Aandelen- versus schuldinvesteringen voor crowdfunding in onroerend goed
Aandelen versus schuld Beleggen in onroerend goed: een overzicht
Crowdfunding voor onroerend goed heeft een vlucht genomen sinds de invoering van de Jumpstart Our Business Startups Act in 2012 en de markt zal naar verwachting nog verder groeien. In oktober 2015 heeft de SEC een definitieve uitspraak gedaan over de bepalingen van Titel III van de JOBS Act, waardoor niet-geaccrediteerde investeerders samen met geaccrediteerde investeerders kunnen deelnemen aan door crowdfunding gefinancierde vastgoedtransacties.
Investeren in onroerend goed via een crowdfundingplatform heeft bepaalde voordelen ten opzichte van REIT’s of direct eigendom van onroerend goed. Een van die voordelen is de mogelijkheid om te kiezen tussen beleggingen in schulden en aandelen. Voordat u de sprong wagen naar crowdfunding in onroerend goed, is het handig om te begrijpen hoe de twee verschillen en wat de risico’s zijn. (Zie voor meer informatie over de basisprincipes van crowdfunding in onroerend goed: Real Estate and Crowdfunding: A New Path for Investors.)
Belangrijkste leerpunten
- Crowdfunding voor onroerend goed is een steeds populairder alternatief voor REIT’s en onroerend goed ETF’s om onroerend goed aan de portefeuille toe te voegen.
- Beleggen met aandelen in onroerend goed verdient een rendement door huurinkomsten die door huurders worden betaald of door meerwaarden uit de verkoop van het onroerend goed.
- Beleggen in onroerend goed met schulden omvat het uitgeven van leningen of het beleggen in hypotheken (of door hypotheek gedekte effecten).
Basisprincipes van aandelenbeleggingen
Bij de meeste crowdfunding-deals voor onroerend goed zijn investeringen in aandelen betrokken. In dit scenario is de investeerder een aandeelhouder in een specifiek onroerend goed en is zijn aandeel evenredig met het bedrag dat hij heeft geïnvesteerd. Opbrengsten worden gerealiseerd in de vorm van een deel van de huurinkomsten die de woning genereert, verminderd met eventuele servicekosten die aan het crowdfundingplatform worden betaald. Beleggers kunnen ook een deel van de waardevermeerdering krijgen als het onroerend goed wordt verkocht.
Voordelen:
- Geen rendementslimiet: beleggingen in aandelen bieden een bredere horizon in termen van winstpotentieel. Het is mogelijk om rendementen op jaarbasis te zien variërend van 18% tot 25%. Omdat er echter geen limiet is, is de lucht echt de limiet vanuit het perspectief van een belegger.
- Belastingvoordelen: Een voordeel van het bezitten van een vastgoedbelegging is de mogelijkheid om bepaalde kosten in verband met het eigendom ervan af te trekken, zoals afschrijvingen en reparatiekosten. Bij equity crowdfunding worden deals normaal gesproken gestructureerd via een LLC, dievoor belastingdoeleindenwordt behandeld als een doorstroomentiteit. Dat betekent dat investeerders de vruchten kunnen plukken van de aftrek van de afschrijving zonder dat ze rechtstreeks onroerend goed hoeven te bezitten.
- Lagere vergoedingen: aandelenbeleggingen kunnen goedkoper zijn als het gaat om vergoedingen. In plaats van vooraf vergoedingen en maandelijkse servicekosten te betalen, kunnen beleggers een eenmalige jaarlijkse vergoeding betalen om hun positie in het onroerend goed te behouden. De vergoeding wordt berekend als een percentage van het totaal geïnvesteerde bedrag en loopt vaak tussen de 1% en 2%.
Nadelen:
- Meer risico: aandelencrowdfunding kan meer geld in de zakken van investeerders steken, maar het betekent een grotere gok wagen. Beleggers staan op de tweede plaats als het gaat om het terugverdienen van hun investering, en als het onroerend goed niet aan zijn prestatieverwachtingen voldoet, kan dat zich gemakkelijk vertalen in een verlies.
