9 dingen die u moet weten over verenigingen van huiseigenaren

Veel woongemeenschappen hebben de structuur van een vereniging van huiseigenaren (VvE) om een ​​schone en samenhangende sfeer in de buurt te behouden. Ook als u een condominium, herenhuis of eengezinswoning koopt binnen “een geplande ontwikkeling”, kunt u ook de VvE-structuur tegenkomen.

Hoewel de VvE de huiseigenaar soms een aantal verantwoordelijkheden zal besparen, kunnen ze ook enkele huiseigenaarverplichtingen met zich meebrengen. Voordat u een woning koopt waarbij u deel uitmaakt van een VvE, moet u het volgende weten en de vragen die u zowel aan de vereniging als aan u en uw gezin moet stellen.

Geplande ontwikkeling VvE’s

Om naar een geplande ontwikkeling te gaan, moet je vaak lid worden van de HOA van de gemeenschap en de kosten betalen om het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, gedeelde structuren en buitenkanten te dekken. Het lidmaatschap bindt je ook aan de convenanten, voorwaarden en beperkingen van de vereniging (CC&R). Die regels kunnen je droom om bijvoorbeeld een paarse voordeur te hebben, of je camper op de oprit te laten staan, dwarsbomen, aangezien de CC & R’s doorgaans bepalingen bevatten over het uiterlijk van je huis en de voertuigen die je erbuiten kunt parkeren.

Statistisch gezien hebben Amerikanen een kans van één op vijf om in een huis te wonen dat deel uitmaakt van een VvE, volgens een data-analyse door toegepast micro-econoom Wyatt G. Clarke.  Sinds de schatting van Clarke werd opgesteld (in 2017), zijn de eigendommen met VvE’s verder gestegen.

Is het leven in een geplande ontwikkeling een goede optie voor jou? En zo ja, welke hebben HOA’s die het beste bij u passen? De antwoorden op die vragen hangen niet alleen af ​​van uw financiën, maar ook van uw enthousiasme voor gedeelde voorzieningen, tolerantie voor regels en voorschriften en comfort met zelfbestuur – aangezien de meeste VvE’s onder toezicht staan ​​van vrijwilligers die in de ontwikkeling leven.

1. De tarieven variëren sterk

Een Trulia-onderzoek dat gebruik maakte van records van American Community Survey, vond dat de maandelijkse HOA-vergoedingen in 2015 gemiddeld $ 331 per maand bedroegen. De gemiddelden varieerden van een dieptepunt van $ 218 in Warren, Michigan, tot een maximum van $ 571 in New York City. Trulia vond dat de contributie over het algemeen hoger was in oudere gebouwen en complexen met in het algemeen meer eenheden. 

Volgens Nate Martinez, een makelaar bij  RE / MAX Professionals in Glendale, Ariz, zijn het aantal en de grootte van de voorzieningen van het project ook van invloed op de tarieven. waarschijnlijk hogere vergoedingen in rekening brengen dan een die minimale beveiliging biedt en slechts een bescheiden gemeenschappelijke ruimte.

Vergoedingen kunnen zelfs binnen een ontwikkeling verschillen, vanwege variaties in vierkante meters, locatie en oriëntatie, die allemaal van invloed kunnen zijn op hoeveel onderhoud het onroerend goed nodig heeft.

De meeste multiple listing-services (MLS’en) bevatten HOA-kosten in de woningvermelding. Dat zou ervoor moeten zorgen dat je toegang hebt tot de informatie via REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com en andere listing-sites, aldus Martinez.

U moet ook weten hoe vaak de vergoedingen in de loop van de tijd zijn gestegen, en met hoeveel. Als je kunt, verkrijg dan een gedrukte geschiedenis van de VvE-contributie per jaar voor de afgelopen 10 jaar. Martinez zegt dat de vergoedingen voor een VvE doorgaans niet meer dan jaarlijks worden verhoogd. In de ervaring van Martinez worden VvE-verhogingen gewoonlijk drie tot vijf jaar van tevoren in kaart gebracht, met behulp van schattingen van de toekomstige kosten van nutsvoorzieningen, arbeid, onderhoud en meer.

