Opbouwkosten
Wat zijn reparatiekosten?
Reparatiekosten zijn alle reparatiekosten die een persoon heeft gemaakt tijdens het verkoopklaar maken van zijn huis, zoals het vervangen van kapotte ramen of schilderen. Dit soort kosten verschilt van kapitaalverbeteringen, die de waarde van een huis verhogen, zoals de toevoeging van een nieuwe kamer of zwembad.
Opbouwkosten zijn niet langer fiscaal aftrekbaar als onderdeel van het verkoopproces van een huis met de goedkeuring van de Taxpayer Relief Act van 1997.
Belangrijkste leerpunten
- Opbouwkosten zijn kosten die verband houden met reparaties die worden uitgevoerd tijdens het gereedmaken van een huis voor verkoop of verhuur.
- Sinds de invoering van de Taxpayer Relief Act van 1997, zijn de kosten voor het herstellen van de belasting niet langer fiscaal aftrekbaar als onderdeel van het verkoopproces van een huis.
- Opbouwkosten zijn in tegenstelling tot kapitaalverbeteringen, die de kostenbasis van een woning verhogen.
Inzicht in reparatiekosten
Opbouwkosten worden beschouwd als gewone huisreparaties die worden uitgevoerd tijdens het verkoopklaar maken van een huis. De Internal Revenue Service (IRS) definieert reparatiekosten als elke reparatie die nodig is om een huis in goede staat te houden. Voorbeelden van reparatiekosten zijn onder meer het verhelpen van lekken, het vervangen van kapotte hardware, schilderen of verbeteringen met een verwachte levensduur van minder dan een jaar.
Uitgaven die verband houden met het herstellen of opknappen van hoofdwoningen zijn niet fiscaal aftrekbaar; dergelijke reparaties voor huurwoningen in eigendom zijn dat wel.
De IRS specificeert dat items die doorgaans worden beschouwd als reparatiekosten en dus niet fiscaal aftrekbaar zijn, zijn vrijgesteld als de reparaties deel uitmaakten van een volledige verbouwing van het huis. Dit is vooral van toepassing in situaties waarin een huiseigenaar na een ongeval een woning in de oude staat moet herstellen.
Herstel van uitgaven versus kapitaalverbeteringen
De IRS definieert een kapitaalverbetering als de toevoeging van een permanente structurele verandering of het herstel van een bepaald aspect van een onroerend goed dat ofwel de algehele waarde van het onroerend goed verhoogt, de gebruiksduur verlengt of het aanpast aan nieuw gebruik. Om in aanmerking te komen als kapitaalverbeteringen, moeten wijzigingen een levensverwachting hebben van meer dan een jaar op het moment dat de eigenaar ze aanbrengt.
Voorbeelden van kapitaalverbeteringen zijn onder meer:
- Een slaapkamer, badkamer of terras toevoegen
- Nieuwe inbouwapparatuur, kamerbreed tapijt of vloerbedekking toevoegen
- Verbeteringen aan de buitenkant van een huis, zoals het vervangen van het dak, de gevelbeplating of stormramen
Om de verbetering te kwalificeren als een verhoging van de kostenbasis, moet deze aanwezig zijn op het moment van de woningverkoop. Een kapitaalverbetering moet ook onderdeel worden van het onroerend goed of moet permanent aan het onroerend goed worden toegevoegd, zodat de verwijdering ervan aanzienlijke schade aan het onroerend goed zelf zou veroorzaken.
Het onderscheidende verschil tussen reparatiekosten en kapitaalverbeteringen hangt af van het feit of een reparatie de waarde van een onroerend goed verhoogt of niet. Reparaties die nodig zijn om een huis in goede staat te houden, worden geclassificeerd als opknapkosten, tenzij ze waarde toevoegen aan het onroerend goed.
Speciale overwegingen
De Taxpayer Relief Act van 1997 staat alleenstaande huiseigenaren toe om de eerste $ 250.000 ($ 500.000 indien getrouwd) van de meerwaarde uit de verkoop van hun huizen uit te sluiten. De uitsluiting is van toepassing als huiseigenaren de woning in bezit hebben gehad en hebben gebruikt als hoofdverblijfplaats gedurende twee van de laatste vijf jaar voorafgaand aan de verkoop. De meerwaarde wordt berekend door de kostenbasis van de woning af te trekken van de nettoverkoopprijs.
Met deze wet mogen kapitaalverbeteringen de kostenbasis van een woning verhogen, wat de vermogenswinstbelasting voor huiseigenaren kan verlagen. De kosten van renovaties of reparatiewerkzaamheden die worden uitgevoerd als onderdeel van een uitgebreide verbouwing of restauratie, kunnen voor belastingdoeleinden worden toegevoegd aan de kostenbasis van de woning. Het vervangen van kapotte ruiten is bijvoorbeeld een reparatie, maar het vervangen van hetzelfde raam als onderdeel van een project waarbij alle ramen in uw huis worden vervangen, geldt als een verbetering.