Kostenbenadering
Wat is de kostenbenadering?
De kostenbenadering is een taxatiemethode voor onroerend goed die schat dat de prijs die een koper moet betalen voor een stuk onroerend goed gelijk is aan de kosten om een gelijkwaardig gebouw te bouwen. In de kostenbenadering is de waarde van het onroerend goed gelijk aan de grondkosten, plus de totale bouwkosten, minus afschrijvingen. Het levert de meest nauwkeurige marktwaarde op voor wanneer een onroerend goed nieuw is dan via alternatieve methoden.
De kostenbenadering is een van de drie waarderingsmethoden voor onroerend goed; de andere zijn de inkomensbenadering en de vergelijkbare benadering.
Belangrijkste leerpunten
- De kostenbenadering van de waardering van onroerend goed is van mening dat de waarde gelijk moet zijn aan de totale kosten om een gelijkwaardige structuur te bouwen.
- De kostenbenadering houdt rekening met de kosten van grond, plus bouwkosten, minus afschrijvingen.
- De kostenbenadering wordt als minder betrouwbaar beschouwd dan andere taxatiemethoden voor onroerend goed, maar kan in bepaalde gevallen nuttig zijn, zoals bij het evalueren van nieuwbouw of een uniek huis met weinig vergelijkbare objecten.
Inzicht in kostenbenadering
In plaats van zich te concentreren op de prijzen die andere, vergelijkbare huizen in het gebied verkopen of het vermogen van een onroerend goed om inkomsten te genereren, waardeert de kustbenaderingsmethode onroerend goed door te berekenen hoeveel het gebouw vandaag zou kosten als het zou worden vernietigd en vervangen zou moeten worden. van begin tot eind. Het houdt ook rekening met hoeveel het land waard is en trekt af voor elk waardeverlies, ook wel bekend als de afschrijving.
De logica achter de kostenbenadering is dat het weinig zin heeft dat kopers meer betalen voor een woning dan wat het zou kosten om helemaal opnieuw te bouwen.
Er zijn twee hoofdtypen kostenbenaderingen:
- Reproductiemethode: Deze versie houdt rekening met wat een replica van het pand zou kosten om gebouwd te worden en besteedt aandacht aan het gebruik van originele materialen.
- Vervangingsmethode. In dit geval wordt aangenomen dat de nieuwe structuur dezelfde functie heeft, maar met nieuwere materialen, gebruikmakend van de huidige constructiemethoden en een bijgewerkt ontwerp.
Wanneer alle schattingen zijn verzameld, wordt de kostenbenadering op de volgende manier berekend:
kostprijs – afschrijving + grondwaarde = waarde van het onroerend goed.
Voordelen en nadelen van de kostenbenadering
De kostenbenadering kan minder betrouwbaar zijn dan de inkomsten en vergelijkbare methodieken in de praktijk. Het vereist bepaalde aannames, waaronder het als vanzelfsprekend beschouwen dat er voldoende grond beschikbaar is voor de koper om een identiek pand te bouwen.
Bovendien, als vergelijkbare braakliggende grond niet beschikbaar is, moet de waarde worden geschat, waardoor de taxatie minder nauwkeurig is. Het ontbreken van vergelijkbare bouwmaterialen vermindert ook de nauwkeurigheid van de beoordeling en vergroot de ruimte voor subjectiviteit. Het berekenen van de afschrijving op ouder onroerend goed is ook niet eenvoudig en gemakkelijk meetbaar.
Ondanks deze beperkingen zijn er enkele gevallen waarin de kostenbenadering nuttig en zelfs noodzakelijk kan zijn. Het afzonderlijk waarderen van de verschillende componenten van onroerend goed is vooral nuttig bij het omgaan met onroerend goed dat nieuw is of op unieke manieren verschilt van anderen.
Wanneer moet u de kostenbenadering gebruiken?
Eigenschappen voor speciaal gebruik
De kostenbenadering is vereist en is soms de enige manier om de waarde van gebouwen voor exclusief gebruik, zoals bibliotheken, scholen of kerken, te bepalen. Deze middelen genereren weinig inkomsten en worden niet vaak op de markt gebracht, wat het inkomen en vergelijkbare benaderingen ongeldig maakt.
Nieuwe constructie
De kostenbenadering wordt ook vaak gebruikt bij nieuwbouw. Bouwkredietverstrekkers vereisen taxaties van de kostenbenadering omdat elke marktwaarde of inkomstenwaarde afhankelijk is van projectnormen en voltooiing. Projecten worden in verschillende bouwfasen opnieuw beoordeeld om middelen vrij te maken voor de volgende fase van voltooiing.
Verzekering
Verzekeringstaxaties hebben de neiging om de kostenbenadering te gebruiken bij het onderschrijven van polissen van huiseigenaren of het overwegen van claims, omdat alleen de waarde van verbeteringen verzekerbaar is en de grondwaarde wordt gescheiden van de totale waarde van het onroerend goed. De keuze tussen afgeschreven waarde en volledige vervangings- of reproductiewaarde is bepalend voor de waardering.
Commercieel vastgoed
Ten slotte wordt er af en toe een beroep gedaan op de kostenbenadering om commercieel onroerend goed te waarderen, zoals kantoorgebouwen, winkels en hotels. De inkomstenbenadering is de belangrijkste methode die hier wordt gebruikt, hoewel een kostenbenadering kan worden geïmplementeerd wanneer ontwerp, constructie, functionele bruikbaarheid of kwaliteit van materialen individuele aanpassingen vereisen.
Speciale overwegingen
De meeste woningtaxaties maken geen gebruik van de kostenbenadering. In plaats daarvan leiden verkoopvergelijkingen meestal tot marktwaarderingen van dit soort eigendommen.
Wanneer een schatting van de kostenbenadering onder de marktprijs uitkomt, kan dit een teken zijn van een oververhitte markt. Omgekeerd kunnen regelmatige evaluaties boven marktprijzen wijzen op een koopmogelijkheid.
Een uitzondering is als het onroerend goed te weinig of te veel is verbeterd voor zijn buurt. In dit geval draagt een nauwkeurige schatting van de waarde van verbeteringen bij aan de precisie van de waardebepaling, wat niet mogelijk is met alleen de vergelijkbare benadering.