Wat u moet weten over woningtaxaties
Of u nu een huis koopt met een hypotheek, uw bestaande hypotheek herfinanciert of uw huis verkoopt aan iemand anders dan een koper die volledig in contanten is, een woningtaxatie is een belangrijk onderdeel van de transactie. Als u een koper, eigenaar of verkoper bent, wilt u weten hoe het taxatieproces werkt en hoe een taxateur de waarde van een huis bepaalt.
Belangrijkste leerpunten
- Een taxatie is een onbevooroordeelde professionele mening over de waarde van een huis en wordt gebruikt wanneer een hypotheek betrokken is bij het kopen, herfinancieren of verkopen van dat onroerend goed.
- Een gekwalificeerde taxateur maakt een rapport op basis van een visuele inspectie, op basis van recente verkopen van vergelijkbare eigendommen, huidige markttrends en aspecten van het huis (bijv. Voorzieningen, plattegrond, vierkante meters) om de taxatiewaarde van het onroerend goed te bepalen.
- De lener betaalt meestal de taxatievergoeding, die enkele honderden dollars kan bedragen.
- Wanneer de taxatiewaarde lager is dan verwacht, kan de transactie worden uitgesteld of zelfs geannuleerd.
Wat is een woningtaxatie?
Een taxatie is een onbevooroordeelde professionele mening over de waarde van een woning. Taxaties worden bijna altijd gebruikt bij aan- en verkooptransacties en worden vaak gebruikt bij herfinancieringstransacties. Bij een aan- en verkooptransactie wordt een taxatie gebruikt om te bepalen of de contractprijs van de woning passend is gezien de staat, locatie en kenmerken van de woning. Bij een herfinancieringstransactie verzekert een taxatie de geldschieter dat het de lener niet meer geld geeft dan het huis waard is.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Kredietverstrekkers willen ervoor zorgen dat huiseigenaren niet teveel lenen voor een woning, omdat de woning dient als onderpand voor de hypotheek. Als de lener de hypotheek niet nakomt en in executie gaat, zal de geldschieter het huis verkopen om het geleende geld terug te krijgen. De taxatie helpt de bank zichzelf te beschermen tegen meer kredietverlening dan ze in dit worstcasescenario zou kunnen recupereren.
Het beoordelingsproces en hoe waarden worden bepaald
Omdat de taxatie primair de belangen van de geldverstrekker beschermt, zal de geldverstrekker meestal opdracht geven tot de taxatie. Een taxatie kost honderden dollars en in het algemeen betaalt de lener deze vergoeding.
Volgens het Appraisal Institute, een vereniging van professionele vastgoedtaxateurs, moet eengekwalificeerde taxateur een vergunning hebben of gecertificeerd zijn – zoals vereist in alle 50 staten – en bekend zijn met de lokale omgeving. Volgens federale regelgeving moet de taxateur onpartijdig zijn en geen direct of indirect belang hebben bij de transactie.
De taxatiewaarde van een onroerend goed wordt beïnvloed door recente verkopen van vergelijkbare eigendommen en door huidige markttrends. De voorzieningen van het huis, het aantal slaapkamers en badkamers, de functionaliteit van de plattegrond en vierkante meters zijn ook sleutelfactoren bij het beoordelen van de waarde van het huis. De taxateur moet een volledige visuele inspectie van het interieur en exterieur uitvoeren en eventuele omstandigheden noteren die de waarde van het onroerend goed nadelig beïnvloeden, zoals noodzakelijke reparaties.
Taxateurs gebruiken doorgaans het Uniform Residential Appraisal Report vanFannie Mae voor eengezinswoningen. In het rapport wordt de taxateur gevraagd om het interieur en exterieur van het pand, de buurt en vergelijkbare verkopen in de buurt te beschrijven. De taxateur geeft vervolgens een analyse en conclusies over de waarde van het onroerend goed op basis van zijn waarnemingen.
