Multiplier voor bruto-inkomsten
Wat is een multiplier voor het bruto inkomen?
Een bruto-inkomstenvermenigvuldiger (GIM) is een ruwe maatstaf voor de waarde van een vastgoedbelegging. Het wordt berekend door de verkoopprijs van het onroerend goed te delen door zijn bruto jaarlijkse huurinkomsten. Beleggers kunnen de GIM gebruiken – naast andere methoden zoals het kapitalisatietarief (cap rate) en de cashflowmethode met korting – om commercieel onroerend goed zoals winkelcentra en appartementencomplexen te waarderen.
Belangrijkste leerpunten
- Een vermenigvuldigingsfactor voor het bruto-inkomen is een ruwe maatstaf voor de waarde van een vastgoedbelegging.
- GIM wordt berekend door de verkoopprijs van het onroerend goed te delen door zijn bruto jaarlijkse huurinkomsten.
- Beleggers zouden de GIM niet als enige waarderingsmaatstaf moeten gebruiken, omdat het geen rekening houdt met de exploitatiekosten van een inkomenseigendom.
Inzicht in de multiplier van het bruto inkomen
Het waarderen van een vastgoedbelegging is belangrijk voor elke belegger voordat hij het vastgoedcontract ondertekent. Maar in tegenstelling tot andere investeringen – zoals aandelen – is er geen gemakkelijke manier om het te doen. Veel professionele vastgoedbeleggers zijn van mening dat het inkomen dat wordt gegenereerd door een onroerend goed veel belangrijker is dan de waardering ervan.
De vermenigvuldigingsfactor voor het bruto-inkomen is een maatstaf die veel wordt gebruikt in de vastgoedsector. Het kan door beleggers en vastgoedprofessionals worden gebruikt om een ruwe bepaling te maken of de vraagprijs van een onroerend goed een goede deal is – net zoals de koers-winstverhouding (P / E) kan worden gebruikt om bedrijven op de aandelenmarkt te waarderen.
Vermenigvuldigen van de GIM door grove jaarlijkse de accommodatie inkomen geeft de waarde van de woning of de prijs waarvoor het moet worden verkocht. Een lage multiplicator van het bruto-inkomen betekent dat een onroerend goed een aantrekkelijkere investering kan zijn omdat het bruto-inkomen dat het genereert veel hoger is dan de marktwaarde.
Speciale overwegingen
Een vermenigvuldigingsfactor voor het bruto-inkomen is een goede algemene maatstaf voor onroerend goed. Maar er zijn beperkingen omdat er geen rekening wordt gehouden met verschillende factoren, waaronder de bedrijfskosten van een onroerend goed, inclusief nutsvoorzieningen, belastingen, onderhoud en leegstand. Om dezelfde reden mogen investeerders de GIM niet gebruiken als een manier om een potentiële investering te vergelijken met een andere, vergelijkbare. Om een nauwkeurigere vergelijking te maken tussen twee of meer eigendommen, moeten beleggers de netto-inkomstenvermenigvuldiger (NIM) gebruiken. De NIM houdt rekening met zowel het inkomen als de exploitatiekosten van elk onroerend goed.
Gebruik de multiplier voor het netto-inkomen om twee of meer eigendommen te vergelijken.
Nadelen van de multiplier-methode van het bruto inkomen
Het GIM is een prima startpunt voor investeerders om toekomstige vastgoedinvesteringen te waarderen. Dat komt doordat het eenvoudig te berekenen is en een globaal beeld geeft van wat de aankoop van een woning voor een koper kan betekenen. De multiplicator van het bruto-inkomen is nauwelijks een praktisch waarderingsmodel, maar biedt wel een beginpunt van de envelop. Maar zoals hierboven vermeld, zijn er beperkingen en een aantal belangrijke nadelen waarmee u rekening moet houden wanneer u dit cijfer gebruikt als een manier om vastgoedbeleggingen te waarderen.
Een natuurlijk argument tegen de vermenigvuldigingsmethode ontstaat omdat het een nogal grove waarderingstechniek is. Omdat veranderingen in rentetarieven – die van invloed zijn op disconteringsvoeten in de tijdswaarde van geldberekeningen – worden bronnen, inkomsten en uitgaven niet expliciet in aanmerking genomen.
Andere nadelen zijn onder meer:
- De GIM-methode veronderstelt uniformiteit in eigenschappen tussen vergelijkbare klassen. Beoefenaars weten uit ervaring dat de kostenverhoudingen tussen vergelijkbare eigendommen vaak verschillen als gevolg van factoren als uitgesteld onderhoud, ouderdom van onroerend goed en de kwaliteit van de vastgoedbeheerder.
- De GIM schat de waarde op basis van het bruto-inkomen en niet het netto bedrijfsresultaat (NOI), terwijl een onroerend goed wordt gekocht op basis van zijn netto verdienvermogen. Het is heel goed mogelijk dat twee eigendommen dezelfde NOI kunnen hebben, ook al verschillen hun bruto-inkomen aanzienlijk. De GIM-methode kan dus gemakkelijk worden misbruikt door degenen die de beperkingen ervan niet waarderen.
- Een GIM houdt geen rekening met de resterende economische levensduur van vergelijkbare eigendommen. Door de resterende economische levensduur te negeren, kan een beoefenaar gelijke waarden toekennen aan een nieuw eigendom en een 50 jaar oud eigendom – ervan uitgaande dat ze gelijke inkomsten genereren.
Voorbeeld van berekening van de multiplier van het bruto-inkomen
Een onroerend goed dat wordt beoordeeld heeft een effectief bruto-inkomen van $ 50.000. Een vergelijkbare verkoop is beschikbaar met een effectief inkomen van $ 56.000 en een verkoopwaarde van $ 392.000 (in werkelijkheid zouden we een aantal vergelijkbare producten zoeken om de analyse te verbeteren).
Onze GIM zou $ 392.000 ÷ $ 56.000 = 7 zijn.
Deze vergelijkbare – of comp zoals het in de praktijk vaak wordt genoemd – werd voor zeven keer (7x) zijn effectieve bruto verkocht. Met behulp van deze vermenigvuldiger zien we dat dit onroerend goed een kapitaalwaarde heeft van $ 350.000. Dit wordt gevonden met behulp van de volgende formule:
V = GIM x EGI
7 x $ 50.000 = $ 350.000.