Home Taxaties: uw sleutel tot een succesvolle herfinanciering - KamilTaylan.blog
24 juni 2021 15:32

Home Taxaties: uw sleutel tot een succesvolle herfinanciering

Als u overweegt uw hypotheek te herfinancieren, hangt veel af van de taxatie. Als de waarde van uw huis zo laag is dat u onder water bent, kunt u niet herfinancieren. Als uw taxatiewaarde uw eigen vermogen op minder dan 20% zet, loopt u vast met het betalen van een particuliere hypotheekverzekering (PMI) of moet u wat geld naar de tafel brengen om een ​​herfinanciering te doen. Bovendien krijgt u misschien niet de laagste beschikbare rente, aangezien kredietverstrekkers leners met minder eigen vermogen als risicovoller beschouwen.

Als u overweegt te herfinancieren, moet u de essentiële rol van de taxatie in het proces begrijpen en begrijpen hoe u uw huis kunt voorbereiden, wat de sleutel is tot een succesvolle herfinanciering.

Belangrijkste leerpunten

  • Een huiseigenaar die van plan is een hypotheek te herfinancieren, moet eerst een taxatie krijgen, die doorgaans $ 300 tot $ 500 kost voor een eengezinswoning.
  • De taxateur, een onafhankelijke professional, beoordeelt een woning grondig – persoonlijk – en onderzoekt vergelijkbare eigendommen voordat hij tot een taxatie voor de woning komt.
  • Door de verfbeurt van een huis op te frissen, rommel op te ruimen en op verborgen kenmerken te wijzen, kan de kans op een hoge beoordeling worden vergroot.
  • Een huiseigenaar die vindt dat een taxatie te laag is, kan in beroep gaan, maar de kans dat een taxateur deze verandert, is erg klein, tenzij er substantieel bewijs is dat de waarde niet klopt.

Wat is een woningtaxatie?

Een taxatie wordt uitgevoerd door een erkende of gecertificeerde professional, wiens mening over de waarde van een woning wordt gegeven als een belangeloze en onbevooroordeelde derde partij. De taxateur wordt betaald voor het verlenen van de service voor het taxeren van uw huis, maar heeft geen huid in het spel als het erom gaat of u kunt herfinancieren als gevolg van de waarde die ze bereiken.

Bij een herfinancieringstransactie beschermt de taxatie de bank door ervoor te zorgen dat deze de lener niet meer geld leent dan het onroerend goed waard is. Als het onroerend goed later om welke reden dan ook wordt afgeschermd, wil de geldschieter het onroerend goed kunnen doorverkopen en het geld terugkrijgen.

Een taxateur komt tussen de 30 en 60 minuten bij u thuis om de afmetingen te meten, voorzieningen te onderzoeken en de algehele staat van binnen en van buiten te evalueren, door foto’s te maken van de buitenkant, de garage en elke binnenkamer.

Vervolgens onderzoeken ze de transactierecords van eigendommen die vergelijkbaar zijn met die van u – idealiter eigendommen in uw buurt die onlangs zijn verkocht. Op basis van het huisbezoek en deze gegevens komt de taxateur tot een professioneel oordeel over hoeveel uw woning zou verkopen als u deze op de markt zou brengen. De bank gebruikt deze waarde – samen met uw inkomen, bezittingen en kredietgeschiedenis – om te bepalen hoeveel ze u zal lenen en tegen welke voorwaarden.

Hoe woningtaxaties werken

Twee soorten herfinancieringstransacties vereisen geen beoordeling: de stroomlijning van de herfinanciering door de Federal Housing Administration (FHA) en de renteverlagingsherfinancieringslening van de Veterans Administration (VA). Alle andere soorten herfinancieringstransacties vereisen een taxatie.

