Collateralized Mortgage Obligation (CMO)
Wat is een hypotheekverplichting tegen onderpand?
Een door onderpand gedekte hypotheekverplichting (CMO) verwijst naar een type door hypotheek gedekt effect dat een pool van hypotheken bevat die zijn gebundeld en als een investering worden verkocht. Georganiseerd naar looptijd en risiconiveau, ontvangen CMO’s kasstromen aangezien leners de hypotheken terugbetalen die als onderpand op deze effecten dienen. CMO’s verdelen op hun beurt hoofdsom- en rentebetalingen aan hun investeerders op basis van vooraf bepaalde regels en overeenkomsten.
Inzicht in door onderpand gedekte hypotheekverplichtingen (CMO)
Door onderpand gedekte hypotheekverplichtingen bestaan uit verschillende tranches of groepen hypotheken, georganiseerd volgens hun risicoprofiel. Als complexe financiële instrumenten hebben tranches doorgaans verschillende hoofdsaldi, rentetarieven, vervaldata en mogelijke wanbetalingen. Hypotheekverplichtingen met onderpand zijn zowel gevoelig voor renteschommelingen als voor veranderingen in economische omstandigheden, zoals executietarieven, herfinancieringspercentages en de tarieven waartegen onroerend goed wordt verkocht. Elke tranche heeft een andere vervaldatum en omvang en daartegen worden obligaties met maandelijkse coupons uitgegeven. De coupon zorgt voor maandelijkse afbetalingen van de hoofdsom en rente.
Belangrijkste leerpunten
- Door onderpand gedekte hypotheekverplichtingen zijn beleggings- schuldbewijzen die bestaan uit verpakte hypotheken die zijn georganiseerd volgens hun risicoprofiel.
- Ze zijn vergelijkbaar met door onderpand gedekte schuldverplichtingen, die een bredere verzameling schuldverplichtingen zijn voor meerdere financiële instrumenten.
- CMO’s speelden een prominente rol tijdens de financiële crisis van 2008 toen ze enorm in omvang toenamen.
Om dit te illustreren, stel je voor dat een investeerder een CMO heeft die uit duizenden hypotheken bestaat. Zijn winstpotentieel is gebaseerd op de vraag of de hypotheekhouders hun hypotheken terugbetalen. Als slechts een paar huiseigenaren hun hypotheek in gebreke blijven en de rest de betalingen doet zoals verwacht, verdient de belegger zowel zijn hoofdsom als rente terug. Als daarentegen duizenden mensen hun hypotheekbetalingen niet kunnen betalen en in executie kunnen gaan, verliest de CMO geld en kan de investeerder niet betalen.
Beleggers in CMO’s, ook wel Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMIC’s) genoemd, willen toegang krijgen tot hypotheekkasstromen zonder dat ze een set hypotheken hoeven aan te gaan of te kopen.
Door onderpand gedekte hypotheekverplichtingen versus door onderpand gedekte schuldverplichtingen
Net als CMO ’s bestaan collateralized debt bonds (CDO’s) uit een groep leningen die zijn gebundeld en als investeringsvehikel worden verkocht. Terwijl CMO’s alleen hypotheken bevatten, bevatten CDO’s een reeks leningen, zoals autoleningen, creditcards, commerciële leningen en zelfs hypotheken. Zowel CDO’s als CMO’s bereikten hun hoogtepunt in 2007, net voor de wereldwijde financiële crisis, en hun waarden daalden daarna sterk. Op zijn hoogtepunt in 2007 was de CDO-markt bijvoorbeeld $ 1,3 biljoen waard, vergeleken met $ 850 miljoen in 2013.
Organisaties die CMO’s kopen, zijn onder meer hedgefondsen, banken, verzekeringsmaatschappijen en onderlinge fondsen.
Door onderpand gedekte hypotheekverplichtingen en de wereldwijde financiële crisis
CMO’s werden voor het eerst uitgegeven door Salomon Brothers en First Boston in 1983, waren complex en hadden betrekking op veel verschillende hypotheken. Om vele redenen concentreerden beleggers zich eerder op de inkomstenstromen die door CMO’s worden aangeboden dan op de gezondheid van de onderliggende hypotheken zelf. Als gevolg hiervan kochten veel beleggers CMO’s vol met subprime-hypotheken, hypotheken met variabele rente, hypotheken van leners van wie het inkomen niet werd geverifieerd tijdens het aanvraagproces, en andere risicovolle hypotheken met een hoog risico op wanbetaling.
Het gebruik van GMO’s is bekritiseerd als een versnellende factor in de financiële crisis van 2007-2008. Door stijgende huizenprijzen leken hypotheken op faalveilige investeringen, waardoor investeerders werden verleid om CMO’s en andere MBS’s te kopen, maar markt- en economische omstandigheden leidden tot een toename van het aantal gedwongen verkopen en betalingsrisico’s die financiële modellen niet nauwkeurig voorspelden. De nasleep van de wereldwijde financiële crisis heeft geleid tot strengere regelgeving voor door hypotheken gedekte effecten. Meest recent, in december 2016, hebben de SEC en nieuwe regelgeving geïntroduceerd die het risico van deze effecten verkleint door margevereisten te creëren voor gedekte agentschapstransacties, waaronder hypotheekverplichtingen met onderpand.