Voorwaardelijk aanbod
Wat is een voorwaardelijke aanbieding?
Een voorwaardelijk bod is een afspraak tussen twee partijen dat er een bod zal worden gedaan als aan een bepaalde voorwaarde is voldaan. Voorwaardelijke aanbiedingen worden gebruikt bij onroerendgoedtransacties waarbij het bod van een koper op een woning afhankelijk is van het feit dat er iets wordt gedaan voordat de aankoop kan doorgaan. Met andere woorden, er moet iets gebeuren voordat een verkooptransactie wordt afgerond.
Een voorwaardelijk aanbod kan ook verwijzen naar een aanbod van werk dat afhankelijk is van het voldoen aan bepaalde voorwaarden. Deze kunnen het doorstaan van een achtergrondcontrole, medische goedkeuring, visumklaring en referentiecontroles omvatten.
Belangrijkste leerpunten
- Een voorwaardelijk bod is een afspraak tussen twee partijen dat er een bod zal worden gedaan als aan een bepaalde voorwaarde is voldaan.
- Voorwaardelijke aanbiedingen worden het vaakst gebruikt bij onroerendgoedtransacties, zoals een koper die akkoord gaat om alleen een woning te kopen als deze een woninginspectie doorstaat.
- Voorwaardelijke aanbiedingen kunnen ook een rol spelen bij een aanbod van werk, zoals van een geïnterviewde eisen dat hij slaagt voor een antecedentenonderzoek of een drugstest.
Voorwaardelijke aanbiedingen begrijpen
Voorwaardelijke aanbiedingen worden het vaakst gebruikt bij onroerendgoedtransacties. Een voorwaardelijk bod kan worden gedaan wanneer een koper akkoord gaat om een woning te kopen met de voorwaarde dat de woning een woninginspectie doorstaat.
Zodra aan de voorwaarden van het bod is voldaan, is de koper of verkoper verplicht om het onroerend goed te kopen of te verkopen. Als niet aan de voorwaarden is voldaan, zijn ze niet verplicht om de transactie te voltooien. Het tijdsbestek van een voorwaardelijk bod is vaak kort, omdat de verkoper de woning niet voor een langere periode wil vastleggen.
Sommige makelaars zullen het onroerend goed aan andere kopers blijven tonen om druk uit te oefenen op de koper met voorwaardelijk bod om het proces te versnellen. Het is echter van vitaal belang om aan andere potentiële kopers bekend te maken dat er een voorwaardelijk bod is. Als een andere koper een bod uitbrengt, moet het contract of een voorstel zo worden gestructureerd dat de verkoop alleen doorgaat als het eerste voorwaardelijke bod uitblijft.
Verkopers mogen een woning blijven tonen nadat er een voorwaardelijk bod is uitgebracht. Ze moeten dit feit echter aan alle potentiële kopers bekendmaken en mogen alleen aan iemand anders verkopen als niet aan de voorwaarden van het eerste bod is voldaan.
Speciale overwegingen
Makelaars in onroerend goed kunnen ook voorstellen dat de verkoper een ontsnappingsclausule in het voorwaardelijke bod invoert voor het geval er een beter bod komt. Een ontsnappingsclausule is een specifieke formulering in de koop- en verkoopovereenkomst waarin staat dat de verkoper andere kopers kan vermaken, zelfs als er een voorwaardelijk bod is. De verkoper zou de oorspronkelijke koper moeten laten weten dat er een ander bod is gedaan. De oorspronkelijke koper zou een bepaalde tijd hebben om af te zien van of aan de voorwaarde te voldoen. Als binnen die periode niet aan de voorwaarde wordt voldaan, wordt de verkoper vrijgelaten en mag hij aan de tweede koper verkopen.
Soorten voorwaardelijke aanbiedingen
Voorwaardelijke aanbiedingen voor onroerendgoedtransacties kunnen afhankelijk zijn van verschillende factoren. Het voorwaardelijke bod beschermt de koper door te voorkomen dat het onroerend goed wordt verkocht zolang aan de specifieke voorwaarden is voldaan. Als dat niet het geval is, wordt de verkoper vrijgelaten en mag hij aan een andere koper verkopen. De verkoper zit echter vast in een holdingspatroon terwijl hij wacht tot de koper voldoet aan de voorwaarden in de aanbiedingsbrief.
Hieronder staan enkele van de meest voorkomende voorwaarden, naast de woninginspectie, die bij een voorwaardelijke aanbieding kunnen voorkomen.