Bekijk deze projecties als ze beschikbaar zijn. Omdat het slechts schattingen zijn, stelt Martinez voor dat u ook controleert met welk bedrag de vergoedingen elk jaar mogen stijgen volgens de statuten van de VvE. In een nieuw complex kan dat onderzoek helpen bepalen of de initiële VvE-vergoedingen aantrekkelijk, zelfs kunstmatig, te laag zijn geprijsd om huiseigenaren aan te trekken en in de loop van de tijd aanzienlijk kunnen toenemen om de kloof tussen inkomsten en kosten te dichten.

Als alternatief kan het tegenovergestelde ook het geval zijn – dat wil zeggen dat de VvE-vergoedingen voor nieuwbouw in de loop van de tijd zelfs iets kunnen dalen naarmate er meer woningen aan de ontwikkeling worden toegevoegd en er meer huiseigenaren beschikbaar zijn om de vaste kosten van de VvE te delen. 

2. Wat je krijgt, varieert ook

Wanneer u een huis koopt in een beheerde gemeenschap, koopt u in feite een bundel wettelijke verplichtingen en rechten naast fysieke woonruimte, zegt John Manning, managing broker bij RE / MAX on Market in Seattle. De precieze rechten, diensten en voorzieningen waarvoor de VvE verantwoordelijk is, kunnen even breed variëren als de vergoedingen die in rekening worden gebracht. “Een gated community kan poortonderhoud hebben als de enige overeenkomst tussen huiseigenaren, of er kan een VvE zijn met een wettelijke autoriteit om veel meer te beheren”, zegt hij.

Kijk wat is inbegrepen (en niet inbegrepen) dat van invloed is op de financiën van uw huishouden. Moet u bijvoorbeeld betalen voor het ophalen van afval? Zijn hulpprogramma’s inbegrepen? Welke? Hoe zit het met kabel- en / of internetdiensten?

Houd er rekening mee dat u voor extraatjes, zoals recreatieve voorzieningen, betaalt, of u deze nu gebruikt of niet. Zoek de openingstijden op voor voorzieningen, zoals zwembaden en tennisbanen, om te bepalen of ze in uw schema passen. Als je denkt dat je deze faciliteiten met vrienden of familie wilt delen, bekijk dan de regels en tarieven die gelden voor het gebruik van gasten.

Zet de vergoedingen – en hun in- en uitsluitingen – op een lijn met die van andere ontwikkelingen in het gebied, vooral degene die al op uw shortlist staan. “Als u meer wilt weten over VvE-assortimenten voor uw regio, kunt u het beste een professionele makelaar in onroerend goed raadplegen die goed op de hoogte is van verenigingen van huiseigenaren”, zegt makelaar Manning.

3. Er kunnen extra kosten van toepassing zijn

Een VvE kan een van de verschillende benaderingen van financieel beheer hanteren. Deze keuzes hebben vooral invloed op de manier waarop het onverwachte uitgaven financiert en dergelijke kapitaalinvesteringen zoals het vervangen van een HVAC-systeem.

Volgens John Manning, managing broker bij RE / MAX on Market in Seattle: “Sommige verenigingen geven de voorkeur aan een grote kasreserve om te voldoen aan onderhouds, wettelijke of beheerverplichtingen wanneer deze zich voordoen. Anderen hebben lagere vergoedingen en vertrouwen op speciale beoordelingen – fondsen. geheven buiten de VvE-vergoedingen – voor reparatie en onderhoud. ” Deze heffingen zijn vergelijkbaar met de belastingaanslagen die soms door lokale overheden worden geheven.

Dit is hoe de beoordelingsroute werkt: wanneer er grote kosten zijn, zoals het vervangen van een dak of lift, en de reserves van de VvE niet de middelen hebben om ervoor te betalen, kan de vereniging elke huiseigenaar een speciale aanslag in rekening brengen. Deze heffingen kunnen oplopen tot duizenden dollars.

Volgens Manning zal de omvang van het  reservefonds  niet alleen afhangen van de aanpak van de VvE, maar ook van de leeftijd, staat en voorzieningen van het gebouw. Ontwikkelingen stellen vaak meerjarenplannen op voor reparatie en kapitaalinvesteringen, inclusief de jaarlijkse kosten en het verwachte saldo in het reservefonds op het moment dat de uitgaven nodig zijn.

