Defecte titel
Wat is een defecte titel?
De term gebrekkige titel verwijst naar een verminderde titel op een actief of een stuk onroerend goed. Het defect of de waardevermindering van een titel kan de vorm hebben van een pandrecht, hypotheek of vonnis. Omdat andere partijen aanspraak kunnen maken op het onroerend goed of goed, kan de titel niet legaal aan iemand anders worden overgedragen. Defecte titels worden ook wel slechte titels genoemd.
Belangrijkste leerpunten
- Een gebrekkige titel is een titel die is aangetast door een pandrecht, hypotheek, vonnis of een andere claim.
- Defecte titels worden als onverkoopbaar beschouwd, dus het betreffende activum kan niet worden overgedragen of verkocht.
- Eventuele lasten op een defecte titel moeten worden gewist voordat de eigenaar zijn activa kan verkopen.
- Een eigenaar van een onroerend goed die een actief met een gebrekkige titel probeert te verkopen, kan aansprakelijk worden gesteld voor eventuele schade of kan de titel helemaal verliezen.
Inzicht in defecte titels
Een titel is een juridisch document dat het eigendom aantoont van een materieel actief of ander eigendom, zoals een voertuig of een stuk onroerend goed. Titels tonen ook het eigendom van immateriële activa zoals handelsmerken. Het hebben van een duidelijke titel is noodzakelijk als de eigenaar van het onroerend goed het wil verkopen. Maar een titel wordt als defect beschouwd als er een soort zwarte vlek op staat.
Eigendomsgebreken kunnen komen in de vorm van pandrechten, hypotheken of vonnissen. Defecte titels kunnen ook andere claims omvatten, zoals wanneer een derde partij probeert een eigendomsrecht of belang vast te stellen in tegenstelling tot de claim van de eigenaar op het onroerend goed. De titel kan ook defect zijn als de juiste procedures voor het indienen van onroerendgoeddocumenten niet worden gevolgd. Andere problemen die een titel kunnen beschadigen of vertroebelen, zijn onder meer:
- inconsistenties tussen de bewoordingen van de titel en lokale vastgoednormen
- verkeerd geformuleerd titeldocument dat de ware identiteit van het onroerend goed onduidelijk maakt
- ontbrekende handtekeningen van een echtgenoot of andere mede-eigenaar
Een gebrekkige titel wordt als onverkoopbaar beschouwd. Dit betekent dat het eigendom – en dus de titel – niet legaal kan worden overgedragen of verkocht aan een andere partij vanwege het defect. Als de gerechtigde iets met het activum wil kunnen doen, moet hij eerst voor alle lasten zorgen. Dit kan gebeuren met elk type titel, inclusief belastingrecht op het onroerend goed is. Ze zouden moeten zorgen voor de openstaande belastingen om het pandrecht te verwijderen om door te gaan met de verkoop. Als de gerechtigde besluit om een actief met een gebrekkige titel te verkopen, kan de verkoper aansprakelijk worden gesteld voor eventuele schade als gevolg daarvan. De verkoper kan ook alle rechten op de titel zelf verliezen.
Om een oplossing voor een defecte titel te vinden, kan een titelzoekactie worden uitgevoerd om de identiteit van de ware eigenaar te bepalen. Als dat niet voldoende is of niet effectief blijkt te zijn, kan de eigenaar van het onroerend goed gerechtelijke stappen ondernemen. Dit wordt een stille titel genoemd. Deze actie legt de beslissing om te bepalen wie de echte gerechtigde is in handen van de rechtbank.
Het is belangrijk om een titelonderzoek uit te voeren om de ware identiteit van de eigenaar van een defecte titel te bepalen.
Speciale overwegingen
Een ontbrekende akte of een akte die is vernietigd, kan een factor zijn die bijdraagt aan het gebrekkig maken van een titel. De akte kan ook onjuist of onvoldoende zijn in de beschrijving van het onroerend goed. Er kunnen ook bepalingen zijn die van invloed kunnen zijn op het eigendom van het onroerend goed, zoals een stuk onroerend goed dat onder een landgoedcontract valt. Er kunnen problemen zijn met het feit dat de titel geen absolute titel is. Het kan eerder een geregistreerd eigendomsrecht zijn, dat verwijst naar grondbezit zonder de akte, of een gekwalificeerde titel, wat betekent dat er gebreken in de titel zijn die wettelijke beperkingen omvatten.