Commerciële door hypotheek gedekte effecten (CMBS)
Wat zijn door commerciële hypotheken gedekte effecten (CMBS)?
Door commerciële hypotheken gedekte effecten (CMBS) zijn vastrentende beleggingsproducten die worden gedekt door hypotheken op commercieel onroerend goed in plaats van op residentieel onroerend goed. CMBS kan liquiditeit verschaffen aan zowel vastgoedbeleggers als commerciële kredietverstrekkers.
Omdat er geen regels zijn voor het standaardiseren van de structuren van CMBS, kan hun waardering moeilijk zijn. De onderliggende effecten van CMBS kunnen een aantal commerciële hypotheken omvatten met verschillende voorwaarden, waarden en soorten onroerend goed, zoals meergezinswoningen en commercieel onroerend goed. CMBS biedt minder risico op vooruitbetaling dan door woninghypotheken gedekte effecten (RMBS), aangezien de looptijd van commerciële hypotheken over het algemeen een vaste looptijd heeft.
Belangrijkste leerpunten
- CMBS zijn gedekt door hypotheken op commercieel onroerend goed in plaats van op residentieel onroerend goed.
- Door commerciële hypotheken gedekte effecten hebben de vorm van obligaties en de onderliggende leningen bevinden zich doorgaans in trusts.
- De leningen in een CMBS fungeren als onderpand – waarbij hoofdsom en rente worden doorgegeven aan beleggers – in geval van wanbetaling.
Hoe door commerciële hypotheken gedekte effecten werken
Net als bij gedekte schuldverplichtingen (CDO) en collateralized hypotheekverplichtingen (CMO) heeft CMBS de vorm van obligaties. De hypotheekleningen die één door een commercieel hypotheek gedekt effect vormen, fungeren als onderpand in geval van wanbetaling, waarbij hoofdsom en rente worden doorgegeven aan beleggers.
De leningen zijn doorgaans vervat in een trust, en ze zijn zeer gediversifieerd in termen, soorten onroerend goed en bedragen. De onderliggende leningen die in CMBS worden gesecuritiseerd, omvatten leningen voor eigendommen zoals appartementsgebouwen en -complexen, fabrieken, hotels, kantoorgebouwen, kantorenparken en winkelcentra, vaak binnen dezelfde trust.
Een hypothecaire lening is doorgaans wat wordt beschouwd als een schuld zonder verhaal: elke particuliere of commerciële schuld die alleen door onderpand is gedekt. In geval van wanbetaling mag de kredietgever geen beslag leggen op de activa van de kredietnemer buiten het onderpand.
Omdat CMBS complexe investeringsvehikels zijn, hebben ze een breed scala aan marktdeelnemers nodig, waaronder investeerders, een primaire servicer, een master-servicer, een speciale servicer, een leidinggevende certificaathouder, trustees en ratingbureaus. Elk van deze spelers vervult een specifieke rol om ervoor te zorgen dat CMBS naar behoren functioneert.
De CMBS-markt vertegenwoordigt ongeveer 2% van de totale Amerikaanse vastrentende markt.
Soorten CMBS
De hypotheken die CMBS ondersteunen, worden in tranches ingedeeld op basis van hun kredietrisiconiveaus, die doorgaans worden gerangschikt van senior of hoogste kwaliteit tot lagere kwaliteit. De tranches van de hoogste kwaliteit ontvangen zowel rente als aflossingen en hebben het laagste bijbehorende risico. Lagere tranches bieden hogere rentetarieven, maar de tranches die meer risico nemen, absorberen ook het grootste deel van het potentiële verlies dat kan optreden als de tranches in rang dalen.
De laagste tranche in een CMBS-structuur bevat de meest risicovolle – en mogelijk speculatieve – leningen in de portefeuille. Het securitisatieproces dat betrokken is bij het ontwerpen van de structuur van een CMBS is belangrijk voor zowel banken als investeerders. Het stelt banken in staat om in totaal meer leningen uit te geven, en het geeft beleggers gemakkelijk toegang tot commercieel onroerend goed, terwijl ze meer rendement opleveren dan traditionele staatsobligaties.
Beleggers dienen echter te begrijpen dat in het geval van wanbetaling op een of meer leningen in een CMBS, de hoogste tranches volledig moeten worden afbetaald, met rente, voordat de lagere tranches geld zullen ontvangen.
Kritiek op CMBS
Gewoonlijk investeren alleen zeer vermogende beleggers in CMBS, omdat er hier niet veel opties zijn voor de gemiddelde belegger. Het is moeilijk om beleggingsfondsen of exchange traded funds (ETF’s) te vinden die uitsluitend in deze activaklasse beleggen, hoewel veel beleggingsfondsen voor onroerend goed een deel van hun portefeuilles in CMBS beleggen.
Vereisten voor CMBS
In december 2016 hebben de Securities and Exchange Commission (SEC) en de nieuwe regelgeving ingevoerd om een deel van de risico’s van CMBS te verminderen door margevereisten te creëren voor gedekte agentschapstransacties, waaronder hypotheekverplichtingen met onderpand.