Vraag om die documenten en let vooral op hoe goed de benodigde uitgaven aansluiten bij het saldo van het reservefonds. Professionele hulp kan waardevol zijn bij het doornemen van deze spreadsheets. Zijn bedrijf, zegt Manning, is om “de klanten de financiële overzichten te laten bespreken met een CPA [die een] expert is in het analyseren van financiële [ontwikkelingen ‘].

De VvE moet een dergelijke lijst kunnen verstrekken. Vraag ook of er in de toekomst speciale beoordelingen zijn gepland. Merk op dat schaalvoordelen kunnen betekenen dat speciale beoordelingen voor bepaalde kapitaaluitgaven kleiner kunnen zijn in VvE’s met veel leden en hoger in kleinere VvE’s, waar een vergelijkbare uitgave minder huiseigenaren zal hebben om het te financieren. 

4. Vergoedingen en uw hypotheekgoedkeuring

Wanneer u een aankoop van onroerend goed in een geplande ontwikkeling overweegt, houdt u natuurlijk rekening met de impact van de VvE-contributie in uw algehele financiën. Dat geldt ook voor potentiële hypotheekverstrekkers.

Net als bij onroerendgoedbelasting (die overigens bij de meeste ontwikkelingen niet in de VvE-kosten zijn inbegrepen), zullen banken uw maandelijkse VvE-kosten in overweging nemen bij het bepalen van de hoogte van een hypotheek die u zich kunt veroorloven. Als gevolg hiervan kun je worstelen met vervelende afwegingen terwijl je een keuze maakt tussen eigendommen. Hogere VvE-kosten kunnen ervoor zorgen dat u een lager goedgekeurd bedrag aan uw huis kunt besteden in vergelijking met het kiezen van een alternatieve woning met lage of geen kosten.

Interessant is dat de aanwezigheid van vergoedingen niet noodzakelijk de waarde van een onroerend goed vermindert;als er iets is, is er bewijs van het tegenovergestelde effect. Uit het onderzoek van micro-econoom Clarke bleek dat eigendommen die deel uitmaakten van een VvE, na vereffening voor de grootte en de locatie van de woning, gemiddeld ongeveer 4% meer werden verkocht dan woningen die geen deel uitmaakten van een vereniging.  De premie is het hoogst, ontdekte hij, wanneer het huis en de ontwikkeling nieuw zijn;het neemt af met de leeftijd.

Uw toekomstige geldschieter kan het bedrag van de hypotheekbetaling verstrekken en u zou al over de onroerendgoedbelasting- en VvE-kosten moeten beschikken. Als u net begint met uw huiszoeking – en nog geen relatie heeft met geldschieters – gebruik dan een online hypotheekcalculator om de waarschijnlijke hypotheekbetaling te schatten voor de hoofdsom die u zoekt, en om andere relevante informatie in te voeren, waaronder uw geplande aanbetaling.

Nogmaals, elke geldschieter waarmee u praat, kan dit bieden. Als alternatief kunt u met veel online hypotheekrekenmachines, waaronder degene die we hierboven hebben gelinkt, ook offertes opvragen bij hypotheekverstrekkers over tarieven en maximaal goedgekeurde bedragen. 

5. De verbonden tellen

Aangezien de regels en voorschriften van een bepaalde VvE uniek kunnen zijn, moet u niet vertrouwen op informatie uit de tweede hand of ervaringen uit het verleden bij andere ontwikkelingen om erachter te komen wat de regels en convenanten van een VvE zijn. En denk er goed over na of je bij hen kunt wonen.

Als u de CC & R’s niet online kunt vinden, vraag dan op de website van de VvE uw makelaar om ze voor u te kopen of om ze te verkrijgen door rechtstreeks contact op te nemen met de VvE. Zorg ervoor dat u controleert of het document up-to-date is voordat u te ver doorgaat met het koopproces.

U kunt op meer manieren ontdekken dat u aan beperkingen onderhevig bent dan u misschien denkt. Naast het bepalen van de kleur van de deur en dergelijke, kunnen CC & R’s beperken hoe hoog uw gras kan worden, of u bomen kunt planten of verwijderen, welke soorten voertuigen u op straat of op uw oprit kunt parkeren (verboden op het parkeren van campers is niet ongebruikelijk, bijvoorbeeld), hoe hoog hekken kunnen zijn en welke soorten overkappingen u kunt gebruiken op straatgerichte ramen.

