Wet bescherming huiseigenaren
Wat is de wet op de bescherming van huiseigenaren?
De Homeowners Protection Act van 1998 is een wet die is ontworpen om de onnodige betaling van kredietverstrekkers bepaalde informatie over PMI vrij te geven.
De wet bepaalt ook dat PMI automatisch moet worden beëindigd voor huiseigenaren die het vereiste bedrag aan eigen vermogen in hun huis opbouwen (en dus niet langer PMI hoeven te hebben gekocht).
Belangrijkste leerpunten
- De Homeowners Protection Act van 1998, ook wel de Private Mortgage Insurance (PMI) Annuleringswet genoemd, is een wet die bedoeld is om de onnodige betaling van een particuliere hypotheekverzekering door huiseigenaren die deze mogelijk niet meer hoeven te betalen, te verminderen.
- Particuliere hypotheekverzekering kan worden opgeheven zodra een lener voldoende van de hoofdsom van de hypotheek heeft betaald (meestal wanneer zijn eigen vermogen 20% bereikt) of wanneer zijn lening-tot-waarde (LTV) -ratio 80% bereikt.
- Vóór de wet op de bescherming van huiseigenaren hadden veel huiseigenaren echter problemen met het opzeggen van hun particuliere hypotheekverzekering.
- Volgens de wet op de bescherming van huiseigenaren moet de particuliere hypotheekverzekering automatisch worden beëindigd voor huiseigenaren die het vereiste bedrag aan eigen vermogen in hun huis opbouwen; de wet verplicht ook bepaalde openbaarmakingen over particuliere hypotheekverzekeringen en vereenvoudigt onder meer het annuleringsproces.
Inzicht in de wet op de bescherming van huiseigenaren
De meeste geldverstrekkers vragen een aanbetaling die gelijk is aan ongeveer 20% van de aankoopprijs van de woning. Deze norm is bedoeld om ervoor te zorgen dat de kredietnemer voldoende financiële belangen in het onroerend goed heeft om betalingen te kunnen blijven doen, en – in het geval dat de kredietnemer niet in staat is hypotheekbetalingen te doen – dat de kredietgever over voldoende eigen vermogen beschikt om de kosten van afscherming van de kredietgever te dekken.
Als een lener dat bedrag niet kan (of ervoor kiest om niet te komen), kan een geldschieter besluiten dat de lening een risicovolle investering is, en als gevolg daarvan eisen dat de huizenkoper PMI afsluit. In het geval dat een kredietnemer zijn hypotheek niet nakomt – en zijn huis wordt afgeschermd – is het doel van PMI om de kredietgever extra bescherming te bieden.
De Homeowners Protection Act is niet van toepassing op leningen van Veterans Affairs (VA) of Federal Housing Administration (FHA).
Een extra reden waarom een huiseigenaar mogelijk verplicht is om PMI-dekking aan te schaffen, is als de hypotheek die de huiseigenaar zoekt een hoge loan-to-value (LTV) -ratio heeft.
LTV is een van de risicomaatstaven die kredietverstrekkers gebruiken bij het overnemen van een hypotheek. LTV deelt het bedrag van de lening door de waarde van de woning. De meeste hypotheken met een LTV-ratio van meer dan 80% vereisen dat de lener een PMI heeft, omdat de kans groter is dat ze de hypotheek in gebreke blijven.
Bij PMI zijn huiseigenaren verantwoordelijk voor het afsluiten van een verzekering voor hun hypotheek en voor het betalen van verzekeringspremies. Deze premies kunnen worden toegevoegd aan de maandelijkse hypotheekbetalingen van de lener, of de extra kosten kunnen worden opgevangen door de rentevoet van de lener (wat resulteert in een hogere rente).
PMI kan worden verwijderd zodra een lener voldoende van de hoofdsom van de hypotheek heeft betaald (meestal wanneer zijn eigen vermogen 20% bereikt) of wanneer zijn LTV-ratio 80% bereikt. Vóór de wet op de bescherming van huiseigenaren hadden veel huiseigenaren echter problemen met het opzeggen van PMI. In sommige gevallen waren kredietverstrekkers mogelijk overeengekomen om de dekking te beëindigen wanneer het eigen vermogen van de kredietnemer 20% bedroeg, maar het beleid voor het annuleren van de PMI-dekking varieerde sterk tussen kredietverstrekkers, en huiseigenaren hadden beperkte verhaalsmogelijkheden als kredietverstrekkers weigerden PMI te annuleren.
De Homeowners Protection Act beschermt huiseigenaren door een levenslange PMI-dekking voor door leners betaalde PMI-producten te verbieden en door uniforme procedures vast te stellen voor het annuleren van PMI-dekking. Het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) houdt toezicht op en handhaaft de naleving van de wet op de bescherming van huiseigenaren.