125% lening
Wat is een lening van 125%?
Een lening van 125% is een lening – meestal een hypotheek – met een initieel geleend bedrag dat gelijk is aan 125% (1,25x) van de initiële waarde van het onroerend goed. Als uw huis bijvoorbeeld $ 300.000 waard is, kunt u met een lening van 125% $ 375.000 lenen.
Deze leningen werden voor het eerst gebruikelijk in de jaren negentig, gericht op leners met hoge kredietscores en voorbeeldige kredietgeschiedenissen die meer kapitaal wilden dan hun beschikbare eigen vermogen. Omdat ze risicovoller zijn voor kredietverstrekkers, hebben deze meestal hogere rentetarieven dan traditionele leningen, tot wel het dubbele van de standaardhypotheken.
Hoe een lening van 125% werkt
In termen van technische financiering heeft een lening van 125% een loan-to-value (LTV) -ratio van 125%.
Een primaire maatstaf voor het wanbetalingsrisico van een lening voor een geldschieter is de grootte van een lening ten opzichte van de waarde van het onderliggende onroerend goed. Een lening van 125% is een relatief risicovolle lening in vergelijking met een lening met een LTV-ratio van minder dan 100%. In feite is bij conventionele hypotheken de leningomvang doorgaans niet meer dan 80% van de waarde van een onroerend goed. Volgens de risicogebaseerde prijsbepalingsmethode die door kredietverstrekkers wordt gebruikt, zal een lening met een LTV-ratio van 125% een hogere rente hebben dan een lening met een LTV-ratio van 100% of lager.
Huiseigenaren zouden een lening van 125% kunnen zoeken als herfinancieringsoptie om hen meer toegang te geven tot kapitaal dan wat beschikbaar is in hun eigen vermogen. Hun motief zou kunnen zijn om de lening te gebruiken als een manier om andere schulden af te betalen die hogere rentetarieven met zich meebrengen, zoals creditcards. De relatief lagere rente van de hypotheek, zelfs bij een lening van 125%, zou kunnen leiden tot kleinere betalingen en een lager saldo van de hoofdsom, waardoor de hoofdsom sneller zou stijgen.
Omdat het een bedrag betreft dat hoger is dan de waarde van het onroerend goed waarop wordt gehypothekeerd, heeft een lening van 125% hogere rentetarieven dan conventionele leningen.
Geschiedenis van 125% leningen
125% van de leningen speelden een rol in de huizencrisis van 2007-2008. De crash van de onroerendgoedmarkten in het hele land, die begon door de ineenstorting van de subprime-hypotheek, liet veel mensen ‘onder water’ staan - dat wil zeggen dat ze meer geld aan hun hypotheek schuldig waren dan het huis eigenlijk waard was. Het was niet ongehoord dat huiseigenaren schulden hadden om hypotheken af te betalen met rentetarieven en hoofdsaldi die niet langer overeenkwamen met de waarde van de woningen waarvoor ze betaalden.
Naarmate de waarde van het huis daalde, wilden huiseigenaren misschien herfinancieren, maar om in aanmerking te komen, moesten ze mogelijk een bepaald percentage van het eigen vermogen in het huis hebben betaald. De drastische veranderingen in de markt maakten het moeilijk om herfinanciering veilig te stellen; Bovendien zouden doorlopende betalingen op hun bestaande hypotheken waarschijnlijk betekenen dat ze hun verliezen niet zouden kunnen goedmaken, zelfs niet als ze probeerden het huis te verkopen.
Het federale Home Affordable Refinance Program (HARP) werd in maart 2009 opgericht als een manier om verlichting te bieden. Het stelde huiseigenaren in staat wiens huis onder water stond, maar die verder een goede reputatie hadden en op de hoogte waren van hun hypotheken, om herfinanciering aan te vragen. Via HARP konden huiseigenaren die tot 125% van de waarde van hun huis verschuldigd waren, proberen om tegen lagere tarieven te herfinancieren om hen te helpen hun schulden af te betalen en een gezondere financiële basis te krijgen.
Oorspronkelijk konden huiseigenaren die meer dan dat percentage verschuldigd waren, geen aanvraag indienen, maar uiteindelijk werd zelfs het LTV-plafond van 125% verwijderd, waardoor nog meer huiseigenaren HARP-leningen konden aanvragen. Na verschillende keren te zijn verlengd, eindigde het HARP-programma in december 2018.