Het rapport moet het volgende bevatten:
- Een stratenplan met daarop het getaxeerde onroerend goed en de gebruikte vergelijkbare verkopen
- Een schets van een exterieur gebouw
- Een uitleg van hoe de vierkante meters werden berekend
- Foto’s van de voorkant, achterkant en het straatbeeld van het huis
- Foto’s aan de voorkant van elke gebruikte vergelijkbare eigenschap
- Andere relevante informatie – zoals marktverkoopgegevens, openbare kadastrale gegevens en openbare belastinggegevens – die de taxateur nodig heeft om dereële marktwaarde van het onroerend goed te bepalen.
Wanneer u bij het herfinancieren van een hypotheek, als de taxatiewaarde uw eigen vermogen op minder dan 20% zet, loopt u vast met het betalen voor eenparticuliere hypotheekverzekering (PMI).
Wat huizenkopers moeten weten
Wanneer u een woning koopt en onder contract staat, is de taxatie een van de eerste stappen in het afsluitingsproces. Als de taxatie binnenkomt op of boven de contractprijs, verloopt de transactie zoals gepland. Als de taxatie echter onder de contractprijs uitkomt, kan dit de transactie vertragen of laten ontsporen.
De kans is groot dat u noch de verkoper wil dat de transactie mislukt. U heeft als koper het voordeel dat een lage taxatie als onderhandelingsinstrument kan dienen om de verkoper te overtuigen de prijs te verlagen. De bank leent u of een andere potentiële koper niet meer dan de woning waard is.
Terwijl taxaties kopers helpen voorkomen dat ze te veel betalen voor huizen, kan een verkoper het gevoel hebben dat een lage taxatie onnauwkeurig is en aarzelt hij om de prijs te verlagen. Als er een slechte taxatie staat tussen u en uw aankoop of verkoop van uw huis, overweeg dan om een second opinion te krijgen via een andere taxatie door een andere persoon. Taxateurs kunnen fouten maken of beschikken over onvolledige informatie. Beter nog, presenteer een feitelijk argument voor een hogere waarde aan de oorspronkelijke taxateur. Ze kunnen het met u eens zijn en de evaluatie herzien.
Federale richtlijnen die bedoeld zijn om de opgeblazen taxatiewaarden die hebben bijgedragen aan de huisvestingscrisis van 2008 te elimineren, zorgen er soms voor dat taxaties onder de reële marktwaarde uitkomen en kunnen lage taxaties moeilijk te betwisten maken.
Wat huizenverkopers moeten weten
Als verkoper betekent een lage taxatie, indien juist, dat u de prijs van uw huis mogelijk moet verlagen om het verkocht te krijgen. Het volhouden voor een volledig contante koper die geen taxatie nodig heeft als voorwaarde voor het voltooien van de transactie, zal u waarschijnlijk geen hogere verkoopprijs opleveren. Niemand wil teveel betalen voor een huis.
Helaas, als uw omgeving recentelijk verontrustende verkopen heeft meegemaakt, kan dat de taxatiewaarde van uw huis verlagen. Als u denkt dat de waarde van uw huis is gedaald door de verkoopprijs van nabije verhinderingen en korte verkopen, kunt u de taxateur er misschien van overtuigen dat uw huis meer waard is als het in een aanzienlijk betere staat verkeert dan die eigendommen.
Een beoordeling krijgen is ook een vereiste stap bij het geven van een huis aan een familielid als een geschenk van billijkheid.
Wat herfinanciering huiseigenaren moeten weten
Als u een conventionele hypotheek herfinanciert, kan een lage taxatie dit verhinderen. De woning moet taxeren op of boven het bedrag dat u wilt herfinancieren om uw lening goed te keuren. Als uw bestaande hypotheek echter een FHA-hypotheek is, kunt u zonder taxatie herfinancieren via het FHA Streamline programma – een geweldige optie voorhuiseigenaren onder water.
Het komt neer op
Als alles vlot verloopt, is de woningtaxatie gewoon een ander vakje om op een afsluitende checklist te controleren. Wanneer de taxatiewaarde lager is dan verwacht, kan de transactie worden uitgesteld of zelfs geannuleerd. Ongeacht de situatie die u tegenkomt bij het kopen, verkopen of herfinancieren van uw huis, een basiskennis van hoe het taxatieproces werkt, kan alleen in uw voordeel werken, vooral als u uw eerste huis koopt.