- Langere houdperiode: aandelenbeleggers kijken naar een veel langer tijdsbestek in vergelijking met schuldbeleggers. Houdtijden kunnen zich uitstrekken over vijf of zelfs tien jaar, wat een belangrijke overweging is als u geïnteresseerd bent in het handhaven van een hoge mate van liquiditeit in uw portefeuille.
Hoe schuldinvesteringen werken
Bij het beleggen in schuldinstrumenten van onroerend goed, treedt de belegger op als geldschieter voor de eigenaar van het onroerend goed of de dealsponsor. De lening wordt gedekt door het onroerend goed zelf en investeerders ontvangen een vast rendement dat wordt bepaald door de rente op de lening en hoeveel ze hebben geïnvesteerd. Bij een schuldtransactie bevindt de belegger zich onderaan de kapitaalstapel, wat betekent dat hij voorrang heeft als het gaat om het claimen van een uitbetaling van het onroerend goed. (Zie voor meer informatie de tutorial: Geld verdienen in onroerend goed.)
Voordelen:
- Kortere wachttijd: Debt investeringen worden het vaakst geassocieerd met ontwikkelingsprojecten. Als gevolg hiervan hebben ze doorgaans een kortere periode van bezit in vergelijking met beleggingen in aandelen. Afhankelijk van de aard van de deal kan de wachttijd tussen de zes en 24 maanden duren. Dat is een pluspunt voor beleggers die het niet prettig vinden om activa voor de lange termijn vast te leggen.
- Lager risico: vanwege de manier waarop deals zijn gestructureerd; Beleggers nemen minder risico met schuldbeleggingen. De lening is gedekt door de woning, die fungeert als een verzekeringspolis tegen terugbetaling van de lening. In het geval dat de eigenaar of sponsor in gebreke blijft, hebben investeerders de mogelijkheid om het verlies van hun investering terug te verdienen door middel van een executiemaatregel.
- Stabiel inkomen: Schuldinvesteringen zijn voorspelbaarder in termen van het bedrag en de frequentie van uitbetalingen. Hoewel elke deal anders is, is het niet ongebruikelijk dat beleggers een rendement behalen dat varieert van 8% tot 12% per jaar. Deze rendementen worden doorgaans maandelijks of driemaandelijks betaald.
- Afgetopt rendement: Schuldinvesteringen brengen minder risico met zich mee, maar een groot nadeel is het feit dat het rendement wordt beperkt door de rente op de lening. Beleggers moeten duidelijk zijn of ze bereid zijn het potentieel op te offeren om hogere opbrengsten te verdienen in ruil voor een veiligere gok.
- Hogere kosten: hoewel de meeste crowdfundingplatforms voor onroerend goed investeerders niets in rekening brengen om een account aan te maken en schuldinvesteringen te onderzoeken, is er meestal een soort vergoeding voor deelname aan een deal. Het crowdfundingplatform haalt meestal een percentage van de top voordat er rente wordt uitbetaald, wat uw rendement kan opeten. Er kan ook een afzonderlijke vergoeding voor het genereren van leningen zijn die wordt doorberekend aan investeerders. (Lees voor meer informatie over crowdfundingplatforms voor onroerend goed: Top 5 Crowdfunding-bedrijven in onroerend goed.)
Nadelen:
- Lager potentieel rendement: met een lager risico komt een lager verwacht rendement.
- Risico op vervroegde aflossing : hypotheeknemers betalen hun leningen soms vervroegd af, hetzij door een huis te verkopen, hetzij door middel van een herfinanciering. Als u dit wel doet, kunt u de kasstromen die aan uw schuldinvestering zijn gekoppeld, onderbreken en de looptijd van uw kredietportefeuille verkorten.
Het komt neer op
Crowdfunding is een aantrekkelijke optie voor beleggers die op een kosteneffectieve manier willen investeren in particuliere vastgoedtransacties. De minimale investering bij veel platforms varieert van $ 5.000 tot $ 10.000, wat een relatief lage prijs is die moet worden betaald om toegang te krijgen tot deze activaklasse. Zowel aandelen- als schuldinvesteringen hebben hun goede en slechte kanten, en slimme investeerders moeten de tijd nemen om zorgvuldig af te wegen. Als u begrijpt wat u kunt winnen en wat u riskeert, kunt u beslissen of een of beide soorten investeringen goed bij uw portefeuille passen.