Federale voorschriften schrijven voor hoe kredietverstrekkers en taxateurs zich tijdens het beoordelingsproces moeten gedragen.  Na de woningcrisis wilde het kabinet de zelfstandigheid van taxateurs vergroten om de mogelijkheid van kredietverlening op basis van te hoge woningwaarden te voorkomen. De Dodd-Frank Act en de  Truth in Lending Act  behoren tot de voorschriften die vereisen dat taxaties en evaluaties onafhankelijk worden uitgevoerd, op basis van vastgestelde criteria, en vrij zijn van invloeden van buitenaf. “2

Omdat federale onafhankelijkheidsvereisten voor taxateurs een beperkte reikwijdte van aanvaardbare interacties tussen een taxateur en kredietfunctionarissen definiëren, zijn geldschieters bang dat het hebben van enig contact met taxateurs zou kunnen worden opgevat als een overtreding van de wet door te proberen de mening van de taxateur te beïnvloeden voordat de beoordeling is voltooid.

Kredietverstrekkers nemen de nodige voorzichtigheid in acht om de mogelijkheid van ernstige disciplinaire maatregelen te vermijden. Kredietmedewerkers en makelaars kunnen de taxateur niet selecteren, noch de lener.

De geldschieter zal de taxatie vaak bestellen via een derde partij, een taxatiemanagementbedrijf (AMC) genaamd. “Het gebruik van een AMC is geen vereiste, maar dat is de gebruikelijke benadering van onafhankelijkheid van taxateurs”, zegt Joe Parsons, senior leningadviseur bij Pinnacle Capital Mortgage in Dublin, Californië, een regionale bankier en hypotheekmakelaar.

Veel geldschieters – vooral kleine, lokale – hebben directe verwijzingsrelaties met een kleine groep individuele taxateurs en maken mogelijk geen gebruik van een AMC. Of de kredietverstrekker heeft een in-house onafhankelijke taxatieafdeling. De taxateur dient lokale kennis van het gebied te hebben (marktcompetentie genoemd). Van taxateurs wordt verwacht dat zij de Uniforme Standaarden voor Beroepsbeoordelingspraktijken volgen die zijn uitgegeven door de Stichting Beoordeling, een professionele organisatie, hoewel deze standaarden geen wet zijn.

Wie betaalt de beoordeling?

Taxatiekosten verschillen per staat, maar taxateurs moeten de gebruikelijke en redelijke vergoedingen voor het gebied in rekening brengen. Verwacht de geldschieter $ 300 tot $ 500 te betalen voor een taxatie van een standaard eengezinswoning. “Complexere eigendommen zijn duurder omdat de inspectie meer tijd kost”, zegt Erin Benton, vice-president van Decorum Valuation Services, een taxatiemanagementbedrijf in Ellicott City, Maryland.

U moet de taxatie betalen, ongeacht of uw lening wordt afgesloten, omdat de taxateur het werk nog heeft gedaan. Hoewel de vergoeding de moeite waard lijkt als u hiermee de gewenste herfinancieringstermijnen kunt krijgen, kan het geldverspilling lijken als een lage taxatie betekent dat u niet kunt herfinancieren.

Aangezien kredietverstrekkers de waarde van een huis of de verwachte ‘streefwaarde’ niet kunnen bespreken met een taxateur op het moment van de toewijzing, kunnen huiseigenaren niet de schatting krijgen van een taxateur om te bepalen of hun huis waarschijnlijk hoog genoeg zal zijn om te herfinancieren voordat ze betalen. de service, zoals ze konden vóór de nieuwe regelgeving. U kunt op zijn best zoeken naar recente vergelijkbare verkopen op websites zoals Zillow en Redfin, maar deze gegevens kunnen onnauwkeurig of onvolledig zijn.

Een andere optie is om een ​​makelaar te vragen om een vergelijkende marktanalyse uit te voeren en u te voorzien van afdrukken van recente vergelijkbare verkopen van de Multiple Listing Service, zegt Bruce Ailion, een makelaar bij RE / MAX Greater Atlanta. Vraag vriendelijk, want de makelaar zal u een plezier doen – in tegenstelling tot bij de verkoop van een huis, zullen ze geen commissie verdienen met uw herfinanciering.

Waar zoeken taxateurs naar?

De waarde die de taxateur aan uw woning geeft, hangt grotendeels af van de recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Toch vergist u zich als u denkt dat u niets kunt doen om ervoor te zorgen dat uw huis aan de hoge kant van zijn potentiële taxatiewaarde komt.

