Habendum-clausule
Wat is een Habendum-clausule?
Een habendum-clausule is een deel van een contract dat handelt over eigendomsrechten, belangen en andere aspecten van eigendom die aan een van de partijen bij een deal worden gegeven. Het bestaat uit juridische basistaal en wordt meestal opgenomen in eigendomsgerelateerde documenten.
De meeste kopers en verkopers hebben er ervaring mee via de overdracht van onroerend goed, maar het wordt ook gebruikt in allerlei leases en akten, vooral in de olie- en gasindustrie.
belangrijkste leerpunten
- Een habendum-clausule is een onderdeel van een contract dat handelt over rechten, belangen en andere aspecten van eigendom die aan een van de partijen bij grondtransacties worden gegeven.
- Bij vastgoedleaseovereenkomsten behandelt de habendum-clausule de rechten en belangen van de huurder.
- In koopcontracten voor onroerend goed behandelen de habendum-clausules de eigendomsoverdracht, meestal (maar niet altijd) zonder beperking.
- In olie- en gascontracten beschrijft de habendum-clausule de primaire termijn gedurende welke een bedrijf de minerale rechten op het land bezit, maar niet verplicht is om met exploratie te beginnen.
Een Habendum-clausule begrijpen
De inhoud van een habendum-clausule varieert afhankelijk van de exacte aard van het contract. In onroerendgoedcontracten verwijst de habendum-clausule naar de eigendomsoverdracht van een onroerend goed en eventuele bijbehorende beperkingen. Omdat de clausule begint met de zin “Hebben en vasthouden”, wordt de habendum-clausule soms de “hebben en vasthouden-clausule” genoemd.
Bij olie- en gasleaseovereenkomsten definieert de habendumclausule de primaire en secundaire termijn van de leaseovereenkomst, waarbij wordt bepaald hoe lang de leaseovereenkomst van kracht is. Wanneer gebruikt in de context van olie- en gasleaseovereenkomsten, ligt de focus van de habendum-clausule op het “en zo lang daarna” -gedeelte dat de lease verlengt als aan de voorwaarden is voldaan. In de olie- en gasindustrie wordt de habendum-clausule ook wel de “term-clausule” genoemd.
Habendum-clausules in onroerend goed
Bij vastgoedleaseovereenkomsten zijn habendum-clausules een onderdeel van het contract dat de rechten en belangen beschrijft die aan de huurder worden gegeven.
Voor rechtstreekse aankopen van onroerend goed behandelt een habendum-clausule de eigendomsoverdracht van een onroerend goed en alle bijbehorende beperkingen. Gewoonlijk stelt de habendum-clausule dat het eigendom zonder beperkingen wordt overgedragen. Dit betekent dat de nieuwe eigenaar de absolute eigendom van het onroerend goed heeft nadat hij aan zijn voorwaarden heeft voldaan (meestal volledige betaling) en het recht heeft het onroerend goed te verkopen of na te laten aan een erfgenaam, enzovoort.
Het type eigendomsrecht dat via een habendum-clausule wordt overgedragen, wordt “fee simple absoluut” genoemd. Een eenvoudige absolute vergoeding verleent de volledige eigendom van een onroerend goed, onderworpen aan de wetten en bevoegdheden van de overheid.
Omdat het typisch begint met de zin “hebben en vasthouden”, wordt de habendum-clausule soms de “hebben en vasthouden-clausule”.
Sommige overdrachten van onroerend goed bevatten beperkingen binnen de habendum-clausule. Een timeshare-lease geeft bijvoorbeeld een overzicht van het percentage van het eigendom dat wordt overgedragen en eventuele andere gerelateerde beperkingen.
Soms wordt het onroerend goed of het land zelf afgeteld, waarna het eigendom terugkeert naar een andere entiteit. Sommige verdragslanden staan ontwikkeling toe, maar beperken de eigendomsoverdracht bijvoorbeeld tot 100 jaar. Dit maakt elk onroerend goed op die gronden aantrekkelijk in de eerste helft van de huurovereenkomst, maar de waarde wordt verdisconteerd naarmate het tijdstip van eigendom aftelt tot de deadline. Evenzo kunnen sommige huurcontracten worden gekoppeld aan de levensduur van de huurder, waarbij het onroerend goed bij het overlijden van de koper terugkeert naar de oorspronkelijke eigenaar.
Habendum-clausules en olie- / gasleaseovereenkomsten
In de olie- en gassector beschrijft de habendum-clausule de primaire term gedurende welke een bedrijf minerale rechten op het land heeft, maar niet verplicht is om met exploratie te beginnen. De primaire term kan variëren van één tot tien jaar, afhankelijk van hoe bewezen een bepaald vakgebied is. Als de primaire termijn verstrijkt zonder enige productie, loopt de lease af. Als er echter in het gehuurde wordt geboord en er stroomt olie of gas – dat wil zeggen: de lease is in productie – begint de secundaire termijn en loopt door zolang het gehuurde nog in productie is.
In deze context staat de habendumclausule de verhuurder toe om de huurovereenkomst opnieuw te verkopen als de huurder niet binnen de primaire termijn met de productie begint, maar beschermt hij de huurder ook als hij in de grond investeert en produceert.