Als milieuvriendelijk leven een persoonlijke prioriteit is, controleer dan de groenvoorzieningen van de VvE, te beginnen met wat er rondom uw huis kan worden geplant en hoe die vegetatie kan worden gehandhaafd.

Sommige VvE’s staan ​​bijvoorbeeld geen xeriscaping toe, een milieuvriendelijke vorm van landschapsarchitectuur voor droge klimaten, en kunnen de grootte en samenstelling van elke tuin die je plant, beperken. De regels kunnen ook het gebruik van bepaalde meststoffen, pesticiden of sprinklersystemen voorschrijven om de tuin te onderhouden en composthopen en zonnepanelen verbieden.

Ga na of er taal is die u zou kunnen verhinderen, of zelfs maar ingewikkeld zou kunnen maken, om uw eigendom te verhuren. Wat als gebruikelijk wordt beschouwd, kan afhankelijk zijn van het rechtsgebied. “In de omgeving van Seattle is het gebruikelijk om verbodsbepalingen op korte [vakantie] verhuur te vinden. VvE’s hebben er belang bij het percentage niet-eigenaarswoningen te beperken, aangezien hypotheekverstrekkers wellicht terughoudend zijn om te lenen voor gebouwen met een hoge huurbezetting ”, aldus Manning.

6. Conflictbeheersing

Zoals in elke gemeenschap ontstaan ​​er meningsverschillen binnen een geplande ontwikkeling, soms over het buigen of overtreden van de regels door bepaalde bewoners. Onderzoek voordat u koopt hoe regels worden opgesteld en gehandhaafd en welke straffen worden opgelegd aan overtreders.

Sancties kunnen streng zijn. In sommige VvE’s kunnen de resultaten zijn dat u een boete of rechtszaak krijgt of dat de VvE een pandrecht op uw huis legt. Let er vooral op of de VvE uw eigendom kan afschermen voor het niet betalen van VvE-rechten of het niet betalen van boetes als gevolg van CC & R-overtredingen.

Vraag naar het proces voor het oplossen van eventuele conflicten en hoe de VvE omgaat met aanvullingen op of wijzigingen in de regels. 

Vraag een lijst of andere verantwoording aan van conflicten en regelovertredingen die de vereniging heeft moeten oplossen. Als die informatie geen gedetailleerde rechtszaken bevat, vraag daar dan naar. Zorg ervoor dat u controleert op eerdere, huidige of lopende rechtszaken waarbij de VvE is betrokken. Bekijk ook de uitkomst van dergelijke gevallen.

7. Reputatie van de VvE

Aangezien de vereniging in wezen fungeert als een hyperlokale overheid voor de gemeenschap, loont het de moeite om te onderzoeken wie het beheert en hoe goed die mensen samen functioneren.

Het is heel gebruikelijk dat VvE’s worden gecontroleerd door buurtbewoners die hun positie als vrijwilliger bekleden en worden gekozen door leden van de vereniging. Sommige verenigingen worden echter volledig professioneel beheerd. Als een privébedrijf de VvE beheert, onderzoek dan zijn reputatie voordat u koopt. Als de VvE enkele werknemers heeft of bedrijven waaraan zij taken uitbesteedt, vraag dan naar deze entiteiten en het werk dat ze doen. 

Praat als je kunt met enkele van de huidige eigenaren van het gebouw – bij voorkeur degenen die geen lid zijn van het VvE-bestuur en al een aantal jaren in het gebouw wonen. Hoe collegiaal functioneert het bestuur? Worden meningsverschillen doorgaans beleefd en constructief behandeld? Wees alert op aanwijzingen van veelvuldig, zelfs eeuwigdurend drama. Net als bij sommige andere bestuursorganen, kunnen HOA’s worden belemmerd door egoïsme, machtsspelletjes en kleine politiek. 

Plan tijd in om met de HOA-president te praten, om een ​​idee te krijgen of u wilt dat deze persoon namens u beslissingen neemt over de ontwikkeling. Vraag de president ook naar de belangstelling van de bewoners om in het bestuur te dienen: is er een hoge motivatie om dat te doen, of is er relatieve onverschilligheid? Dit gesprek kan je ook motiveren (of niet) om op een dag zelf in het bestuur te dienen, een zet waarvoor je gekozen moet worden en wat vrije tijd moet opgeven voor je nieuwe verantwoordelijkheden.