Verkoop van huidige woning
De huizenkopers moeten mogelijk de verkoop van hun huidige woning voltooien om de deal door te laten gaan. De voorwaarde kan nodig zijn omdat de bezittingen van de kopers grotendeels samenhangen met hun huidige woning. De verkoop van het huidige huis kan bijvoorbeeld nodig zijn om een deel van het geld te gebruiken voor de aanbetaling van het nieuwe huis.
Bankfinanciering voor de koper
Een voorwaardelijk bod kan plaatsvinden op een plaats waar de verkoop van het huis afhankelijk is van de goedkeuring van de bank voor een hypotheek door de koper. Als de financiering niet doorgaat, vervalt het voorwaardelijke bod.
Zo kan het zijn dat de banktaxatie van de woning tegen een lagere prijs uitkomt dan de afgesproken prijs tussen koper en verkoper. Met andere woorden, de hypotheeklening zou niet 100% van de verkoopprijs dekken. De koper zou het verschil tussen de bankfinanciering en de verkoopprijs moeten bedenken of de verkoper moeten overtuigen om voor de lagere prijs te verkopen.
Als er een hypotheeklening is op het huidige huis van de koper, is de financiering voor het nieuwe huis waarschijnlijk afhankelijk van de voltooiing van de verkoop. Met andere woorden, de koper zou geen financiering voor de nieuwe woning kunnen krijgen zonder de hypotheek op de huidige woning af te lossen.
Bouw- en renovatievergunningen
Een voorwaardelijk bod kan afhangen van goedkeuring van de lokale overheid voor bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Het is niet ongebruikelijk dat kopers van huizen veranderingen aanbrengen die verder gaan dan reparaties en algemeen onderhoud. Deze verbeteringen kunnen zijn: landschapsarchitectuur, het opnieuw bewerken van de oprit, het toevoegen van een terras of veranda, het vergroten van de voetafdruk van het huis of het installeren van een zwembad. De koper wil misschien ook ruimte creëren of renoveren voor een bedrijf aan huis.
Voor ingrijpende wijzigingen aan een woning kunnen bouwvergunningen en andere toestemming van de gemeente nodig zijn voordat er werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Als er een voorziening is tegen het zakendoen in een woonwijk, kan het opzetten van een bedrijf aan huis ook een zoneringsafwijking vereisen. Stel dat er geen lokale goedkeuringen worden verleend voor de wijzigingen. In dat geval moet een koper het onroerend goed gebruiken zoals bedoeld en kan het voorwaardelijke bod worden ingetrokken.
Kritiek op voorwaardelijke aanbiedingen
Helaas kunnen voorwaardelijke aanbiedingen soms worden gebruikt om ondervertegenwoordigde groepen en personen van 65 jaar en ouder te discrimineren. Discriminatie komt veel vaker voor bij aanbiedingen voor voorwaardelijk werk dan bij aanbiedingen voor voorwaardelijke woningaankoop.
Met name kleinere werkgevers hebben veel mogelijkheden om verschillende voorwaarden aan potentiële werknemers te stellen. Een eigenaar van een klein bedrijf kan er bijvoorbeeld op staan dat een potentiële werknemer van een bepaald ras een drugstest doet en een antecedentenonderzoek doorstaat. Evenzo zouden ze kunnen eisen dat een oudere volwassene een lichamelijk onderzoek aflegt als voorwaarde voor werk. Als ze maar één werknemer hebben, is er misschien geen manier om discriminatie te bewijzen.
Potentiële huizenkopers hebben mogelijk een voordeel bij het vermijden van discriminatie, omdat zij technisch gezien degenen zijn die het bod doen. Er is echter nog enige ruimte voor voorwaardelijke aanbiedingen om discriminatie te vergemakkelijken. De verkoper kan erop aandringen dat de koper binnen een kort tijdsbestek financiering verkrijgt voordat hij instemt met het voorwaardelijke bod. Dat laat de koper mogelijk overgeleverd aan een discriminerende kredietverstrekker. Het verkrijgen van voorafgaande goedkeuring voor een hypotheek kan kredietnemers helpen deze situatie te vermijden.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
In sommige gevallen kunnen voorwaardelijke aanbiedingen discriminerende effecten hebben die vergelijkbaar zijn met grandfather-clausules. Als voorwaarde voor de verkoop kunnen kostbare veranderingen aan het onroerend goed vereist zijn, misschien vanwege bestemmingsplannen. Veel van deze wetten waren decennia geleden nog niet van kracht, toen discriminatie vaker voorkwam. Bovendien hoeven de mensen die eerder lokale eigendommen hebben gekocht vaak niet de nieuwe bestemmingsplannen te volgen. In de praktijk betekent dit dat nieuwe gemeenschapsleden, vaak ondervertegenwoordigde mensen, te maken krijgen met kosten die gevestigde bewoners niet hebben.