Je huis laten taxeren is vergelijkbaar met een eerste date, zegt Ailion. Hoewel je geen idee hebt hoe je partner je leuk zal vinden of hoe je wordt beoordeeld, verbetert een goede verzorging aanzienlijk je kansen om als aantrekkelijk te worden beschouwd. “Zo is het met de beoordeling”, zegt hij. “Uw eigendom moet netjes en schoon zijn, overzichtelijk en gemakkelijk te inspecteren. Alle huisdieren moeten worden vastgehouden en geur moeten worden gemaskeerd. Je wilt niet dat de taxateur wordt gehaast om eruit te komen. “

Hier is hoe de gecertificeerde woningtaxateur Ralph J. Vaccari, president van Vaccari & Associates in Marblehead, Massachusetts, zijn benadering van het werk beschrijft: “Over het algemeen zou het niet moeten uitmaken of uw gazon niet wordt gemaaid of dat uw huis een puinhoop is. Het is echter belangrijk om te beseffen dat een vies of onverzorgd huis meer slijtage kan vertonen dan normaal, en dat die toestand in feite de waarde kan beïnvloeden. “

Volgens Vaccari geeft de taxateur om het volgende:

  • Staat van exterieur en interieur
  • Totaal aantal kamers, met toegevoegde waarde voor slaapkamers en badkamers
  • Functionaliteit, inclusief het ontwerp en de indeling van de binnenruimte, en functionele veroudering
  • Verbeteringen aan keukens en badkamers, ramen, het dak en de systemen van het huis (verwarming, elektriciteit en sanitair) in de afgelopen 15 jaar die het huis moderner, functioneler en leefbaarder maken volgens de huidige normen
  • Staat en leeftijd van de sanitaire, elektrische en HVAC-systemen van het huis
  • Voorzieningen buitenshuis, zoals vrijstaande garages, dekken en veranda’s. Zwembaden en bubbelbaden zullen ook bijdragen aan de waarde van een huis
  • Plaats
  • Onaantrekkelijke kenmerken, zoals een uiterlijk dat niet consistent is met de rest van de buurt, zullen afbreuk doen aan de waarde

Het is een goed idee om te wijzen op functies die misschien niet meteen duidelijk zijn en die mogelijk kunnen bijdragen aan de mening van de taxateur over waarde, zegt Parsons.


Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD). 

Voorbereiding op een beoordeling

Uw huis voorbereiden op het bezoek van een taxateur is echter iets anders dan het voorbereiden op een potentiële koper. “Als je je huis openstelt voor een potentiële koper, wil je emotionele reacties oproepen”, zegt Parsons. “Als verkoper wil je dat die koper zich kan voorstellen hoe gelukkig en comfortabel ze daar zullen zijn. Dergelijke subjectieve overwegingen zijn niet van toepassing op een beoordeling. “

Vaccari voegt eraan toe dat een huiseigenaar geen verandering zou aanbrengen, zoals het verscheuren van oud tapijt om hardhouten vloeren te onthullen, voor een taxatie, zoals ze zouden kunnen doen voor een verkoper. Maar het opfrissen van de verf van het huis, zowel van binnen als van buiten, kan helpen, evenals het opruimen van rommel om volledige toegang en weergave van alle delen van het huis mogelijk te maken, inclusief de kelder. Ten slotte zegt Ailion: “Als de belastinggegevens onjuist zijn, wijs daar dan op.”

Anders, zegt Vaccari, is het de verantwoordelijkheid van de taxateur om problemen te ontdekken en waar nodig vragen te stellen.

Als u een goede beoordeling krijgt 

Gefeliciteerd! U heeft een grote stap gezet om uw hypotheek te herfinancieren en geld te besparen. Nu is het tijd om de volgende reeks stappen te doorlopen met uw leningfunctionaris. Als u een gunstige beoordeling heeft gekregen, gebruikt u een hulpmiddel zoals de hypotheekcalculator van het Consumer Financial Protection Bureau om de rentetarieven te onderzoeken op een geherfinancierde hypotheek voor een huis van uw waarde. Gewapend zijn met deze cijfers kan u enige onderhandelingspositie geven wanneer u uw geldschieter ontmoet.