8. Naleving van de VvE

Vertrouw er niet op dat u goed op de hoogte bent van eventuele aanhoudende problemen tussen de vereniging en de huidige eigenaar van een huis dat u interesseert. Als u niet tijdig naar deze problemen vraagt, kan dit ertoe leiden dat u ze ervaart wanneer u bezit neemt van het onroerend goed.

Sommige potentiële problemen kunnen voor de hand liggen, zoals dood of overwoekerd landschap of afbladderende verf. Heeft de eigenaar daarentegen verbeteringen aan de buitenkant of andere wijzigingen aan het pand aangebracht zonder goedkeuring van de VvE? Als deze wijzigingen niet in overeenstemming zijn met de regels, wat kan er dan met u gebeuren als u de eigenaar van het onroerend goed bent? Mogelijk kunt u de eigenaar dwingen om de problemen op te lossen als onderdeel van de verkoopovereenkomst of contant geld te verstrekken bij het sluiten.

9. Verzekeringsverantwoordelijkheden

Net als bij eigendom van onroerend goed, kunnen verzekeringsvoorzieningen binnen een geplande ontwikkeling ook worden verdeeld, waarbij de VvE bepaalde gevaren of gebieden dekt en de huiseigenaar verantwoordelijk is voor andere.

Deze worden vaak opgelegd door de staatswet. In Florida, bijvoorbeeld, moet een condominium VvE alle gemeenschappelijke eigendommen verzekeren, inclusief elk deel van het gebouw tot aan de onafgewerkte gipsplaat van een eenheid. Ondertussen is de huiseigenaar verantwoordelijk voor het verzekeren van alle persoonlijke eigendommen binnen zijn unit, inclusief apparaten, vloeren, kasten, raambekleding en dergelijke.

Controleer de wet van de staat waarin u gaat wonen voor de precieze verdeling van de vereisten. Bevestig dat de VvE voor de woning die u overweegt aan deze vereisten voldoet.

Een catastrofeverzekering  is vooral belangrijk als u overweegt een appartement of herenhuis te kopen in een gebied dat vatbaar is voor grote natuurrampen, zoals overstromingen, aardbevingen, sneeuwstormen, bosbranden, tornado’s of orkanen. “In de Pacific Northwest is een aardbevingsverzekering heel gebruikelijk [bij geplande ontwikkelingen], maar niet verplicht”, zegt Manning.

Controleer of de VvE aanvullende dekking biedt als extraatje voor eigendom binnen de ontwikkeling. “[A] vooruitstrevende VvE kan een flatgebouw aantrekkelijker maken”, zegt Manning. Ze kunnen “aardbevingen en andere soorten gevarenverzekering toevoegen, [die] zal worden weerspiegeld in de VvE-contributie van de huiseigenaar.” U dient natuurlijk te bevestigen of een dergelijke aanvullende dekking zich ook uitstrekt tot de gebieden die onder de wettelijke verantwoordelijkheid van de huiseigenaar vallen, of alleen tot de gebieden die onder de bevoegdheid van de VvE vallen.

Het komt neer op

Leven in een geplande ontwikkeling – en gedeeltelijk geregeerd worden door de regels van een VvE – kan een gemengde zegen zijn. Het biedt het vooruitzicht om enige controle over uw huis uit te wisselen voor de verminderde verantwoordelijkheden om het te onderhouden en om te genieten van gedeelde voorzieningen en veiligheid. Het kan echter ook het gevarieerde uiterlijk van een typische buurt inruilen voor een meer uniform uiterlijk, zij het met een kleinere kans dat de smaak van de buren of slordige onderhoudsgewoonten een probleem voor je worden.

Hoe goed je die afwegingen omarmt, zal bijdragen aan hoe gelukkig je zult zijn in een flatgebouw of een ander ‘gepland huis’. Als u besluit tot aankoop over te gaan, zorg dan dat u professionals inschakelt, waaronder een makelaar, die bekend is met geplande ontwikkelingen en VvE’s, aangezien deze een aantal ongebruikelijke aspecten hebben vergeleken met het kopen van een eengezinswoning.