Aangepaste fondsen van operaties – AFFO
Wat zijn aangepaste fondsen van operaties – AFFO?
Aangepaste fondsen uit bedrijfsactiviteiten (AFFO) verwijst naar de financiële prestatiemaatstaf die voornamelijk wordt gebruikt bij de analyse van vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s). De AFFO van een REIT is, hoewel onderhevig aan verschillende berekeningsmethoden, over het algemeen gelijk aan de fondsen uit operaties (FFO) van de trust, met aanpassingen voor terugkerende kapitaaluitgaven die worden gebruikt om de kwaliteit van de onderliggende activa van de REIT te behouden. Bij de berekening wordt rekening gehouden met de aanpassing aan GAAP-lineair van huur, leasekosten en andere materiële factoren.
belangrijkste leerpunten
- Aangepaste fondsen uit operaties (AFFO) is een financiële maatstaf die wordt gebruikt om de waarde van een vastgoedbeleggingstrust (REIT) te schatten.
- AFFO is gebaseerd op fondsen van operaties (FFO), maar verdient de voorkeur, omdat het rekening houdt met de kosten, waardoor de huidige waarde van de REIT en het vermogen om dividenden uit te keren nauwkeuriger worden geschat.
- Hoewel er geen officiële maatregel bestaat, is een AFFO-formule in de trant van AFFO = FFO + huurverhogingen – kapitaaluitgaven – bedragen voor routineonderhoud.
Inzicht in aangepaste fondsen uit operaties – AFFO
Ongeacht hoe brancheprofessionals ervoor kiezen om aangepaste fondsen uit operaties (AFFO) te berekenen, het wordt beschouwd als een nauwkeurigere maatstaf voor de resterende cashflow voor aandeelhouders dan een eenvoudige FFO. Hoewel FFO vaak wordt gebruikt, trekt het geen investeringsuitgaven af die nodig zijn om de bestaande portefeuille van eigendommen te behouden, dus het meet niet helemaal de werkelijke resterende cashflow. Professionele analisten geven de voorkeur aan AFFO omdat het rekening houdt met extra kosten die de REIT maakt – en ook met extra inkomstenbronnen, zoals huurverhogingen. Het zorgt dus voor een nauwkeuriger basisgetal bij het schatten van huidige waarden en een betere voorspeller van het toekomstige vermogen van de REIT om dividenden uit te keren. Dit is een niet-GAAP-maatstaf.
Gecorrigeerde fondsen uit operaties berekenen – AFFO
Voordat de AFFO wordt berekend, moet een analist eerst de fondsen van de REIT (FFO) bepalen. De FFO meet de cashflow uit een gespecificeerde lijst met activiteiten. FFO weerspiegelt de impact van de lease- en acquisitieactiviteit van de REIT, evenals de rentekosten. FFO houdt rekening met het nettoresultaat van de REIT, inclusief meerwaarden uit de verkoop van onroerend goed. De reden waarom deze winsten niet zijn opgenomen, is dat het eenmalige gebeurtenissen zijn en over het algemeen geen langetermijneffect hebben op het toekomstige winstpotentieel van de REIT.
De formule voor FFO is:
FFO = netto-inkomen + afschrijving + afschrijvingen – meerwaarden uit de verkoop van onroerend goed
Zodra de FFO is bepaald, kan de AFFO worden berekend. Hoewel er niet één officiële formule is, zijn berekeningen voor AFFO meestal zoiets als:
AFFO = FFO + huurverhogingen – kapitaaluitgaven – bedragen voor routineonderhoud
Traditionele maatstaven die worden gebruikt bij het evalueren van aandelen, zoals de winst per aandeel (EPS) en de koers-winstverhouding (P / E), zijn niet betrouwbaar bij het schatten van de waarde van een REIT.
Voorbeeld van een gecorrigeerd fonds uit bedrijfsactiviteiten-
AFFO-berekening
Neem als voorbeeld van de AFFO-berekening het volgende: een REIT had in de afgelopen rapportageperiode $ 2 miljoen aan netto-inkomsten. Gedurende die tijd verdiende het $ 400.000 aan de verkoop van een van zijn eigendommen en verloor $ 100.000 aan de verkoop van een ander. Het rapporteerde $ 35.000 aan afschrijving en $ 50.000 aan afschrijving. Gedurende de periode bedroegen de netto huurverhogingen $ 40.000; de investeringsuitgaven bedroegen $ 75.000 en het routineonderhoud bedroeg $ 30.000.
Gegeven deze informatie kan de FFO worden berekend als:
FFO = $ 2.000.000 + $ 35.000 + $ 50.000 – ($ 400.000 – $ 100.000) = $ 1.785.000
Hieruit wordt de AFFO berekend als:
AFFO = FFO + $ 40.000 – $ 75.000 – $ 30.000 = $ 1.785.000 – $ 65.000 = $ 1.720.000