HARP-leningprogramma: hoe werkte het?
Wanneer de rentetarieven dalen, zullen veel huiseigenarenhun hypotheek eigen vermogen kan opbouwen. Een groep huiseigenaren die doorgaans moeite hebben met herfinanciering, zijn degenen met een negatief eigen vermogen. Dit betekent dat ze meer aan hun hypotheek verschuldigd zijn dan wat hun huis momenteel waard is. In het eerste kwartaal van 2020 hadden ongeveer 1,8 miljoen woningen een negatief eigen vermogen, wat neerkomt op 3,4% van alle met hypotheek bezwaarde panden.
In het verleden konden leners met onderwaterhypotheken profiteren van lagere rentetarieven door herfinanciering via het Home Affordable Refinance Program (HARP). Dit programma liep echter eind 2018 af.
In dit artikel bespreken we de voordelen die HARP aan huiseigenaren heeft geboden, naast de beschikbare bestaande opties voor huiseigenaren die hun hypotheek willen herfinancieren.
Belangrijkste leerpunten
- HARP was een overheidsprogramma dat was ontworpen om huiseigenaren onder water te helpen hypotheken te herfinancieren tegen aantrekkelijkere rentetarieven.
- Het programma begon op 1 april 2009 en eindigde op 31 december 2018.
- Ongeveer 3,45 miljoen leners maakten gebruik van HARP.
- Herfinancieringsopties voor noodlijdende huiseigenaren omvatten tegenwoordig programma’s van Fannie Mae en Freddie Mac.3
Wat was HARP?
HARP was een overheidsprogramma dat in april 2009 werd ingesteld onder het Federaal Agentschap voor Woningfinanciering (FHFA) als reactie op definanciële crisis van 2007-2008. Het idee was om huiseigenaren te helpen bij het herfinancieren van leningen op eigendommen die minder waard waren dan hun uitstaande hypotheek. Ongeveer 3,45 miljoen leners maakten gebruik van het programma.
HARP was bedoeld voor leners met een loan-to-value-ratio (LTV) van meer dan 80%. Doorgaans hebben deze leners moeite met het verkrijgen van herfinanciering vanwege een gebrek aan eigen vermogen in hun huizen, waardoor ze niet kunnen profiteren van dalende rentetarieven. Oorspronkelijk kwamen kredietnemers in aanmerking voor HARP-steun als hun LTV-ratio niet hoger was dan 105%. Dit plafond is in juli 2009 opgetrokken tot 125% en vervolgens in oktober 2011 volledig opgeheven.
Tussen de start van het programma en februari 2015 zijn onder HARP ongeveer 3,29 miljoen hypotheken geherfinancierd. Hiervan hadden 2,3 miljoen een LTV-ratio van 80% tot 105%. Ongeveer 567.000 hypotheken hadden een LTV van 105% tot 125%, terwijl 421.500 leningen een ratio van meer dan 125% hadden.
HARP zou oorspronkelijk eind 2016 aflopen, maar de regering verlengde het programma met twee jaar.6
In aanmerking komende
Huiseigenaren moesten aan de volgende criteria voldoen om in aanmerking te komen voor HARP:
- Een basisvereiste was een hypotheek die eigendom was van of gegarandeerd werd door Freddie Mac ofFannie Mae, afgesloten op of voor 31 mei 2009.
- De oorspronkelijke lening moet een LTV-ratio hebben gehad van minimaal 80%.
- Cruciaal was dat de lener niet achterstallig kon zijn op zijn hypotheekbetalingen. Ze mogen de afgelopen zes maanden geen betalingsachterstand hebben en niet meer dan één betalingsachterstand van 30 dagen gedurende de voorgaande 12 maanden.
- Er was geen minimale kredietscore.
Het programma leende niet echt geld. In plaats daarvan werkte HARP samen met geldschieters om herfinanciering aan te bieden. Huiseigenaren kunnen contact opnemen met hun huidige geldschieter of een HARP-website bezoeken om te zien of de geldschieter aan het programma heeft deelgenomen.
Leven na HARP
Hoewel HARP is afgelopen, hebben Fannie Mae en Freddie Mac allebei programma’s voor noodlijdende leners om hun huizen te herfinancieren.
Fannie Mae High LTV-herfinancieringsoptie
Dit programma is bedoeld voor leners die hun bestaande Fannie Mae-hypotheken op tijd betalen, maar een LTV-ratio hebben die hoger is dan het maximum dat is toegestaan voor een standaard beperkte uitbetaling.
De herfinancieringsoptie moet voor de lener resulteren in een van de volgende zaken:
- Een lagere hoofdsom en rentebetaling
- Een lagere rente
- Een kortere afschrijving term
- Een stabieler hypotheekproduct, zoals een overstap van een rentevaste hypotheek naar een rentevaste hypotheek
Leners moeten actueel zijn met hun betalingen zonder 30 dagen achterstalligheid in de meest recente zes maanden. Bovendien mogen ze het afgelopen jaar niet meer dan één achterstalligheid van 30 dagen hebben en geen achterstalligheid van meer dan 30 dagen.
Freddie Mac verbeterde hypotheekherfinanciering
Dit programma is bedoeld voor Freddie Mac-leners die op tijd zijn met hun maandelijkse betalingen, maar worden gediskwalificeerd voor de standaard “no cash-out” -herfinancieringsoptie van Freddie Mac omdat de nieuwe hypotheek de maximale LTV-limieten zou overschrijden. Er is geen maximale LTV-ratio voor hypotheken met een vaste rente, terwijl hypotheken met een variabele rente een maximale LTV van 105% hebben.
Het komt neer op
Voordat HARP afliep, hielp het programma miljoenen huiseigenaren om onderwaterhypotheken te herfinancieren. Hoewel HARP het verschuldigde bedrag niet verlaagde, profiteerden leners van lagere rentetarieven en maandelijkse betalingen. Hoewel het programma niet meer bestaat, blijven Fannie Mae en Freddie Mac herfinancieringsopties aanbieden aan leners.3