Als u in beroep wilt gaan tegen een lage beoordeling, heeft u een grotere kans van slagen als u sterke gegevens aanbiedt om uw zaak te ondersteunen.

Een second opinion krijgen

Soms is de waarde van de taxateur niet alleen lager dan u zou willen, maar ook lager dan u denkt dat uw huis waard is. “Een taxatie is slechts de mening van één persoon”, zegt Ailion. “Hoewel dit een getrainde en opgeleide mening is, zoals bij alle beroepen, zijn er goede en slechte beoefenaars.”

Is er, gezien de strikte federale voorschriften die het proces beheersen, iets dat u kunt doen aan een lage beoordeling? “Als de huiseigenaar de waarde van de taxatie niet leuk vindt, kunnen ze een beroepschrift schrijven naar de geldschieter of het AMC, maar de kans dat een taxateur van mening verandert is erg klein, tenzij de huiseigenaar overweldigend bewijs heeft dat de waarde niet klopt, ”Zegt Benton.

Uw beroep zal alleen slagen als u kunt aantonen dat de taxateur een grote fout heeft gemaakt, zoals een onjuiste opsomming van de vierkante meters of het aantal kamers; dat ze een belangrijke voorziening, zoals een zwembad of spa, negeerden; of negeerde een vergelijkbare verkoop die een hogere waarde zou kunnen ondersteunen, terwijl een minder geschikte vergelijkbare verkoop zou worden ‘geplukt’ die op een lagere waarde zou duiden, zegt Parsons.

Je zou ook kunnen pleiten, zegt Ailion, door erop te wijzen dat de vergelijkbare cijfers die werden gebruikt zich in een inferieur schooldistrict bevonden of een inferieure onderverdeling die geen associatie had met een huiseigenaar met zwembaden en tennisbanen, dat alle vergelijkbare cijfers verontrustend of onroerend goed waren. eigen verkopen, of dat ze andere negatieve externe effecten hebben die de waarde beïnvloeden, zoals het feit dat ze in een drukke straat zijn.

“Leg uit waarom ze anders zijn en niet gelijk aan die van jou”, zegt Ailion. “Je moet bewijzen dat er iets mis is met de geselecteerde vergelijkingen.”

Uw opties als de beoordeling laag is

Als u niet in staat bent om een ​​lage taxatie met succes aan te vechten, hoe zorgt u er dan voor dat de herfinanciering doorgaat? Als de taxatie u koppelt aan minder dan 80% eigen vermogen, voldoet u niet aan de vereiste 80% loan-to-value-ratio en moet u PMI betalen, tenzij u ervoor kiest om een ​​cash-in-herfinanciering uit te voeren.


Als de taxatie u op minder dan 80% eigen vermogen plaatst, kunt u een cash-in herfinanciering doen, waarbij u bij de afsluiting genoeg geld toevoegt om die magische 80% loan-to-value-ratio te bereiken en PMI te vermijden.

U kunt er voorlopig voor kiezen om de PMI te betalen. Als de huizenwaarde blijft stijgen, kunt u uw hypotheekbeheerder later vergelijkbare verkopen bieden en hem vragen de PMI te verwijderen, zelfs als u nog niet veel van uw hoofdsom hebt afbetaald.

Als de beoordeling echter uitwijst dat je onder water bent, kun je alleen maar wachten tot de markt verbetert, tenzij je in aanmerking komt voor een programma zoals de High LTV Refinance Option van Fannie Mae of een Freddie Mac Enhanced Relief Refinance. Het Home Affordable Refinance Program (HARP), dat overheidssteun bood aan huiseigenaren die onder water waren, liep eind 2018 af.

Het komt neer op

Als u begrijpt hoe het taxatieproces werkt, krijgt u de beste kans om een ​​taxateur te krijgen om de hoogst mogelijke waarde aan uw eigendom toe te kennen. Beoordelingen komen niet altijd binnen bij de waarden waar leners op hopen, en ze zijn een menselijk proces met ruimte voor subjectiviteit en fouten. U kunt in beroep gaan tegen een lage beoordeling, maar u zult alleen slagen met gegevens die sterk genoeg zijn om uw claim te staven.

 

Related Posts