlijke huur en een TIC?
Een TIC en een Joint Tenancy zijn vergelijkbare concepten, in die zin dat ze beide verwijzen naar situaties waarin twee of meer partijen samen eigendommen willen bezitten. Het belangrijkste verschil tussen hen zit echter in de manier waarop de partijen omgaan met een situatie waarin een partij zijn eigendomsaandeel moet verkopen. In een TIC kan elke partij hun aandeel op elk moment verkopen, terwijl deze verkoop in een situatie van gezamenlijke huur noodzakelijkerwijs zou leiden tot het einde van de overeenkomst.
Wat gebeurt er als een van de gemeenschappelijke huurders overlijdt?
Een van de voordelen van een TIC is dat het bestand is tegen een scenario waarin een van de huurders overlijdt. In die situatie zou het eigendomsbelang van de inmiddels overleden huurder worden overgedragen aan de nalatenschap van die huurder. Het zou dan worden afgehandeld in overeenstemming met het testament van de overleden huurder. In de tussentijd zouden alle overlevende huurders vrij zijn om het pand te blijven bezitten en bewonen. Als dit daarentegen zou gebeuren in een gezamenlijke huurovereenkomst, zou de langstlevende huurder automatisch het eigendomsbelang erven van de huurder die is overleden.